最近實施的融資限制措施讓房地產企業獲取新融資渠道被進一步封堵。雪上加霜的是，2015-2016年是房企發債的寬松期，房企今年將迎來償債小高峰。

    1996年，頤和地產在廣州開發了第一個高端項目“頤和山莊”，成為豪宅的代名詞。

    曾連續15年進入百強房企榜的頤和，如今卻深陷流動性危機，涉9筆違約債務、8宗訴訟，資金缺口達數十億。

    頤和不是個案。今年已有多家老牌房企爆雷，銀億、上置集團、粵泰控股、三盛宏業等，這些擁有20多年歷史的老牌房企，在這次下行周期中，有的已被淘汰，有的處在崩潰邊緣。

    大型頭部房企的日子也不太好過，萬科去年高喊“活下去”，如今成了許多房企的現實。他們紛紛勒緊了褲腰帶，調整區域組織架構、降薪裁員，收縮“瘦身”求存。

    經歷了黃金時代、白銀時代，房地產真正的行業兼并重組，大洗牌來臨。對中小房企來說，千億是門檻，擠破頭都要躋身千億俱樂部。只是當新一輪調控來臨時，有些房企，不得不永遠停留在了千億的門檻之外。

    流動性風險頻發

    11月14日，因多項信息未披露，頤和地產及其董事長何建梁被證監會出具警示函，共涉9筆違約債務，總計18億人民幣、5000萬美元。

    聯合評級報告指出，2019年9月11日，根據頤和地產相關公告，由于流動性惡化，公司未能按時償付“17頤和01”和“17頤和04”的債券利息及本金。

    信息顯示，“17頤和01”于2019年8月4日面臨回售，余額為3.04億元；“17頤和04”債券在9月份回售，余額為7.6億元。

    查看啟信寶數據發現，頤和集團在今年5月和9月，先后4次被列為失信被執行人，和王思聰一樣，何建梁已被列入限制高消費名單。

    “房地產行業受政策影響非常大，能平安度過2018年就非常不容易了。”何建梁曾在2018年底對媒體表示，不料一語成讖。

    2019年對很多房企都更加難熬。

    “力爭到2020年實現銷售收入超過千億。”這是成立于1994年的銀億集團為自己定下的目標。

    然而，連續多年上榜中國房企百強的銀億，卻沒能等來2020年。在6月14日，因不能徹底擺脫流動性危機，銀億向浙江省寧波市中級人民法院申請破產重整。

    于1993年成立的上置集團，今年迎來上市20周年，卻無心慶祝。

    9月6日，上置集團被自己的第二大股東上置投資告上了法庭。上置投資向上置集團申索合計約1.5億元人民幣應付及欠付款，違反協議的損害賠償，以及相關的利息、訟費及其他濟助。

    而上半年，公司業績首次由盈轉虧至1.99億元。

    成立時間比萬科還早的粵泰股份也面臨流動性危機，出售資產自救。公司于6月向世茂出售了五個項目，總對價約64億元。

    在今年爆雷的老牌房企中，最為戲劇性的當屬三盛宏業。員工討債，已經63歲的董事長陳建銘淚灑現場，流露出公司的窘迫和生存的艱難。

    當萬科高喊著要“活下去”時，很多千億門檻之外的房企，已經到了“活不下去”的境地。

    大浪淘沙下，即使是穿過多次房地產周期的老房企，若沒有規模和盈利加持，稍微踏錯一步，就面臨被洗牌的命運。

    “最近2年，有大量的房企為了加快發展，負債過高，這帶來了巨大的風險。特別是部分企業為了更容易融資，買房地產銷售排行榜，假冒百強榜，最近出現了很多這類企業的資金鏈風險。”中原地產首席分析師張大偉表示。

    “轉型是這些房企的共性”，張大偉同時表示，隨著房地產市場轉型企業增加，未來離開房地產市場的中小企業數量，有可能接近2014年，那一年，有2000家房企倒閉。

    上海房地產資深人士宋會雍認為，中小房企的危機，“主要是自己經營的問題，同時不乏對中央樓市調控的基調和決心，缺少足夠的認識。”

    全行業收縮瘦身

    中小房企面臨流動性危機，頭部房企的日子也不好過，頻頻傳出組織架構調整、降薪裁員的消息。

    作為行業“老大哥”的萬科，不僅調整了區域職級結構，從原來的V序列變成1-50數字序列，還調整了薪資結構。

    萬科在此次調薪中，將基本薪資比例下調，提高績效占比。有行業人士表示，“雖然很多降低的部分放到績效里面去，不過目前行業下行，實際績效工資發多少并不樂觀。”

    也有人認為，“萬科的銷售并不差，加上王石透露萬科的年報非常好，并不存在降薪。”

    萬科方面回應稱，調整前后多數人的薪資是不變的，不存在普降或普升。調整是為了及時匹配人員崗位的責任變化，能夠有上有下，也不再論資排輩，組織也更加靈活。

    銷售冠軍碧桂園，今年已經多次進行組織架構調整。

    6月，碧桂園對北京地區進行“大改”，將原來的5個區域合并簡化成新的北京區域、京東北區域。

    11月，在此前總部架構調整的基礎上，碧桂園又對營銷體系進行了重構。

    從碧桂園挖來“雙斌”組合的陽光城，在8月份對大灣區的區域公司進行了調整。將莞深區域與粵東區域公司合并，整合為深圳區域公司。

    中梁地產更是對12大區域進行了一場“大手術”，收縮合并為南方、北方、西部、山東、江蘇、浙江六大區域，直減一半。

    “現在業務規模在壓縮，企業要稍微放緩節奏。”財經評論員嚴躍進表示，規模壓縮后，部分業務人浮于事，甚至虧空，有必要整合組織架構，來保證流動性安全，以及保證人事制度、項目公司平穩運作。

    諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示，隨著房企融資收緊，大部分企業都開始控制成本，以保證現金流，不排除部分公司有裁員的行為。

    除了對組織架構進行縮編，還有像華僑城這類大量出售項目，對資產進行優化調整。據21世紀經濟報道記者不完全統計，在今年6-7月兩個月的時間內，華僑城至少出售了涉及成都、西安等地7個公司的股權。

    王小嬙表示，在政策面、資金面都趨緊的背景下，房企融資難，回款慢，去化壓力大，完成業績的壓力也大，一系列調整在所難免。

    史無前例的“錢緊”

    張大偉等人士認為，今年房企不好過的原因，主要在于政策對資金面的收緊。房地產調控一直存在，時緊時松，開發商們都早有覺悟，但融資端的緊縮，從未像今年這般嚴厲。

    此次對融資端的嚴控是史無前例的。根據中原地產數據，2019年以來，已經有超過25次針對房地產資金鏈的政策。

    11月5日，標普報告指出，“融資受限束縛開發商擴張拳腳”，中國房地產開發商正在換擋變速，接受融資環境前所未有收緊的現實。

    中國監管機構正嚴密監控房地產開發商的融資渠道。

    除了去年開始對國內債市融資實施限制措施以外，房地產相關調控已擴大到了境外債券市場、信托融資，以及商業銀行貸款等融資渠道。

    政策不斷對房地產融資管控“打補丁”。標普表示，開發商，尤其是那些擴張較為激進而運營記錄較短的，通常依賴信托貸款、委托貸款和理財產品等非標融資渠道。但最近實施的房地產融資限制措施意味著，這些獲取新融資的渠道基本上被進一步封堵了。

    “如果想獲取或保持市場份額，中國房地產開發商可能需要重新將重心放到產品差異化、成本管理和運營效率上。”標普全球評級分析師廖美珊表示。“他們已不再具備單純依靠舉債來拼規模擴張的彈藥了。”

    雪上加霜的是，2015-2016年是房企發債的寬松期，房企在2015年大量發債，今年迎來償債小高峰。

    銀億于去年平安夜當天的首次爆雷，就是其在2015年發行的公司債券。

    克而瑞研究數據顯示，從房企的債券到期情況來看，2015年公司債及中期票據發行量較大，多數企業的債券期限在3-7年間，今年房企面臨償債高峰期。今年下半年，房企的到期債券為1706億元，到期債券總量也處于高位。

    2020年下半年2021年上半年，房企的償債壓力將進一步上升，到期債券突破3000億元，屆時房企將面臨更大的償債以及融資壓力。

    從中央到銀保監會多次強調要防范房地產金融風險。今年8月，32城銀行房地產業務迎專項檢查。每城檢查銀行機構數量不少于3家，違法挪用資金流入房地產行業等行為將被嚴查，包括開發貸、個貸、住房租賃等業務。

    同時，中央已經定調，首次明確提出，不會將房地產作為短期刺激經濟的手段。

    嚴躍進表示，這一輪的資金鏈收緊，比預期的要長，一些高桿杠的企業，特別是這兩年擴張很厲害的企業，會面臨流動性風險。迫于資金上的壓力，甚至要倉促賣項目，陷入比較尷尬的境地。

    宋會雍也說，“此前政策都是一松一緊，現在少有放松的可能，市場調整周期對應拉長。”

    進入大洗牌時代

    房企激進加杠桿，拼了命地快速擴張，是為了那張“千億、兩千億”入場券。

    嚴躍進表示，隨著越來越多的企業都進入到千億的行列，同時有些企業在沖刺萬億規模，千億被認為是定義大型企業的一個重要指標。

    “千億背后是銀行信貸的傾斜與較低的利息成本。”宋會雍稱。

    行業已經從增量時代轉入存量時代，在大魚吃小魚的競爭下，每條“小魚”都想盡快將自己吃成“大魚”，想要沖擊千億的難度相當于虎口奪食。

    “銷售市場的大餅已定。”恒大副主席兼總裁夏海鈞在中期業績會上直言，新房一年銷量將維持在15萬億元左右，向上不會有太大突破。

    2006年，中國前十大的地產商大約占了4.7%的市場份額，到2018年年底，前十大的地產商占到了26%，這其中，前三大巨頭占了12.6%。

    夏海鈞認為，未來的市場空間不是由房地產增量市場不斷的擴張帶來，而是中小企業被兼并收購，從而實現大企業擴張。五年以后，中國前十大的地產商大概會占到全部銷售額的40%。前三大的地產商，大概要占到20%左右，即3萬億元。

    他還表示，到了那時，中國的龍頭企業要想在三甲排名中露臉，銷售規模應該達到1萬億元左右。

    融創中國董事會主席孫宏斌也在最近的演講中表達了類似的觀點，他認為行業前五名，在未來的五年時間能占到市場的30%。

    11月21日，國泰君安研報指出，2009年以來，房地產行業市場集中度處于逐年攀升的狀態，2017年下半年調控政策收緊及行業基本面下行時，行業集中度更是大幅提升，目前行業CR10已達27.4%。

    政策嚴厲時期，中小房企加速出清，將繼續為龍頭房企的銷售份額提升創造空間。

    經濟學家馬光遠的判斷更殘酷。他表示，中國房地產將重回三個“20%”：未來市場只有20%的開發商能活下來，80%會死掉，中國的開發商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的樓盤。

    “是回到三個10%，”協縱策略管理集團創始人黃立沖更加悲觀，“現在很多開發商最終就停下開發項目了，只存在10%會繼續開發項目，只有10%以下的房子供求平衡，其他都是嚴重供過于求，只有10%的樓盤值得買，其他都會虧錢。”

    并且他表示，在未來三年就將出現。

    “如果看趨勢，將來當然會這樣，看國外就知道了，但中國城鎮化還不到60%，房地產的高位允許還將有一個比較長的周期。”張大偉卻樂觀地表示，房地產發展不會斷崖式下調。

    宋會雍提醒，在融資持續收緊的背景下，大公司也會有一定的風險。

    “這取決于決策層的謹慎程度。較難拿捏，有些對賭的意思。”他進一步補充，“如果敢于融資，后面遇到市場轉冷，可以說冒進了；如果不敢融資，遇到市場升溫，又可以說保守了。”

    總之，開發商都在一片迷霧中一邊廝殺，一邊尋找方向。