全國大中城市租房市場近來回暖明顯。5月以來，北京等地對公租房申請政策進一步放寬，人才租賃獲政策支持力度進一步加大。業內人士稱，租賃市場向多主體供應、多渠道保障方向發展。除了長租房、短租房等，公租房供應量有望較快增長，補齊市場短板。

    價格上漲

    近期，不少城市房屋租金上漲。諸葛找房數據中心顯示，5月份，全國大中城市租金均價為44.15元/平方米/月，環比上漲0.47%；上漲城市15個，平均漲幅1.05%，下跌城市5個，平均跌幅0.79%。在一線城市中，5月份租金均價為83.81元/平方米/月，環比上漲0.24%。其中，北京地區5月份租金均價達到87.91元/平方米/月，環比上漲1.47%。

    貝殼研究院數據顯示，2019年1-4月，租賃市場成交節奏放緩，7日內出租率僅為21%，同比下降18%，成交難度增加；80%的房源下調報價。

    諸葛找房數據研究中心分析師楊雅靖對中國證券報記者表示，租房市場近期轉暖，主要原因是畢業季臨近，需求提前釋放。預計這一趨勢未來幾個月內會延續。此外，在前期樓市小陽春助推下，樓市價格出現較大漲幅，助推租賃市場價格走高。而一線城市流動人口基數大，長期處于供不應求的局面。受供需關系制約，預計未來租金難下降。近年來，國家大力發展住房租賃市場，集體建設用地建設租賃住房等措施從供應端緩解租賃市場供求壓力，預計非理性大幅上漲的局面難以出現。

    楊雅靖表示，租賃市場向著多主體供應、多渠道保障的方向發展。除了長租房、短租房等公寓興起，公租房供應量有望較快增長，補齊市場短板。

    隨著租金上漲，“廉租房”成為一線城市租賃市場的關注焦點。對此，業內人士指出，應該進一步加強集體建設用地建設租賃型集體宿舍。房地產企業應多開發一些廉租低配版長租公寓，以滿足更多中低收入群體的租賃需求。此外，應該設定稅收減免等優惠政策，鼓勵機構和個人將房子出租給中低收入者，完善房屋租賃立法，約定業主在租期內不能隨意提高租金等措施，保障群眾住房需求。

    加大保障

    值得注意的是，近期多地對公租房申請政策進一步放寬，人才租房獲政策支持力度進一步加大。以北京地區為例，2019年5月，海淀區、通州區相繼出臺人才租賃公租房政策，擴大了創新人才保障范圍，加大人才租賃保障措施力度。

    其中，海淀區規定，凡就職于海淀區高新技術企業、重點企業、重點引進企業、新型研發機構、第三方服務機構的人員，以及具有公共管理服務性質的企業事業單位、社會團體等單位的在職人員，均納入公租房保障范圍。此外，申請人不再要求具有北京市戶籍，只需申請當月的前三個月在海淀區工作并連續繳納社保即可，“海英人才”及特殊人才還可適當放寬條件。申請人及家庭成員在本市有住房，但距離申請人工作單位超過15公里的，也可申請人才公租房。同時，建立人才配租定量機制，根據申請單位的社會貢獻等情況綜合考量，給予房屋配租支持。

    同時，租賃住房公積金提取進一步優化。中國證券報記者調研發現，以北京地區為例，名下未購房者，交足一定期限后，均可向國管或市管公積金管理處提出申請，每月最高可提取1500元的住房公積金用于租房。

    5月31日，住建部、財政部及中國人民銀行聯合發布的《全國住房公積金2018年年度報告》顯示，2018年全國住房公積金住房租賃提取730.4億元，同比增長64.22%。住房租賃提取在各類提取中增速最快，住房公積金幫助職工通過租賃解決住房問題的力度進一步加大。

    規范市場

    中國證券報記者調研發現，除了租金上漲，租房市場存在一些亂象，存在打隔斷、群租房、黑中介、假房源、亂收費等問題。以北京天通苑人口密集型居住地區為例，有普通三居室被二房東整租后，隔斷成8家租戶，隱患較大。有的租房平臺發布虛假房源。

    魔方公寓CEO柳佳表示，租房市場存在三大錯配。第一，戶型上的錯配。三居室、四居室在租房市場不太受歡迎。經測算，一套一居室的房子大概3-5天能成交，而一套三居室掛牌半年可能都成交不了。在此背景下，有的房東將房屋出租給分散式公寓運營商，做“N+1”隔斷再出租。第二，地段的錯配。很多新房在郊區，造成租賃市場供需不平衡。第三，價格的錯配。北京再小的一居室也要3000元以上。但大量的服務業從業人員，租金支付能力在500元-1500元之間，沒有適合這類群體的合法租賃產品。

    2018年以來，長租公寓“曝雷”事件頻發，導致租客被迫提前搬離，租金無法返還。業內人士指出，長租公寓行業投資回報率低，需要資本長期輸血，一旦資金鏈斷裂，可能發生“曝雷”。公寓方需要提高運營能力與效率，降低房間空置率，維持穩定現金流。

    諸葛找房數據研究中心分析師楊雅靖表示，房屋租賃立法方面還存在諸多不足，應加快補短板，完善房屋租賃制度頂層設計。