01

    臨近春節，也到了關于上一年一些重要數據公布的時候。通過研讀這些數據，我們可以在宏觀上了解整個行業的發展情況，通過各項數據的對比，可以預判接下來一年大的脈絡走勢。

    昨天，國家統計局發布了2018年全國房地產投資和銷售情況。

    2018年，商品房銷售面積171654萬平方米，比上年增長1.3%，增速比1-11月份回落0.1個百分點，比上年回落6.4個百分點。

    商品房銷售額149973億元，增長12.2%，比1-11月份提高0.1個百分點，比上年回落1.5個百分點。

    而2017年，商品房銷售面積169408萬平方米，商品房銷售額133701億元；2016年，商品房銷售面積157349萬平方米，商品房銷售額是117627億元。

    通過對比最近兩年的數據，我們可以看到，2018年，雖然房地產市場經歷了大大小小400多次調控，但是縱觀全年的銷售情況，無論是商品房的面積還是金額方面都超過了認為是行情最好的2016—2017年，刷新了新的歷史記錄。

    不僅如此，在房地產開發投資方面，2018年1-12月，全國房地產開發投資120264億元，比上年增長9.5%，增速比1-11月份回落0.2個百分點，比上年同期提高2.5個百分點。

    2018年的房地產市場不斷刷新各種歷史記錄，可以說有些出乎人們的意料。在很多人的印象里，2018年是個比較特殊的歷史節點，調控之多前所未有，而結果卻有這樣的成績。

    同時，也難免帶來一個疑問：2019年，房地產市場還會延續這種發展勢頭嗎？

    02

    和這份房地產投資開發情況幾乎同時間發布的還有2018年全國的GDP數據。

    根據國家統計局公布的數據顯示，2018年，全年國內生產總值900309億元，按可比價格計算，比上年增長6.6%，實現了6.5%左右的預期發展目標。分季度看，一季度同比增長6.8%，二季度增長6.7%，三季度增長6.5%，四季度增長6.4%。

    和上面的房地產數據一樣，2018年全國GDP也創造了歷史新高，首次突破90萬億。

    值得一提的是，2018年第四季度GDP同比增長6.4%，這是近十年新低，與2009年第一季度GDP增速持平。

    而2018年全年GDP增速6.6%，也是自1992年以來的新低。

    GDP增速放緩，同時房地產銷售創新高，看似矛盾的數據背后，其實可以得出一個結論：樓市發展最火熱的時期趨于結束，樓市拐點已經出現。

    其實在國家統計局發布的這份房地產投資開發情況中，一些數據也可以看出目前的房地產市場已經略顯疲態。

    比如，2018年1-12月，全國房地產開發投資120264億元，比上年增長9.5%，增速比1-11月份回落0.2個百分點。投資數據創下年內最低。

    另一方面，從市場走勢看，已經連續多月出現漲幅明顯放緩的趨勢，12月雖然短期沖刺銷售有所上行，但從9-11月的同比看，已經出現了成交面積的明顯同比下調。

    并且，進入2019年以來，房地產銷售增速較12月明顯回落，再次進入負區間。1月上半月，30個大中城市商品房銷售面積同比增速達-12.6%，較2018年12月的8.5%有較為明顯的回落。

    其中，一線城市銷售同比增速回落近8個點至11.2%，二線城市大幅回落超30個點至-34.5%，三線城市小幅改善5個點至29%。

    同時，在土地市場方面也呈現相同的趨勢。

    100個大中城市數據顯示，1月，土地供應面積同比增速放緩近27個點至-16.4%，成交面積同比增速回落近50個點至-46.3%。其中，一二三線城市土地供應和成交面積增速均放緩，土地溢價率方面，一線城市和三線城市土地溢價率有較為明顯的回落。

    03

    我們看到，2018年末到2019年1月這段時間從菏澤到青島，從廣州到珠海。這些城市部分松綁了調控政策，給樓市開了一條小口。

    而在最近地方“兩會”上，部分城市微調樓市調控內容，提出“一城一策”方案，代表著房地產“因城施策”階段的開啟。

    比如，1月17日，河南省十三屆人大二次會議召開記者會，河南省住建廳副廳長張達表示，2019年，河南省將繼續落實房地產市場調控城市政府主體責任制，堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。

    在福建，福建省省長唐登杰向福建省十三屆人大二次會議作政府工作報告。報告說，健全促進房地產市場平穩健康發展長效機制，夯實城市主體責任，編制實施住房發展規劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案，切實穩地價、穩房價、穩預期。

    此外，浙江也表示將加快建立房地產市場平穩健康發展長效機制，杭州、寧波兩市今年將研究制訂“一城一策”方案。

    此外，就在昨天，1月21日，中央召開了《省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班》，對于房地產來說，這是特別重要的一次會議。

    房地產調控的政策口徑發生了一個微妙的轉變——“房地產市場健康發展長效機制”后，這回多加了兩個字“方案”，建立/研究/構建……長效機制的表述也調整成“穩妥實施”。

    幾字之差，意味著政策信號的明確。

    一、房地產市場長效機制方案已經從研究起草中的草案變成了方案，下一步應該就能從行政程序和立法程序中窺到長效機制的身影。

    二、正式宣布房地產長效機制正式進入了“實施”階段。政策信號再度明確。

    這其中最重要的是“穩妥”，2019年在諸多不利因素下，“六穩”，尤其是穩預期成為重中之重，房地產長效機制的實施一定不是以破壞穩定局面為代價的。

    04

    顯然，這不是炒房客所樂見的結果，眾所周知，房產投資最重要的，就是在利空因素下抄底，然后在大利好中拋出。而“穩妥”的整體局面，房產的投資空間也就急劇縮小。

    指望著買房發大財的想法，大部分人要落空了。就現在的情況而言，地產的黃金時代不在，對于房地產的投資屬性，也要有重新的認識，未來的房地產市場，已經從創造財富最好標的物，變為防御性的投資產品。

    現在的房地產市場，現金流比杠桿更重要，投資門檻也會進一步提升。