首套房利率在下降？

    近日，有研究機構表示，2018年12月份，全國首套房貸款平均利率為5.68%，環比下降0.53%，這是全國首套平均利率23個月以來首次出現下降。

    中證君1月11日詢問了北京、廣州、長沙、合肥等多地的多位銀行人士。大多數銀行人士表示，目前暫時沒有聽說本行首套房貸利率有下降的情況。

    銀行人士：

    大多銀行沒降降的銀行申貸門檻也很高

    北京農商行對記者表示，目前首套房房貸利率維持在基準利率上浮10%左右。北京銀行則表示，目前也維持在上浮10%。

    建行廣州分行人士對中證君表示，目前暫時沒有下降的情況。

    二線城市方面，長沙某國有銀行人士表示，目前暫沒有下調利率的情況。合肥某銀行人士也對中證君表示，目前首套房利率維持在上浮20%-30%的水平，暫沒有太大變化。

    不過也有部分銀行確實調降了首套房利率。資深房地產經紀人汪先生告訴中證君，目前北京地區最低的是匯豐銀行，上浮5%。上海銀行是8%。其他銀行基本維持在原有水平。

    中證君1月11日也致電匯豐銀行客服詢問相關情況。有房貸專員回復，較2018年，目前上浮5%的水平是有所下降的。

    汪先生也表示，像匯豐銀行這種外資銀行，客戶偏向高端層面，本身入局門檻較高。“匯豐房貸量與建行、交行等房貸體量相比，很小。也有人選擇去辦，但要求一收入證明和流水都能匹配得上。如果說收入能開到3萬，流水只打了1萬的那種，那就選普通的銀行。匯豐這樣的必須是收入和流水一致。”汪先生說。

    按揭貸款利率浮動影響不小

    可別小看這5%的按揭利率浮動，中證君給您算筆賬，看看10%降至5%，以100萬元的20年個人住房按揭貸款為例，能省多少錢。

    基準利率：4.9%

    貸款總額：100萬元

    還款方式：每月等額還款

    基準利率上浮10%：

    還款總額：1636054.49元

    利息：636054.49元

    基準利率上浮5%：

    還款總額：1603181.01元

    利息：603181.01元

    兩者相減，利息可減少3.28萬元。

    銀行偏好房貸：年初錢多好的投向卻沒有

    有銀行人士表示，年初一般銀行貸款額度充裕，放款也比歲末來的快。“大概年初的時候，材料齊全的話，一兩周就能放款下來。”

    從銀行角度來看，個人房貸是銀行資金較喜歡投向的領域。

    上述某銀行人士表示，個人按揭住房貸款在銀行各項產品中，屬于比較穩定的收益產品，低風險，效益好，從銀行資產盈利角度，較為有利。

    中原地產首席分析師張大偉表示，房貸是目前各家銀行相對優質的信貸業務，各家銀行的吸儲成本較低，但房貸利息水平和違約率都不高。

    也有銀行人士1月11日對中證君表示，目前銀行雖然年初資金增多，但好的投向卻很少。“企業貸款回收周期長，數額高，一旦違約影響就比較大。理財業務出新規，都還在適應。房貸批了就能實現收益，而且客戶多，基數大，違約率也低。”

    專業人士：房貸利率不能看簡單平均數

    就目前房貸市場的情況看，中原地產首席分析師張大偉認為，當下房貸利率主要是國有銀行為主，股份制銀行貸款難度大，利率高，市場份額小。個別一線城市的外資行也有一定的市場份額。但從全國看，地方城市的房貸利率以國有為主。

    張大偉認為，房貸利率總體水平不能簡單平均。這是由于：

    一、全國各地利率不均衡，以上海為例，首套房主流在95折，北京等城市在上浮10%，其他部分三線城市上浮20%。全國不存在一個平均利率。

    二、如果將所有銀行的數據相加除以銀行的品牌數量而得出的房貸利率平均數。這種情況下，很多銀行的房貸業務體量小，上漲或者回歸到正常的利率毫無意義。

    也有銀行人士表示，房貸利率其實不重要，最關鍵的是額度管理。

    以2018年第四季度的中部某城市為例。該城市銀行人士對中證君透露，由于該城市是熱點城市，調控比較嚴格。“2018年11月、12月，部分銀行個人購房貸款的投訴特別多，每個月有三十幾起，就是因為額度下不來，有的單可能壓了半年，甚至八個月九個月還放不出來，就都有意見。”

    該人士表示，他所在的銀行在2018年年末積壓了大概1到2億的個貸需求，但每個月只有不到千萬的額度。“每月只夠給10個人批貸。”

    房貸趨勢：配合“房住不炒”基調

    房貸政策作為樓市總體政策中極為重要的一環。受訪專家和銀行人士表示，2019年房貸政策，也將按照中央經濟工作會議的相關精神，繼續“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”的總體定位，嚴防資金流入樓市用于炒房。

    從實際面上，近來多個城市在公積金貸款上繼續收緊。

    長沙：職工申請住房公積金貸款繳存年限由“6個月以上”調整為“12個月以上”；

    汕頭：僅限在住房公積金繳存地或戶籍所在地購房提取，且租房提取額度縮減50%；

    石家莊：停止辦理商貸轉公積金。

    貝殼研究院近日發布的2019年房地產市場洞察報告認為，作為資產價格的房價既不能繼續大幅上漲，也不能大幅下跌。資產價格對政策極度敏感，任何政策調整都可能引發預期的轉變。明年房地產政策盡管會有所調整，但總的基調仍然是“房住不炒”，防范房地產金融風險仍然是政策著力的重點。

    張大偉認為，最近少數城市的利率波動，對市場來說，并未動搖市場平均執行利率，從不能執行市場平均利率到能執行，這不算松綁。核心要看春節后的資金寬松情況。

    上述中部城市銀行人士表示，目前個人住房貸款業務仍有額度管理，還是在嚴防資金進入樓市進行炒房的政策基調中。