近日，克而瑞公布2019年1月中國房地產企業銷售TOP100排行榜。榜單顯示，榜首易主，萬科替代碧桂園（02202）拔得開年頭籌，新城控股無緣前十，世茂房地產（00813）再度挺進前十。

    智通財經APP認為，房企十強排名變化，背后是房企面對市場變化與宏觀調控采取的不同策略布局。單獨1個月或特定時段的銷售放緩，并不能說明太多問題，而應把眼光放到全年甚至更長周期，對各大房企的策略、產品能力綜合考量。

    前十“面孔”更迭百強房企銷售放緩

    克而瑞數據顯示，2019年1月，全口徑流量金額TOP10房企分別為：萬科、碧桂園、恒大、保利、中海、融創、綠地、華潤、龍湖以及世茂房地產。

    對比2018年全年TOP10榜單發現，老牌前四甲中，碧桂園被萬科趕超，恒大維持第三，融創退居第六，相應地，保利、中海排名趕超融創，剩余的“老面孔”綠地、新城、華潤、龍湖中，新城跌出前十，由世茂房地產接替。

    值得一提的是，從2019年1月銷售數據來看，百強房企銷售延續去年三季度以來的增速放緩，市場下行趨勢，超3成房企的權益銷售金額同比下滑，有13家房企的權益銷售金額降幅超30%，22家房企降幅在30%以內。

    當然，不能僅以單月成績論英雄，而應把眼光放到全年甚至更長周期。回頭看，在2018年1月銷售風光無限的華夏幸福、金茂，最終在全年銷售榜單中無緣前十；而1月單月沒進前十的新城、華潤（01109），最終躋身全年前十。

    實際除了2018年1月跌出前十，華潤在2017年上半年的銷售排名也曾跌出前十。此后，華潤不但加強營銷能力，還努力從城市布局和土地儲備上突破。最終，華潤在2017、2018年成功占據TOP10席位。

    因此，某個月或某個時段，房企排名下降和銷售額下滑的現象很普遍，并非一家企業特例。

    1月“低位”開端市場延續低迷走勢

    每年農歷新年臨近，房企推盤以及營銷活動減少，市場重心有所轉移，因此成交震蕩下行在意料之中。當下，一線城市代表上海、深圳當地樓市也正以低成交和低供應狀態準備“過年”。

    據上海中原地產數據顯示：（1.14－1.20）當周新建商品住宅成交面積9.4萬平方米，環比減少21.6%。

    2019年1月深圳樓市成交也以“低位”開端，據國土委數據顯示，截至1月27日，深圳一手住宅累計成交2451套，成交均價54087元/平，此數據較2018年12月的6258套大幅下跌。

（數據來源：中原地產統計）

    克而瑞地產研究則分析，2019年1月，盡管各地政策在逐步放松，但在新房銷售環節并沒有體現出明顯效果。市場繼續呈現較為低迷的走勢，標桿企業在1月份推案量環比明顯下滑，開盤去化率也維持在低位。

    智通財經APP從龍湖集團獲悉，農歷春節前后屬于市場傳統淡季，供貨量處在全年最低水平，因此1、2月份銷售額受到一定影響符合預期。預計3月以后，龍湖將在多個城市推出更多優質產品，為下一階段銷售業績形成穩定支撐。

    智通財經APP注意到，2018年12月銷量令人驚喜的房企，或因前九個月的交易登記延遲所致，以完成年底沖業績的目標，如中國金茂12月銷售額達141.9億元，高于全年均值，2019年1月業績稍顯疲軟。相反，有些房企為了開年業績靚麗，也可能延遲認購持續到1月，下月增速將趨于平穩。

    此外，華夏幸福新年首月銷售額109.3億元，和去年同期175億元有不小差距，行業排名第14位。此前其執行總裁、財務總監吳中兵表示，華夏幸福不是一個純粹的房地產開發企業，是產業新城運營商。

    “一城一策”如何卡位2019年窗口期？

    市場延續觀望之際，2019年伊始，央行降準釋放了寬松信號，因政策限制而關閉已久的房地產融資業務，也在2018年12月重啟。去年11月以來，人民幣兌美元價值持續回升，改善了房地產市場的悲觀預期。

    而從2018年末到2019年首月，全國迎來新一輪政策調控潮。1月份地方兩會期間，“一城一策”一詞開始頻繁出現在各省市政府報告中。目前福建、浙江、河南等省市均已提出加快建立房地產市場平穩健康發展長效機制，研究制訂“一城一策”方案。

    龍湖集團副總裁胡若翔稱，2019年要“謹慎樂觀”，市場存在很多不確定因素。2019年城市分化會進一步加劇，每個城市政策力度也不一樣，因此龍湖要加強對不同城市市場窗口期預判，強化彈性供貨，做到有質量增長。龍湖全年銷售額將在2018年基礎上再有增長。

    旭輝集團（00884）董事長林中認為，房地產行業短期看政策，2019年是中國房地產以“穩”為主旋律的1年，即使2019年比18年房地產銷售面積差不多或少5%，但整個行業依舊很大體量，2019年銷售額預計能達到12萬億元甚至13萬億元，量能穩住。