加入股票回購隊伍的房企，接踵而來。

    10月28日，浙江廣廈發布了回購公司股份意向，公告稱公司將以不高于4.4元/股，不低于5000萬元且不超過2億元的資金總額，回購公司股票。

    僅10月，滬深公司就有包含陽光城、三湘股份、華僑城A、萬通地產、新城控股、華夏幸福等在內的20多家房企公開回購股份意向。

    盡管部分回購目前尚未進入實質性操作階段，但這已經被業內視為是房企應對近期股價連續下挫而提振市場信心的舉措。同時也被認為是對近期《公司法》中支持股份回購的積極響應。

    “股票回購具有象征性，它顯示企業看好未來發展前景和信心。”同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，一些業績比較好的企業適當地做一些回購，在短期內會起到穩定股價的作用，但從中長期來看，效果則十分有限。

    持同樣觀點的也有新城控股副總裁歐陽捷，在他看來，國際國內環境仍具有不確定性，回購可能暫時幫助公司股票回歸價值，但并不能完全消除市場恐懼。

    值得注意的是，房企回購背后，卻是并不簡單的企業生存邏輯。

    去杠桿的大背景下，目前房企資金情況依舊承壓。伴隨著股價的系統性下跌，房企方面也有出于如何避免股權質押危機的考量，這也是房企曲線自救的無奈。

    來自安信策略的報告已經發出提醒，放諸全行業，今年A股的回購規模已經超過了以往任何一個全年，預計隨著制度的大幅優化，未來一個階段，A股上市公司股票回購數量與金額有望進一步走高，“市場需要積極關注即將興起的回購潮”。

    回購潮的興起

    而從在香港上市的房企今年以來的回購情況看，并沒有直接帶來股價的提振。

    事實上，恒指自1月底創下歷史新高后反轉向下。10月26日，恒指失守25000點關口，達年內最低點。不少龍頭房企的股價，無一不一路向下或震蕩走低。

    時代周報記者不完全統計，其中回購總金額最高的為恒大地產。該公司今年以來的回購集中發生在7月，累計15筆回購總金額達33.59億港元，回購數量約16053萬股，占總股本的1.22%。

    不過，恒大地產的股價在過去10個月里始終未能突破年初創下的28.667港元/股的最高紀錄，在6月28日還曾一度達年內最低17.257港元/股。

    此外，近期不少房企的股價也一度跌至年內最低。例如，旭輝控股和世茂房地產的股價最低點在10月19日，分別為2.86港元/股和14.32港元/股；龍光地產和碧桂園的股價最低點在10月25日，分別為6.8港元/股和7.71港元/股。

    而上述這些公司的回購意向從今年7月開始進入高點。時代周報記者根據wind數據不完全統計發現，7–10月，在港交所發布回購股份公告的房企分別有23家、12家、13家和15家。

    這當中，世茂房地產為回購次數最高的房企，從今年7月份開始，已經有30筆回購行為。累計回購數8553萬股，占目前總股本約2.59%，總計回購金額約18.13億港元。光在7月，就有16筆回購行為。

    此外，龍光地產、新世界發展、碧桂園和旭輝這4家房企的回購次數分別有25筆、16筆、13筆和9筆，數量較多；累計回購股份數量分別有1508萬股、2546萬股、9885萬股和2172萬股；累計金額1.32億港元、2.73億港元、11.66億港元和0.85億港元。

    A股房企的回購潮則從2017年11月就已經開始，并持續到當下。但同樣，結果并不令人滿意。

    據wind數據顯示，年初至今，A股的130家房地產企業中，僅有8只總體呈現上漲，其中跌幅超過50%的地產股達20多只，地產股的市值蒸發超過萬億。

    從目前來看，A股地產公司近期的回購也出現了新特征，回購對象發生了轉移。

    此前多數的回購聚焦在離職員工持有的股權激勵股票，次數多相對金額少，屬于被動式回購。而近期出現的股票回購則是通過二級市場以集中競價方式進行，總金額和價格皆有不同程度的提高。

    例如，在新湖中寶10月28日晚間發布的公告中，擬回購的金額由原先的“不低于3億元，不超過10億元”，修改為“不低于5億元，不超過15億元”；每股的價格“由不超過4元”改為“不超過4.5元”。

    此外，除了大股東和高管本身，也有房企開始號召員工在二級市場買入自家股票。

    “從美股等發達資本市場的經驗看，股份回購對市場走牛有一定的促進作用。”不具名分析人士對時代周報記者表示，相較現金分紅，回購股份可以讓投資者的持股更具含金量，比如每股對應的收益、凈利潤和權益會有增加，“但長期來看，企業發展的動力與回購股份并不直接相關。”

    此外，他指出，回購資金來源的多元化，一定程度上可能增加公司債務，放大公司債務杠桿。

    危機中的股權質押

    而股份回購背后，是房企潛在的股權質押危機。

    根據東方財富的Choice數據顯示，截至10月26日，在過去的一年里滬深股市有129家地產公司進行過股權質押，行業平均質押率為18.15%。

    其中質押率在50%以上的地產公司有13家。其中泛海控股、新光圓成、萬通地產、嘉凱城、粵泰股份、財信發展、泰禾集團、海航基礎、陽光城、新華聯等質押比率達59%以上。

    截至10月26日，當中有123家公司股票走跌，占比95.3%。其中，粵泰股份、光大嘉寶、中弘股份和華業資本跌幅位于前列，達60%以上。

    在過去的一年里，部分房企的質押筆數也驚人。最高的為陽光城，質押筆數為243筆。其次為綠地控股的194筆、華夏幸福的157筆、中國武夷和中體產業的141筆。

    股價的持續走跌，已經使得一些房企達到了平倉線。

    以質押比率最高的泛海控股為例，公司在今年年底前即將解除質押的股權質押中，已經有5筆質押顯示達到平倉線。其中11月到期的有3筆，12月到期的有3筆，總計股份數量近2億股，占總股本的約2%。

    “好在質押方目前不會簡單對跌破平倉價的公司強制平倉。當下多方的力量開始防控質押爆倉的整體風險。”不具名分析人士對時代周報記者分析指出，多數會采用延期、補充質押、持續增持、第三方擔保等方式進行自救。

    這也使得在近期的股份回購潮中也同時出現了越來越多地產公司頻頻發布補充質押的公告信息。

    但值得注意的是，邏輯的前提在于股價能夠維持穩定甚至是走高。一旦持續市場連續下跌，則會催生股權質押帶來“螺旋式”下跌風險，由部分個股的案例引發市場的恐慌，繼而加劇大盤指數的泥沙俱下。

    另據時代周報記者了解，如果經過頻繁補倉后，還是無法避免，股票會被凍結，引發資金流危機。

    事實上，行業整體情況并不樂觀。華創證券年中發布的研究報告顯示，房地產行業的股權質押市值和質押數量，目前已經處在行業前列，風險較大。在未來一年內到期的質押總額中，房地產居于行業第二位，有近2000億元。

    尤其是報告中測算的“未來1年到期質押股票行業占比大于其對應行業市值占比”，房地產行業目前居于首位。這也意味著“該行業未來股票質押到期對其行業沖擊性更大”報告指出。

    更加不樂觀的是，截至10月16日房地產行業總體市值為138717億元，行業整體已經達到平倉價。7月，房地產行業尚存在平均跌8.67%才能達到平倉價的空間，而在9月和10月已經是負數，分別為–1.96%和–19.61%，風險加劇。

    業績表現是關鍵

    在這輪回購潮中，較少被外界關注到的還有房企背后戰略投資者們的損失，以及潛在的控股權變化。

    按照克而瑞統計，截至目前，在2018年上半年排名前50的房企中，有52%的房企存在金融資本入股，“金融資本入股房企最為普遍的目的是進行財務投資。”克而瑞報告認為。

    陽光城就是一個潛在的案例。2015年12月30日，公司以6.16元/股的價格引入第一大股東—上海嘉聞，中民投旗下的子公司。這筆總額為45億元的定增鎖定期為3年。

    根據最新資料顯示，12月31日，其中的7.3億股將于12月31日解禁。算上這3年來每10股派0.5元的分紅方案，上海嘉聞的持股成本仍在6元/股左右。而截至10月26日，陽光城股價僅為5.35元/股。股價在未來2個月內如若不能到達成本線，上海嘉聞即陷入虧損的處境。

    更值得關注的是，即將解禁的部分占了陽光城目前總股本約18.04%，按照10月26日的收盤價測算，市值約為39.1億元。陽光城如何籌集這市值近40億元的股份，以及是否會引入新的戰略投資者亦或其他情況，有待觀察。

    另外，截至目前，陽光城第二和第三大股東的持股量分別僅為17.51%和15.32%。即將解禁的18.04%股份無疑會對陽光城的股東變化有著影響。

    對于即將到期的定增，也有房企已經提前做好應對準備。例如新城控股在10月16日就公告，公司控股股東及其一致行動人承諾限售流通股解禁之日起1年內（即2018年12月4日至2019年12月4日）不以任何方式減持這部分股份。

    時代周報記者在對業內的采訪中了解到，給出的措施均指向，通過提振市場信心抬升股價，或者相對放寬融資渠道來一定程度上緩解市場恐慌。

    為了提振股價，有房企已經采用高溢價要約收購。例如云南城投集團對云南城投（600239.SH）的要約收購中，選擇了高出市價近一倍的價格進行收購。

    普遍觀點認為，關鍵還是要看房企的業績表現。加速業績以保證企業資金安全是重要的一方面。目前，“加大去化量、保證供貨量、追回款”已經被陽光城列為是當下發展的重點方向。

    與此同時，也有部分業內人士對時代周報記者表示，上市房企同時需要加強市值管理的意識，并需要推出相應的措施。

    中國指數研究院的研究報告則將市值管理策略分為價值創造、價值經營及價值實現三類，其中價值經營是最關鍵的部分，即企業通過資本運作提升市值。分為擴張型、收縮型及內變型三種類型。

    具體而言，擴張型中包含了并購重組和增發配股，收縮型則有分拆上市和資產剝離，而引入戰投、股票回購及股權激勵則屬于內變型。

    “但值得注意的是，次輪A股下跌與2015年的牛市有一定關聯，彼時不少上市公司的票面市值已經大于實際市值。而現在不少上市公司市盈率極低，市值低于或者接近實際價值。”不具名分析人士對時代周報記者指出。