近日，越來越多的房企發布2018年報或業績預告，各個企業2018年成績單逐步亮相，這其中幾家歡喜幾家愁。

    公開資料顯示，截至3月15日，A股滬深兩市共有包括陽光城、新城控股在內的9家上市房企發布年度財務報告，除美好置業、渝開發、天保基建3家規模較小的房企業績有所下滑之外，其余6家均保持增長態勢。

    相比之下，更多的房企則只發布了業績預告。截至3月15日，根據Wind數據統計，除上述9家之外，滬深兩市另有89家上市房企發布2018年業績預告。其中，50家房企業績預喜，歸母凈利潤有所增長，約占56%；而包括14家虧損企業在內的39家上市房企預計歸母凈利潤出現不同程度跌幅，占比近半。

    中小房企的壓力

    隨著樓市逐步降溫，2018年成了房企利潤分化的分水嶺。

    《國際金融報》記者統計發現，所有業績下滑的42家A股上市房企，大都為銷售規模不足100億元的中小型房企，如張江高科、陽光股份等，而鮮有合約銷售額超過500億元的大型房企。

    “從目前已發布的業績情況來看，盈利預減的情況明顯增多，尤其是中小型開發商。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時表示，這反映出當前房地產行業在市場下行壓力大增之時，大型房企仍舊可以依靠低成本融資獲得更高的盈利空間，而中小企業日子則相對艱難，最終導致兩極分化現象加劇。

    以39家業績下滑房企中銷售規模唯一超過500億元的濱江集團為例，公告顯示，2018年度，濱江集團實現營業收入210.5億元，較上年同期增長52.83%，實現營業利潤41.5億元，較上年同期增長41.03%。但在營業收入大增的同時，濱江集團歸屬于母公司所有者的凈利潤反而下降28.62%，為12.2億元。濱江集團表示，公司業績下滑主要系對安遠控股的應收款單項計提資產減值準備及本年度有息負債的增加帶來財務費用的較大增長所致。

    規模并不算小的濱江集團，尚且會因融資成本增加而拖累盈利，眾多小型房企的情況或許會更加嚴重。

    除融資難度差異之外，在上海中原地產資深分析師盧文曦看來，另一個原因也不容忽視。他向記者分析稱，房企2018年的利潤其實反映的是前兩年的盈利情況，而2016年和2017年土地價格是很高的，因此成本很高，但2018年的銷售市場是“限價”的，因此，房企凈利潤下滑也在情理之中。

    也正是受到上述因素的影響，有企業甚至出現營業收入增長，歸母凈利潤反而“虧損”的現象，例如大港股份，去年營業收入增長約30%，而營業利潤及歸母凈利潤反而為負，分別下降1024.69%和1732.8%。

    大房企也有個案

    在不少業內人士看來，銷售規模達千億元以上房企，通常由于在全國布局均衡，業績增長較為穩定，融資成本也較低，因此凈利潤保持穩定增長。

    從已經公布盈利預告的企業來看，綜合A股和港股數據，銷售規模超過千億級別的房企如融創中國（21.00-0.94%）、招商蛇口、泰禾集團、榮盛發展、旭輝控股、正榮地產（4.69+0.00%）等，預告2018年凈利潤均實現上漲，藍光發展和新城控股增幅均超過70%。

    不過，富力、綠城等標桿房企發布盈利預警，凈利潤有所下滑。

    以綠城為例，公告顯示，2018年全年預計股東應占利潤較2017減少約50%–60%，直接腰斬。這一成績令業內大跌眼鏡，因為僅從綠城去年發布半年報來看，僅2018年上半年，綠城的歸屬母公司凈利潤就高達23.35億元，超過了2017全年。

    對此，綠城方面表示，此次業績下降，主要由于此前因出售附屬公司而產生的凈收益減少，同時，2018年內計提的物業減值虧損撥備有所增加以及貨幣貶值等因素也造成了不同程度的影響。

    而在企業銷售規模方面，克而瑞數據顯示，2016年-2017年，綠城都是銷售額前十名，但到了2018年，其已下滑至第17名。

    不過，這畢竟只是個例。嚴躍進總結稱，2018年總體而言，大型房企的競爭優勢仍在保持，銷售額及市占率仍在提升，行業集中度也進一步提高。但2019年，房企的銷售壓力整體不小。

    對于今年房企的銷售和利潤表現，盧文曦也預計，相比2018年，房企銷售將會進一步面臨壓力，銷售額可能會面臨下滑，但凈利潤方面可能會與近幾年的水平相仿，對部分房企來說，能夠保持現在的利潤率已經相當不錯。