[摘要]在下決心剝離地產業務的同時，中航工業將重心集中在物業資產管理業務。但數據顯示其物業毛利率遠低于同行。種種困局使得中航系的退房路長路漫漫。

    央企中國航空工業集團有限公司（簡稱“中航工業”）退出房地產的動作還在持續。

    來自北京產權交易所信息消息顯示，旗下公司中航里城（香港）有限公司掛牌轉讓蘇州蘇航置業有限公司100%股權，轉讓底價22.8億元。據悉，該項目曾在6月3日正式披露，而后經歷短暫的終結，又于6月10日重新掛出。然而轉讓并不順利，“來咨詢的人偏多，但繼續跟進的人很少，”該項目知情人士向時代周報記者表示。

    這并非是中航工業首次轉讓資產。在部分央企退出房地產領域的背景下，2016年10月中航工業明確提出剝離房地產業務。

    此后，中航工業開始了“賣房”之路。截至目前，其手上仍有諸多資產尚需尋找新買家，部分項目因為價格債務問題，陷入無人接手的困境。

    在下決心剝離地產業務的同時，中航工業將重心集中在物業資產管理業務。但數據顯示其物業毛利率遠低于同行。種種困局使得中航系的退房路長路漫漫。

    資產處置遇阻

    根據資料顯示，此次意欲轉讓的蘇航置業成立于2015年7月31日，注冊資本為14億元，中航里城（香港）持有蘇航置業100%股權。

    據2018年度審計報告數據顯示，2018年度，中航里城營業收入約12.39億元，營業利潤約2.66億元，凈利潤約2.17億元。截至2019年3月31日，中航里城實現營業收入約10.82億元，營業利潤636.76萬元，凈利潤約633.76萬元。

    據悉，蘇航置業在2015年6月以27.3億元、成功競得蘇地2015―G―14號與蘇地2015―G―15號地塊，總面積272914.9㎡，兩塊地都位于吳中區木瀆鎮壽桃湖路東。均可從事普通住宅和商業配套設施的開發、建設、出租、銷售等經營活動。

    “兩塊土地均無歷史遺留問題，其中一塊待開發，另外一塊開發完了，目前在售。”上述知情人士向時代周報記者表示，從基準日2018年6月30日到項目成交的這段過渡期內，收回來的房款都由受讓方來享有。

    “標的企業并未有太大的負債問題，只有部分工程款，算在應付賬款里了，負債都由標的企業蘇航自己負責。”上述知情人士向記者解釋道。

    不僅如此，知情人士向時代周報記者表示，該標的公司二次掛牌轉讓，原因是修改了其中一條細則，對擔保方的要求從600億元降到500億元。

    盡管降低要求，如前文所述，轉讓過程卻并不順利。

    2016年，國務院國資委召開的中央企業產業重組合作整合座談會。會上，8家央企啟動產業重組整合，因地產未被核準為主業，在業務開展上會受到政策層面的限制，中航工業成為將地產業務剝離出去的央企之一。

    但在剝離過程中，并非所有的資產都能成功出售，此次掛牌轉讓的蘇州蘇航置業的母公司—中航里城（香港）平臺也遭遇了鮮少有人問津的尷尬境遇；掛牌兩次的成都中航城項目也是在經過10個月的漫長等待之后才迎來了“新東家”。

    無人問津的還有廣東國際大廈。在進行正式掛牌的一年后，2018年8月16日，由于仍未收到意向受讓方。中航國際控股（3.74+0.27%）旗下廣東國際大廈實業有限公司75%股權迎來了信息披露結束日期。

    明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強向時代周報記者表示，標的項目無人接盤有多種原因，一是標的本身有瑕疵，比如在三四五線城市；二是在一二線城市或者比較有潛力的三四線城市（環一二線周邊），但價格比較貴；三是標的本身可能不是很干凈，存在糾紛，性價比不高；四是標的企業自身債務負擔較重，長期經營虧損無人接手。

    “廣東國際在經營上一直處于虧損狀態，這是受讓方所顧忌的。”艾振強補充道。

    根據報告數據，截至2017年7月31日，廣東國際實現營業收入1.49億元，營業利潤和凈利潤分別為-568.11萬元和-569.7萬元。

    物業轉型成效緩慢

    在剝離地產業務加快去地產化的同時，中航系從2016年開始轉型物業管理，并于2018年月5月11日將中航地產更名為中航善達股份有限公司。

    經過三年轉型，中航善達2018年交出了一份不錯的成績單。

    公司2018年實現營業收入66.56億元，同比增長12.94%，歸屬于母公司所有者凈利潤8.57億元，較上年同期增長468.84%。

    然而，業績增長背后，公司的凈利潤卻耐人尋味。

    2018年，順利完成惠東項目和貴陽項目的出售掛牌交易，并完成上海天盛廣場項目工商變更和資產交割，全年共實現投資收益12.4億元。

    資產的頻繁甩賣，對公司2018年業績起到修飾、潤色作用。扣除非經常性損益后，中航善達的凈利潤僅為-1.5億元。

    而隨著房地產資源持續賣出，地產開發板塊也將逐漸萎縮，物業管理業務的低利潤也許將難以支撐公司未來業績。

    根據財報顯示，在8.57億元的總利潤中地產業務的凈利潤達到6.81億元，物業管理業務僅實現凈利潤1.64億元。其盈利能力與同行相比，并不理想。

    2018年，碧桂園服務（10.46-3.86%）實現了9.3億元盈利，雅生活服務（9.55-0.10%）實現了8億元的盈利，彩生活（3.77-0.79%）、綠城服務（5.54-3.48%）分別盈利4.9億元、4.8億元。

    在凈利潤不盡如人意的背景之下，中航善達也在有意借助外部的力量發展規模。

    今年4月15日，招商蛇口發布公告稱，公司正在籌劃以現金方式協議受讓中航國際控股持有的A股上市公司中航善達22.35%股份，以持有的招商物業100%股權認購中航善達非公開發行股份。受讓中航國際控股所持股份后，招商蛇口將成為中航善達第一大股東。

    截至2018年年底，招商物業總資產為16.98億元，年營業收入29.2億元，擁有下屬機構61家。在管物業逾500個，服務項目面積超7500萬平方米。

    根據中航善達年報，截至2018年12月，中航物業全國物業管理項目共523個，管理面積達5307萬平方米。

    將中航善達的在管面積合并之后，招商物業的服務面積將接近1.3億平方米。憑借整合優勢，未來有望成為國內物業管理第一股。

    “此次收購還在推進之中，現在公司的全部精力都在發行股份購買資產上面，目前來看，暫時不會加大房地產項目的轉讓力度。”中航善達內部人士向記者表示。

    資產重組后的中航善達能否成功去地產化，順利完成轉型？物業管理盈利能力如何進一步提升？目前來看仍有待觀察。