作為樓市調控政策發布最多的一年，2018年的末尾，房地產市場在400多條“加緊”的樓市調控政策之后，迎來了“逆襲”。連續兩天，山東菏澤和廣東廣州分別發布了給樓市“松綁”的消息。

    菏澤取消限售政策，廣州宣布商服類物業不再限定銷售對象。有專家表示，樓市政策拐點已經到來，后續將有更多城市加入政策松綁的行列。

    菏澤、廣州連續松綁樓市

    2018年12月18日晚間，山東省菏澤市住房和城鄉建設局發布《關于推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》（菏建〔2018〕7號），通知第六條明確規定：取消新購住房限制轉讓措施。通知稱，取消《菏澤市人民政府辦公室關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發〔2017〕42號）中“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年”的規定。

    知名房地產專家謝逸楓在接受《中國聯合商報》采訪時表示，自2016年9月30日開啟新一輪樓市調控以來，菏澤成為全國第一個取消限售政策的城市，這說明樓市政策正式見底，公開松綁意味著打響“救市”第一槍。

    他認為，限售政策自2017年實施以來，遏制投資投機炒房需求、抑制房價上漲的作用不是很明顯。相反，影響到市場供應，不利于市場交易流通，導致供需不平衡。此時，取消限售，實際上是疏通了堵塞市場，起到平衡供需關系。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，菏澤此次取消限售政策，引起了較多的市場關注，充分說明在“政策松綁”的問題上，當前市場比較關注。尤其是到了預判2019年市場和政策動向的時候，菏澤此類政策內容和口徑，顯然更受市場關注。

    他對《中國聯合商報》表示，從客觀上說，限售政策本身在房地產市場的影響相對是小的，所以即便是取消，也不會像類似限購政策松綁那樣影響大，所以取消后其實不見得會帶來市場的躁動，反而是有助于為樓市交易提供更好的潤滑劑。

    而緊隨其后，12月19日，廣州市住建委官網發布《關于完善商服類房地產項目銷售管理的意見》（以下簡稱“意見”），宣布2017年3月30日前（含當日）土地出讓成交的房地產項目，其商服類物業不再限定銷售對象。

    嚴躍進認為，此次廣州出臺商服類寬松政策，進一步印證了市場政策放松的導向。類似政策和此前菏澤一樣，對于原有政策中部分不合時宜的內容，適當做調整和修正，本身也是吻合市場發展需要的，類似政策調整值得肯定，也符合“一城一策”的政策導向。

    根據易居研究院《中國百城商業地產報告》，廣州商服類物業的交易存在一個斷崖式的下跌現象。其中在2017年3月（含3月）之前的12個月中，商服類物業月均成交約為16萬平方米。而在政策出臺后，即2017年3月以后的12個月中，月均成交為4萬平方米。根據最新一期的監測數據，11月份廣州商服類物業為6萬平方米，明顯是屬于偏低位的水平的。

    2019年將繼續“一城一策”

    連續兩條樓市調控“松綁”政策的出臺，不禁讓人開始對樓市調控是否變化產生疑問。

    多位業內人士在接受媒體采訪時指出，在長期“房住不炒”基調和目前“一城一策”精準調控體系下，房價難以大幅波動，確保市場穩定運行仍將是下一階段調控重點。

    諸葛找房分析認為，菏澤取消限售政策是在經濟下行，市場觀望情緒漸濃、需求萎靡的情況下，地方政府因城施策采取的試探性放松政策。但考慮到限售對市場的影響不大，取消限售能給予市場一定的信心，但對需求提振有限。降低市區商品房預售資金監管額度差異化的監管額度，將有利于房企特別是龍頭房企的發展。

    而菏澤取消限售制度是首例地方調控放松政策。但從全國的調控市場來看，預計未來中央的調控政策會繼續維持穩定，房住不炒基調不會改變，一二線城市仍會堅持較嚴的調控環境，三四線下行壓力下會有一些對沖政策。

    對于廣州出臺商服類物業寬松政策，嚴躍進認為，廣州此次政策，應該理解為當前樓市松綁的第二個城市，充分說明“一城一策”的戰略正積極推進，其和廣州樓市的具體情況有較好地結合，值得肯定。類似政策有助于消化部分存量的商服類物業，緩解了相關企業的壓力。而類似政策信號意義很明顯，充分體現了當前政策拐點的到來，預計后續還有更多城市會加入到相關政策松綁的行列之中。

    謝逸楓認為，2019年應繼續實施因城施策標準，具體政策則由各個城市根據自身的房價、供求、庫存三個指標來判斷。

    他表示，單純的取消限售，不會導致房價暴漲，更不會導致投資投機需求瘋狂搶房，因為限購、限貸等政策沒有一刀切的取消，貨幣與金融政策沒有全面放松。2019年中國樓市總體在政策調整一條線平穩上漲，呈現前低后高、先冷后熱的趨勢，房價漲幅回落到個位數上漲，不存在暴跌的可能性。

    嚴躍進表示，2018年，全國土地市場中，土地流拍、底價成交、低溢價成交等現象不斷涌現。臨近年底，多個城市土地市場供應量增加，土地市場有了一些回暖的跡象。他預計，2019年房企拿地將保持謹慎的態度，土地市場回歸理性。而房地產企業銷售的壓力會繼續加大，還會積極地進行促銷的。