■本報記者 王麗新

    房地產增量市場的“戲份”已經不多了，天花板就在那里。下一個地產時代，不再是開發時代，而是資產運營的時代。

    當房地產市場進入“負周期”或者慢周期時，資產的增值涵蓋不了融資成本的時候，“金融加杠桿”是有危險的，資本金可能都會被吃掉。

    近日，康禾置業總裁王軍在接受《證券日報》記者采訪時也表示，在接下來的地產周期內，應該是“運營加杠桿”的時代。房地產的未來，將向“地產＋金融＋產業＋服務”商業模式方向走，這也是一些房地產領域企業戰略轉型的主流方向。

    向地產上游金融圈走

    王軍的上一站是遠洋集團經營管理中心總經理，在地產行業摸爬滾打近20年，從項目總經理到城市總經理，再從事業部總經理到集團經營管理中心總經理，王軍完成了上市公司經營管理者四個層面所有的角色，且周期都在兩三年內，這是非常典型的地產職業經理人的職業生涯變遷史。

    伴隨著遠洋集團這家千億元規模上市房企的發展，王軍的操盤路徑也從一線城市的明星型項目到市場下行期二線城市的壓力型項目，從管一個項目到管多個項目，從管一個城市到管多個省市，從管房地產開發的單一模式到管房地產開發、商業、客戶服務等綜合業務模式，這些轉變和經驗，都是他如今重新出發的人生財富。16年優秀上市房企的歷練，也讓他擁有了敏銳的投資嗅覺、穩健的經營管理能力、優秀的職業習慣。

    2018年3月份，王軍正式離開遠洋集團，著手組建一個不動產投資管理平臺。

    離開奮斗近20年的房地產行業，選擇進入金融領域，在外人看來或許是一次職業跨界。但真正懂地產的人都明白，地產實際上是金融的分支，帶有金融屬性，而金融決定著地產的未來，縱觀這幾次房地產行業的巨變，背后都有金融的力量。所以，王軍希望往上游走一步，多做一些“金融＋地產”的實踐。

    經過半年多的籌備和發展，這家不動產管理平臺康禾置業已手握多個優質項目的業績，以“資本＋資產”雙輪驅動的地產基金模式，啟動了全新的賽道。

    聚焦多個藍海業務板塊

    據《證券日報》記者了解，康禾置業的核心業務聚焦于房地產股權投資基金、小鎮股權投資基金、不良資產并購基金、城市更新基金四個方向，同時研究新地產、泛地產業務，探索和培育新的核心競爭力。

    不難看出，這四種房地產基金即是康禾置業的主要業務領域。王軍表示，在目前的房地產領域，有幾塊是紅海中的相對藍海。第一，在存量市場做文章，即在城市更新方面，識別存量資產改造機會，提前發現改造增值價值，通過存量物業的改造升級及后續的運營管理，通過資產運營賦能以實現盈利；第二，對不動產類不良資產項目，利用團隊強大的投融資能力和豐富的項目經營管理經驗以及優秀的法律專業能力，助力項目脫困。

    最重要的是，康禾置業已經在優秀的特色小鎮中尋求機會。據記者了解，康禾置業已經擁有藍城這個戰略合作伙伴，雙方共同在浙江平湖、廣西南寧、河北懷來等地在建或籌建小鎮。據王軍透露，與藍城的合作模式是股權投資形式，康禾和藍城聯合操盤，發揮各自優勢，實現共贏。

    在王軍看來，小鎮在規模和周轉方面有很大空間，但需要真正懂地產和金融的人去“破題”，以“地產＋金融＋產業＋服務”模式去運營。盡管如此，在布局過程中，王軍依然非常小心謹慎。他表示，將聯合不同類型的小鎮開發商，創新合作模式，探討合作機會，在城市群核心城市及一線城市近郊打造以農業、文化、教育、養老等產業為支撐的小鎮產品。

    試水“資本＋資產”投資運營模式

    在不動產投資領域里，資本加資產真正兩方面屬性都有的，且兩方面能力都明顯很強的不動產投資管理平臺較少，現在國內有的在做，但都沒做起來，也不是特別大。很多不動產投資管理平臺都是開發商的附屬業務，資金多用于投資自身體系的項目，其真實身份多是房企融資的內部輸血平臺。

    王軍不想做這樣的不動產投資管理平臺，他表示，康禾置業沒有房企背景，是在真正做股權投資和資產管理業務，但這需要真正懂不動產的團隊去做。因為，在資金把控和退出方面，投資一個項目首要原則是保證資金安全退出，這需要一個專業且有風控能力的團隊，首先判斷出一個不動產項目現金回款是否有保障，其次才是鎖定預期收益率水平。

    在城市更新領域中，王軍及其團隊積極布局一線城市優質存量項目，聚焦寫字樓和商業物業，前期通過基金模式獲取優質項目，整合優秀行業資源進行改造升級，待資產租金穩步提升后再進行打包銷售或資產證券化等方式退出，目前，其團隊已經獲取了上海北外灘的一個公寓項目及北京兩處優質四合院項目。

    在王軍的設計中，希望未來三年內，康禾置業在管資產規模達到100億元－200億元之間，讓資產輕一些，模式新穎一些。希望在實現經濟價值的同時，也更加能夠實現社會價值，為”美好生活”貢獻一份力量。