今年以來，房地產企業整體放慢了對長租房公寓布局，近期更有多家房地產企業擬剝離長租公寓業務。此外，房企租賃專項債今年以來明顯降溫。在經歷了長租房企業資金鏈斷裂、“爆雷”、租房融資用于開發項目等亂象后，長租房融資市場進入理性期，降溫態勢明顯。同時，政府對租賃市場的支持力度有增無減，從個稅減免、加速租賃土地出讓力度、加大人才租賃市場供應等多個層面進行支持，針對低收入人群的廉租房產品熱度上升。

    剝離長租房業務

    朗詩綠色集團（0.80-3.61%）日前公告，計劃2019年將非地產開發相關業務剝離至控股集團，包括長租公寓、物業管理、設計等。公司表示，剝離長租公寓等虧損業務，有助于提高公司盈利能力，精簡業務聚焦綠色科技地產開發核心業務，釋放差異化產品核心能力的溢價空間，提升股東價值。

    朗詩綠色集團從2016年開始涉足長租公寓領域，2017年旗下長租公寓房源達到1.5萬間，2018年超過4萬間。但長租房業務始終處于虧損狀態。數據顯示，2017年公司長租公寓業務扣除稅及非經常性項目之前合計虧損4430.9萬元，2018年虧損擴大至1.94億元。

    朗詩董事長田明曾在2018年業績會上表示，公司長租房業務主要做“二房東”模式，從商家手上整租進來，改造以后再長租出去，獲得租金差以及增值服務的收入。長租公寓業務需要培育，回本周期長，預計2019年、2020年長租公寓還會產生虧損，且虧損額隨著公司規模擴大而逐年增加。

    中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，回款周期長、盈利性較差、房源獲取難，是長租房企業普遍面臨的三大問題。習慣了高周轉的商業住宅開發項目，很多開發商難以接受長租房的運營模式。經歷連續虧損后，不少企業對長租房項目進行剝離可以理解。

    諸葛找房數據研究中心分析師楊雅靖對此表示，從已有的長租房運營模式看，“二房東”模式分散式公寓運營占到很大比例。這類長租房源以存量民宅為主。運營商從業主手中拿到房源，進行簡單裝修后，以單間或整租形式出租。其次是租下整套商用辦公樓，租期一般10年左右，裝修后整體對外出租。有一部分是重資產運營，通過購取租賃地塊，布局長租房項目。

    業內人士稱，民房改造后的長租房產品，可能導致屋內甲醛超標、租金市場價格抬升等情況。整租改造商用辦公樓，需要面對消防等問題；而拿地新建長租房則面臨較大的資金壓力。

    楊雅靖表示，2019年一季度末，樓市走出小陽春行情，但房地產行業依然處于下行通道。隨著償債高峰期到來，房企資金面壓力較大，剝離長租房業務可以緩解資金壓力。

    融資難度加大

    經歷一系列長租房企業資金斷裂等問題，疊加房企普遍面臨融資可能進一步收緊的背景下，房企融資布局長租房項目降溫。據諸葛找房數據統計，房企租賃專項債今年以來明顯降溫，長租房融資整體進入理性期。

    2017年-2018年，長租房項目甫一興起，不少企業通過長租房項目融資，間接解決了開發項目資金短缺等問題。克而瑞研究報告顯示，2019年5月17日，銀保監會網站發文，明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。在此背景下，信托貸款余額經歷三月份短暫反彈后于5月再次回落。6月13日，銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上指出，進一步擴大金融開放，但要防止房地產投資行為。這預示未來房地產調控仍將不放松，融資可能進一步收緊。

    值得注意的是，針對租賃市場的支持力度有增無減。2019年5月，財政部、住建部接連出臺政策，加大對租賃市場的支持力度。財政部發文，公租房免征城鎮土地使用稅，兩年內免征房產稅。住建部則發文，明確人口流入量多的大中城市要切實增加公租房供給。

    此外，近期租賃市場獲政策支持力度進一步加大，多地區明確提出加大租賃類住宅用地供應。據中原地產監測，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等十余個城市租賃土地供應加速。北京、上海等熱點城市出讓租賃土地面積超過500萬平方米。其中，北京預計2021年以前供應1000公頃集體土地建設集體租賃住房。成都則預計2021年全市租賃住房保有量達151萬套。

    楊雅靖強調，供給端的發力，有利于企業降低運營成本。整體看，長租公寓領域需求可觀。但前期投入巨大，且回報周期長的客觀因素決定了企業進入門檻。長租公寓需要企業精耕細作，考驗企業運營能力。

    廉租產品受關注

    與針對年輕白領市場的長租房公寓不同，廉租房市場近期逐步興起。

    2018年5月，杭州頒布了《藍領公寓（臨時租賃住房）租賃管理辦法》，對藍領公寓進行多方面規范；當年6月，北京發布《關于發展租賃型職工集體宿舍的意見》，定出了消防安全細則。此后，藍領公寓市場逐漸活躍。

    中國證券報記者調查發現，時隔一年，不少企業涉足藍領公寓的產品已經落地。以魔方生活服務集團旗下品牌9號樓公寓為例，產品主要針對企業員工等基層人員，目前在北京、上海、廣州等8個城市運營。根據企業需求，可以定制多人一間的住宿條件。

    以北京酒仙橋地區的9號樓公寓為例，四人間的床位費在1000元/床左右。該藍領公寓以北京電機總廠的舊辦公樓和綜合樓為基礎進行改造。承租職工宿舍，只要求員工承擔水電費，剩下的費用由公司承擔。

    魔方生活服務集團副總裁、企業公寓CEO李亮對中國證券報記者表示，城市快速發展離不開服務行業人員的支持。對于企業解決員工住宿問題，主要有兩個傳統途徑，一種是自建員工宿舍；另一種是民宅改建宿舍。自建員工宿舍成本較高，民宅改建宿舍則存在消防、衛生等諸多隱患。開展藍領公寓業務，統一實行酒店式管理，既可以幫助企業降低用工成本，合理調配社會租住資源，也可以提升居住質量。由于居住人數較多，藍領公寓從項目立項到籌建，再到后期運營管理，比普通長租公寓要求更高。

    楊雅靖表示，目前廉租產品是租賃市場的一大缺口。針對房企而言，應多開發廉租低配版長租公寓，以滿足更多中低收入群體的租賃需求，當然也需要更多政策支持。比如。設定稅收減免等優惠政策，鼓勵機構和個人將房子出租給中低收入者，完善房屋租賃立法，約定業主在租期內不能隨意提高租金等。北京市此前表態，加速出讓集體建設用地，建設租賃型集體宿舍。