今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)的融資情況經(jīng)歷了過山車式的起伏。但從5月份以來的情況看，監(jiān)管層面對房企融資持續(xù)嚴(yán)控，而這一情況在進(jìn)入下半年后將延續(xù)。

    與此同時(shí)，房企集中還債期也將在下半年到來。中信建投的統(tǒng)計(jì)顯示，2019年上半年存量境內(nèi)房產(chǎn)債到期金額僅513億元，但下半年則達(dá)到2306億元。私募債券和一般中期票據(jù)下半年壓力比較突出，2019年上半年到期金額分別是184億元、50億元，下半年到期金額則分別是715億元、242億元。

    “銀根收緊”縱然對大型房企、中小型房企影響程度不同，但面臨共同的市場情況，無疑都要守好現(xiàn)金流。多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，下半年房企融資環(huán)境會(huì)進(jìn)一步收緊，資金面壓力也會(huì)進(jìn)一步加大。部分房企投資拿地開始謹(jǐn)慎，同時(shí)加速銷售回款。

    圖片來源：攝圖網(wǎng)

    資金面仍將有階段性壓力

    對于房企下半年的融資前景，用益信托網(wǎng)研究員帥國讓在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，從目前監(jiān)管的態(tài)勢來看，對房企融資嚴(yán)監(jiān)管趨勢始終沒變，表明監(jiān)管層對房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)高度重視。因此，對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，房企融資環(huán)境會(huì)進(jìn)一步收緊，資金面壓力也會(huì)進(jìn)一步加大，未來房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)面臨新一輪的洗牌。

    從監(jiān)管層近期對曾一度被視作是在主流渠道全面封堵后的房地產(chǎn)行業(yè)“救命錢”——信托資金的收緊就可見一斑。

    據(jù)《證券時(shí)報(bào)》7月4日報(bào)道，多家信托公司近期收到銀監(jiān)窗口指導(dǎo)，要求控制地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模。各家公司收到的監(jiān)管要求不盡相同，有的要求“自覺控制地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模”，有的要求“三季末地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模不得超過二季末”，甚至有個(gè)別公司要求“全面暫停地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”。

    據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域信托產(chǎn)品共計(jì)發(fā)行2954款，占比39.43%，募集規(guī)模達(dá)到4531.94億元，平均預(yù)期最高收益率8.7%。整體看，上半年房地產(chǎn)信托市場火熱，是資金流向最多的投資領(lǐng)域。

    但目前監(jiān)管層對信托資金的投向也有十分嚴(yán)厲的規(guī)定。2019年5月，銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)的《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知銀保監(jiān)發(fā)[2019]23號文》（以下簡稱“23號文”）在執(zhí)行層面提出了嚴(yán)格的要求。

    普益標(biāo)準(zhǔn)分析師龍燕告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年以來房地產(chǎn)信托市場發(fā)展迅猛，同時(shí)也成為違規(guī)問題高發(fā)領(lǐng)域。在“房住不炒”的政策背景下，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“23號文”，后續(xù)約談多家信托公司，旨在整治房地產(chǎn)信托市場亂象，有效防控房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。在一系列監(jiān)管措施下，過熱的房地產(chǎn)信托市場有望降溫。銀保監(jiān)會(huì)對信托公司的窗口指導(dǎo)也將常態(tài)化，有助于促使信托公司回歸業(yè)務(wù)本源、加強(qiáng)主動(dòng)管理能力，轉(zhuǎn)型發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，探索開展真實(shí)股權(quán)投資業(yè)務(wù)，如REITs是未來可選的方向之一。

    因此，各家房企也頻頻拋出新的融資計(jì)劃并采用多元化融資方式。如在信托融資收緊時(shí)，房地產(chǎn)私募債在6月就有大幅放量。據(jù)民生證券統(tǒng)計(jì)，今年1~6月，公司債和短融增速較快，定向工具和資產(chǎn)支持證券增速較低，而中票則累計(jì)同比負(fù)增速。其中，私募債在1~6月同比增長126.2%，6月單月同比增長147.9%。

    值得注意的是，在信托等融資渠道收緊的背景下，房企在7月初加快境外融資，其中額度和次數(shù)都刷新歷史同期紀(jì)錄。

    此外，同策研究院研究員陳朦朦認(rèn)為，當(dāng)下房企市場化融資途徑融資愈發(fā)困難，資金需求較大的房企采用多元化融資方式，但融資金額有限。在債權(quán)融資受限的情況下，越來越多的房企不得不選擇股權(quán)融資，通過項(xiàng)目子公司部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行融資。

    房企投資意愿或減弱

    上半年，融資“窗口期”等因素助推了房企投資加碼。而在融資環(huán)境邊際收緊的情況下，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房企下半年會(huì)謹(jǐn)慎投資拿地。

    同策研究院院長張宏偉對記者表示，在資金面收緊的情況下，房企在三季度應(yīng)該還是會(huì)面臨階段性緊張，這是對企業(yè)的直接影響。從投資拿地的角度來看，一部分中小企業(yè)現(xiàn)在投資拿地開始謹(jǐn)慎，但是TOP10房企還是在積極布局。

    華泰證券也指出，融資環(huán)境邊際收緊對房企短期現(xiàn)金流影響有限，更多影響在于未來再投入的預(yù)期，拿地力度可能減弱。預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)投資增速會(huì)有所回落，土地市場熱度降溫。除了融資環(huán)境變化，重點(diǎn)城市土地政策以及土地價(jià)格都有所變化。下半年房企拿地力度預(yù)計(jì)會(huì)更加審慎，2018年以來“去杠桿”“穩(wěn)杠桿”戰(zhàn)略會(huì)持續(xù)。

    同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，TOP20上市房企拿地金額和面積集中度明顯下降。從成交金額來看，TOP20上市房企6月土地成交金額1952.96億元，環(huán)比下降13.4%，同比下降26.06%。TOP20上市房企土地成交金額占全國土地成交金額的40.55%，占比較上月降低4.19個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期降低32.2個(gè)百分點(diǎn)。

    從成交建面看，TOP20上市房企6月土地成交建面3105.06萬平方米，環(huán)比下降37.12%，同比下降46.72%。TOP20上市房企土地成交建面占全國土地成交建面的21.16%，占比相較上月下滑6.73個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下滑16.96個(gè)百分點(diǎn)。

    張宏偉進(jìn)一步指出，從4月下半月到5月，房地產(chǎn)市場就面臨需求動(dòng)力不足，這一情況可能還會(huì)延續(xù)到三季度，市場整體狀況不好的情況下就會(huì)影響房企回款。那么資金端的收緊，再加上銷售回款的下滑，房企從三季度面臨的壓力會(huì)是比較大的。四季度可能還會(huì)再來新一波的以價(jià)換量，如果說保持現(xiàn)有政策和環(huán)境不變的情況下，下半年的走勢應(yīng)該是如此。

    一位地產(chǎn)基金人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，融資收緊肯定會(huì)對房企資金面有負(fù)面影響，但程度不會(huì)太深。從去年做的草根調(diào)研看，房企利潤還是可以的。對于大房企來說，成本優(yōu)勢則更明顯，融資集中度也會(huì)持續(xù)提升。