今年以來，在中央“房住不炒”的調控精神指導下，多地因城施策、分類調控政策頻出。特別是近一段時間，部分城市樓市出現過熱苗頭，投機炒作有所抬頭，引起了中央政府的高度重視，在住建部及時約談了12個城市，再次重申調控力度不放松并出臺6大調控措施后，多地調控再次密集加碼，進一步封堵炒房“漏洞”。隨著近日住建部等七部委在30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動，全國房地產調控步入新階段，“房住不炒”落實進入關鍵期。

    本輪樓市調控可謂范圍大、頻率高、力度強，哪里過熱哪里就有政策出臺。據中原地產研究中心統計，年內房地產累計調控政策發布次數已經超過180次。貝殼研究院進一步統計，自2016年四季度開始的本輪調控至今，全國累計73個城市進行了調控，出臺了135條限購政策，176條限貸政策，15個城市實行認房認貸，51個城市外加海南全省實行限售。其中，北京共計發布調控政策30余次，海南從去年調控以來共出臺了14次調控政策。

    接受證券時報記者采訪的業內人士認為，下半年樓市調控政策依然從緊，經過住建部等七部委聯合整治后，在資金面收緊的背景下，樓市或迎來真正拐點。

    投機炒房抬頭

    調控堵漏升級

    上半年，多地樓市調控持續收緊，部分弱二線和三四線城市紛紛出臺新政，這些城市多為前期房價漲幅較大的城市，如東北、西北、西南等省會城市及海南等有利好政策預期的地區。盡管在持續調控下全國樓市整體平穩，部分前期調控徹底或經歷多輪加碼的城市市場降溫明顯，但仍有部分地區出現了過熱苗頭，“搶房大戰”不斷上演，原因除了部分城市政策環境相對寬松外，還與有些城市實行了人才政策有關，再加上新房限價政策造成的一二手房價倒掛現象嚴重，更加激化了供需矛盾，特別是重慶、沈陽、長沙、西安、杭州等地樓市明顯升溫，市場交易活躍、量價齊升。

    “上半年，部分熱門城市實行限價之后，搶房比較火爆，所以有些城市出臺搖號制度，搖號反而使整個新房銷售更加火爆，成千甚至上萬人去參與搖號成為熱門二線城市典型的市場現象，圍繞搖號又有些政策出來，如優先本地無房戶、剛需買房等，但依然出現很多亂象。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭接受記者采訪時說。

    “五一”前后，住建部先后約談了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等12個城市，又于5月19日重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松，并對進一步做好房地產調控工作提出6大具體措施，從規劃、供應、資金、預期、執行等關鍵方面提出明確要求，這也是住建部年內第四次對房地產調控表明堅決態度。

    盡管如此，6月公布的5月70城房價數據環比漲幅仍進一步擴大，而且部分城市搖號搶房背后的市場亂象屢禁不止，調控壓力繼續增大。6月24日西安發文規范交易秩序，提出暫停企事業單位在限購區域購買住房，成為全國首個對公司購房進行管控的城市。隨后杭州、長沙也暫停了企業在限購區域購房，長沙還在限公司的基礎上，增加了限離婚、限新落戶、限未成年等限購方面的“堵漏”措施，同時規定個人購房4年限售，公司已購房5年限售。

    6月28日，住建部等七部門聯合發文，將于7月初至12月底在30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動，打擊重點包括投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等四個方面。這30個城市包括北上廣深等16個熱點城市，還包括一些潛在熱點城市、媒體曝光違法違規行為較多的地方以及一些已經在進行違法違規行為整治的城市。其中，重慶、武漢、長沙于同日再次調控加碼，長沙隨后又緊急對此前人才落戶購房政策“打補丁”，要求不受購房限制的人才至少博士、正高職稱以上。至此，樓市調控進入“反炒房”新階段。

    不過，對于上半年部分城市樓市的“熱”，貝殼研究院首席分析師許小樂則認為，這只是表面上看起來挺熱鬧，實際與受限價影響的新房市場相比，整體二手房市場并沒有那么熱，而是以穩為主，甚至部分城市已經出現了穩中有落。“你見到的熱不一定是真的熱。”他對記者說。

    許小樂舉例說，成都此前表面上看市場很火熱，大家都在排隊搶著搖號，其實這只能用“熱鬧”來形容，實際成都的量和價都是往下走的。北京5月市場成交量的回溫，除了需求的自然釋放外，也與政策刺激有關，但這種小幅升溫態勢是可控的，并不是居民再度加杠桿帶來的。另外，重慶購房者中戶籍人群占比下降，非川渝戶籍人群占比提升，市場升溫一定程度上由投資驅動；天津、杭州由于人才吸引政策或搖號引發的市場預期增強進而導致未來需求前置引起市場升溫。他認為，限價、搖號造成的需求釋放實際上是“管制型繁榮”，人才引進政策是將外來的、未來的需求前置到當下，兩種市場需求都不具有持續性。

    政策依然從緊

    市場或迎拐點

    上半年，樓市調控的邊際效應在逐漸遞減，并且已經出現了一些新的問題，也引起了市場對于限價等行政調控政策是否該退出的爭論，下半年的政策走向備受關注。

    “下半年政策依然從緊，還會有些城市陸續出臺抑制房價的政策，包括弱二線和三四線城市，也包括一些原來樓市沒真正降溫的熱門二線城市甚至一線城市，如深圳、廣州也有可能出臺小的補丁政策。”楊紅旭對證券時報記者表示，這些補丁政策包括企業購房納入到限購范疇內，離婚一年或兩年內限制購房。另外，某些熱門城市引進大量大學生和人才，估計會學習成都和長沙，對于新入戶者設定門檻，達到一定人才級別才能落戶，否則需要繳社保一年或兩年才能買房。

    楊紅旭還認為，住建部等七部委對房地產市場亂象專項整治，會要求地方政府出執行細則，有些地方政府可能會重申和強調既有政策，有些地方政府可能會加一些內容，如已經提前出臺政策的長沙，在限購方面增加“堵漏”措施，而重慶基本是重申強調為主。他預計，接下來名單中的30個城市多數會出臺細則，上海、北京等降溫比較明顯的城市也可能不出細則，而那些沒在30城名單內的城市，如果市場過熱也會出新政。預計下半年陸續會有幾十個城市出臺新政或文件重申強調，市場降溫壓力就會增加。

    在許小樂看來，短期的管制型調控退出需滿足三個條件，即市場已經基本穩定、居民購房杠桿得到有效控制、長效機制能夠有效銜接。而目前這幾個條件尚不能夠充分滿足，因此，下半年政策將維持偏緊態勢，熱點城市的行政管控仍將保持，可能的政策選項包括嚴格控制信貸進入房地產，嚴格限定居民過度加杠桿；更多城市可能跟進禁止企業購房的補漏洞；人才引進政策與購房資質脫鉤，如要求交一定年限的社保；限價政策可能逐步退出。

    對于下半年的市場預期，許小樂認為，從資金流的角度看，支撐短期市場的因素都在走弱，包括居民端房貸利率維持上行態勢，企業端融資繼續受到抑制，棚改貨幣化高位放緩，人才引進政策和學區房政策的刺激效用衰減。“從成都、天津等城市的經驗看，人才引進政策造成的市場需求釋放是短期的，政策的效果邊際減弱，天津最明顯，在‘海河英才計劃’發布當周，天津鏈家二手房成交量環比大幅增加283%，此后則逐周下滑，且已回復到人才政策發布前水平。”他說，因此，下半年二手房市場下行壓力略大于上行動力，總體二手房市場趨穩或略向下。

    “今年下半年市場將迎來真正拐點，一方面，全國新房市場銷售增速將由正增長轉為負增長，另外，這些熱門城市經過這次市場秩序整頓后，也包含棚改資金面收緊，下半年會出現真正的市場拐點。”楊紅旭對記者說。