伴隨發改委的最新舉措，各部委對房企融資已形成全面收緊之勢。

    7月12日，國家發改委發布《國家發展改革委辦公廳關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》（發改辦外資〔2019〕778號），對海外發債的房企提出“只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務”“在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限情況、經我委備案登記情況等，并提交《企業發行外債真實性承諾函》”“在募集說明書等文件中需明確資金用途”等要求。

    東方金誠首席債券分析師蘇莉對21世紀經濟報道記者表示，其中影響最大的是“只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務”要求，這意味著，房企發行外債將只能用于借新還舊，且僅能償還中長期外債；其他資金用途，如補充流動性、資本性支出、償還內債等被全面限制。

    21世紀經濟報道記者采訪的一線投行人士均表示，實際上5月份以來發改委已放緩房企海外發債，即便用于償還舊債的美元債發行，審批流程也大幅變緩，未來房企美元債將處于“存量滾續”，難有新增。

    5月以來，監管收緊房企融資的信息頻現。銀保監會5月中旬發文規范信托公司給房企放貸的行為，近期更是約談了多家信托公司；而央行和證監會已在5月底放緩了部分“地王”房企境內債券的發行。

    存量已達1200億美元

    數據顯示，今年上半年內地房企在境外發行了92只美元債，發行額共計385.49億美元，而去年同期僅發行了67只，發行額為273.09億美元。今年上半年發行的美元債金額已經達到去年全年發行額的近90%。

    “其實主要就是一季度放了一波，5月份的時候外債批文就收緊，6月份發行量又上來，但批文基本上是5月份之前拿的。”一位承做美元債的投行人士對21世紀經濟報道記者表示，發改委去年下半年即已收緊地產公司海外發債。

    2018年6月，國家發展改革委、財政部聯合印發了《關于完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》，引導規范房地產企業境外發債資金投向，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，并要求企業提交資金用途承諾。

    多位市場人士均認為，發改委7月12日的文件，是此前規范措施的細化和延伸。

    受2016年930政策影響，境內房企2017年開始大量海外發債。

    據光大證券固收研究團隊統計，截至2018年7月5日，存續期美元債為1201.8億美元。據該團隊統計，2019年境外市場還新增了8位房企美元債發行人。

    “‘只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務’這條規定具有很強的約束力。”蘇莉對21世紀經濟報道記者表示，意味著已經發行過外債的房企將不得新增外債規模，而此前未發行過外債的房企將無法獲批發行。

    監管層出組合拳

    境外發債收緊的同時，房企在境內發債也同樣備受制約。

    “限主體，限用途。”7月12日，一位接近監管的人士對21世紀經濟報道記者表示，此前拿過地王、拍地較猛的房企，正被限制在公開市場融資；而在資金用途上，大部分發債資金也只能用于置換存量債務。

    房企的另一大輸血來源則是信托，這同時也是近期監管密切關注的領域。7月11日，市場陸續曝出有信托公司緊急暫停部分項目。

    “今年增量大的信托，（房地產信托業務）基本都停了，存量大的也大部分停了。”北京某信托公司人士對21世紀經濟報道記者稱，此次房地產信托業務收緊，主要針對北京轄區的信托公司，這些公司之前瘋狂做前融，吃相難看。其舉例稱，某中字頭信托公司對一家地產巨頭的存續規模量級達到幾百億，而外省普通信托公司整個的地產規模可能也就幾百億。

    蘇莉表示，下半年地產債和房地產信托都處于到期高峰，房企再融資壓力較大，上半年地產債發行量上升主要也是受借新還舊需求拉動。目前，政策上收緊了對信托和海外發債的監管，將會倒逼房企境內發債，下半年地產債發行將保持高位，但在政策收緊預期影響風險偏好的情況下，部分融資能力較弱的房企債券發行會面臨較大難度，流動性風險值得關注。

    實際上，銀保監會2個月前就已加強信托公司房地產業務的約束。

    5月17日銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》（銀保監發〔2019〕23號），在信托領域強調不向四證不全、開發商或股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資等，從信托領域邊際收緊對地產發行人的融資要求。

    近期，銀保監會還對部分信托公司開展約談警示，要求這些信托公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信托監管要求。

    銀保監會約束信托融資、央行和證監會收緊境內發債，至今日發改委正式發文收緊海外發債，此輪組合拳儼然已對房企融資形成圍剿之勢。

    “這次決心是很大的，明確絕不能讓房地產再綁架中國經濟。”前述接近監管的人士補充道，“這次整個政策的持續性和嚴肅程度都是很強的，對房企而言，也確實不能抱有‘過了一個周期重新來過’的幻想。”