2016年下半年以來(lái)，全國(guó)樓市迎來(lái)一輪大漲行情，尤其是西部大城市房?jī)r(jià)的洼地效應(yīng)非常突出，重慶、西安等城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)。

    需要注意的是，2018年，各大房企集中布局三四線(xiàn)中小城市拿地的態(tài)勢(shì)明顯，而2019年各大房企又有回流一二線(xiàn)大城市趨勢(shì)，因此造成一二線(xiàn)大城市土地市場(chǎng)走熱，各地出現(xiàn)樓市“小陽(yáng)春”行情。

    針對(duì)目前樓市狀況，長(zhǎng)期跟蹤研究房地產(chǎn)行業(yè)的西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師劉璐接受了證券時(shí)報(bào)·e公司記者專(zhuān)訪(fǎng)，詳細(xì)解讀本輪樓市大牛的起因和發(fā)展，以及對(duì)成都樓市的看法。

    劉璐認(rèn)為，2019年樓市行情分化可能加劇，中小城市樓市下行壓力日益增大，而一些大城市又有走高的壓力。后期，穩(wěn)控壓力主要是在地價(jià)走熱城市，不能放松房地產(chǎn)調(diào)控，同時(shí)可以適當(dāng)增加土地供應(yīng)，緩解土地市場(chǎng)供需矛盾。劉璐反復(fù)強(qiáng)調(diào)，從業(yè)人員一定要加強(qiáng)行業(yè)自律，當(dāng)前成都樓市“軟著陸”的局面十分來(lái)之不易，樓市參與各方都應(yīng)該加倍珍惜。

    資金從東到西轉(zhuǎn)移

    2016年至今，可以看作是一輪全國(guó)樓市的大行情，僅從銷(xiāo)售額來(lái)看，2016-2018年三年間的全國(guó)商品房銷(xiāo)售額是明顯大于之前的很多年份的。

    劉璐稱(chēng)，從2016年10月開(kāi)始的新一輪調(diào)控期劃斷，樓市情況起了很大的變化。2016年10月后，購(gòu)房資金加劇出現(xiàn)從東部到西部的流動(dòng)跡象，西部大城市房?jī)r(jià)的洼地效應(yīng)非常突出，外來(lái)資金“抄底掃貨”態(tài)勢(shì)明顯。于是，西部大城市的房?jī)r(jià)整體開(kāi)始“填坑”，以西安、重慶為代表的西部大城市房?jī)r(jià)應(yīng)聲而漲，而且是大漲。在這一輪的樓市大行情中，西部城市的樓市從之前數(shù)年“滯漲”的狀態(tài)整體崛起了。

    2016年10月到2017年底，西安新房指數(shù)累計(jì)漲幅約為15%，為同期的全國(guó)第一；同期，重慶新房指數(shù)漲幅也超過(guò)12%，排在全國(guó)第六。

    但是從全國(guó)樓市整體來(lái)看，劉璐認(rèn)為，一方面這體現(xiàn)了西部城市樓市的“價(jià)值回歸”，畢竟很多西部城市的經(jīng)濟(jì)面都不錯(cuò)，房?jī)r(jià)不應(yīng)該比東部同等經(jīng)濟(jì)規(guī)模城市低那么多；另一方面，這也體現(xiàn)了全國(guó)購(gòu)房資金從東到西的“填坑”轉(zhuǎn)移，畢竟同期這些西部城市房?jī)r(jià)的漲幅遠(yuǎn)高于同期當(dāng)?shù)谿DP、人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等經(jīng)濟(jì)“基本面”的漲幅。

    新舊房?jī)r(jià)“倒掛”

    劉璐指出，2016年下半年，成都樓市開(kāi)始出現(xiàn)較為明顯的轉(zhuǎn)暖跡象，標(biāo)志性事件就是當(dāng)年的“6.29”土拍，說(shuō)明外地資金開(kāi)始入蓉。隨后，成都城南的一些樓盤(pán)房?jī)r(jià)開(kāi)始不斷提升，但全市整體來(lái)看還是較為平靜的。但現(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了，2016年下半年，伴隨著城南一些樓盤(pán)的走熱，成都樓市中出現(xiàn)了一些不正常的現(xiàn)象，引發(fā)了社會(huì)的熱切關(guān)注。這直接導(dǎo)致在隨后全國(guó)開(kāi)始的嚴(yán)厲樓市調(diào)控中，成都被列為了“熱點(diǎn)”城市，但其實(shí)當(dāng)時(shí)的成都房?jī)r(jià)剛出現(xiàn)上漲的趨勢(shì)。

    在劉璐看來(lái)，過(guò)早被列為熱點(diǎn)城市開(kāi)始嚴(yán)厲調(diào)控，這是近年來(lái)成都樓市中很多問(wèn)題的根源。

    他進(jìn)一步指出，這些問(wèn)題在2017年開(kāi)始變得越來(lái)越突出，在很多前期“滯漲”城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅“補(bǔ)漲”的同時(shí)，同期成都的新房?jī)r(jià)格指數(shù)反而下跌了2.87%。在存量市場(chǎng)上，同期成都的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了很明顯的上漲，這導(dǎo)致出現(xiàn)了一個(gè)嚴(yán)重的后果，就是新房與二手房?jī)r(jià)格的嚴(yán)重“倒掛”。

    劉璐反復(fù)強(qiáng)調(diào)，不要單獨(dú)看成都一個(gè)城市或某一個(gè)樓盤(pán)的問(wèn)題，這樣有失偏頗，而放在本輪樓市行情的大背景和整個(gè)西部城市樓市的大環(huán)境來(lái)看更準(zhǔn)確和公平。最終，這些價(jià)差“倒掛”的問(wèn)題累積到2018年的5月，又產(chǎn)生了另一個(gè)樓市的分水嶺。

    2018年成都“5.15”樓市新政發(fā)布后，對(duì)投機(jī)性購(gòu)房的限制很大，而之后出現(xiàn)的成都二手房?jī)r(jià)格的下跌，可以看作是政策和市場(chǎng)共同作用的結(jié)果。可以明顯感覺(jué)，2018年5月之后成都新房的限價(jià)政策出現(xiàn)了調(diào)整，變得更為靈活，也就是說(shuō)和拿地價(jià)格有了更靈活的聯(lián)系，對(duì)高價(jià)地的限價(jià)就更松一些。

    中介行業(yè)需加強(qiáng)自律

    劉璐對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，2018年5月后，成都樓市開(kāi)始了“軟著陸”。即隨著二手房自然降價(jià)和新房由于限價(jià)變靈活導(dǎo)致的上升，使得之前的價(jià)差“倒掛”越來(lái)越小，在一些區(qū)域甚至消失了。

    隨著新舊房?jī)r(jià)沒(méi)有了明顯的價(jià)差，那些投機(jī)性購(gòu)房的群體逐漸消失，隨后新房搖號(hào)100%中簽率的樓盤(pán)也越來(lái)越多。劉璐認(rèn)為，“5.15”新政以來(lái)的這一年，成都樓市還是出現(xiàn)了很多可喜的變化，直觀(guān)感受就是樓市更“正常”了。

    針對(duì)仁恒濱河灣的火爆搶購(gòu)，劉璐表示，這個(gè)樓盤(pán)的事情有點(diǎn)特殊，相關(guān)樓盤(pán)供地較早，基本上是十年前出讓的土地。如果按照和樓面地價(jià)掛鉤來(lái)制定限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，該區(qū)域項(xiàng)目的定價(jià)就不會(huì)太高，價(jià)差會(huì)吸引投機(jī)，這其實(shí)也很正常，華潤(rùn)悅璽也有類(lèi)似的情況。

    但劉璐提醒，畢竟這種拿地很早的項(xiàng)目并不是很多，當(dāng)前成都在售新房項(xiàng)目的主力可能還是2016年及以后拿地的項(xiàng)目。實(shí)際上，這些項(xiàng)目隨著當(dāng)前成都樓市的持續(xù)“軟著陸”，新舊房?jī)r(jià)差銳減，對(duì)投機(jī)性購(gòu)房群體沒(méi)有足夠的吸引力。成都大多數(shù)樓盤(pán)應(yīng)該是高中簽率，并成為未來(lái)成都新房市場(chǎng)的常態(tài)。

    劉璐覺(jué)得，成都樓市分化加大是客觀(guān)事實(shí)，而這次暴露出的一些問(wèn)題也值得警惕。

    針對(duì)網(wǎng)上流傳一些中介準(zhǔn)備集資炒房的問(wèn)題，劉璐認(rèn)為非常值得關(guān)注。這幾年幾乎每一次成都樓市成為全國(guó)焦點(diǎn)，背后都有中介從業(yè)人員的推波助瀾。但其實(shí)，中介行業(yè)和所在城市的樓市是一種直接的共生關(guān)系：樓市好，中介的生意才會(huì)好；樓市“挨板子”，中介的日子也不好過(guò)。

    部分中介行業(yè)的浮夸宣傳、過(guò)度炒作，導(dǎo)致成都樓市陷入后來(lái)的不利局面。一個(gè)很重要的誘因就是行業(yè)自律出了問(wèn)題，讓一些看似偶然的小事件演化成了成都樓市的系統(tǒng)性問(wèn)題。劉璐強(qiáng)調(diào)，從業(yè)人員一定要加強(qiáng)行業(yè)自律，當(dāng)前成都樓市“軟著陸”的局面十分來(lái)之不易，樓市參與各方都應(yīng)該加倍珍惜。