臨近年底，多家上市房企發布大額美元債融資計劃，多數融資利率超過10%。從近期融資主體看，以中小型房企為主。值得注意的是，在行業融資整體收緊背景下，上市房企密集發布美元債融資的趨勢從四季度初就已經開始。

    業內人士稱，美元債雖不是房企融資主要渠道，但作為主流融資來源的重要補充，對緩解資金壓力作用明顯。針對2020年房企融資計劃，業內人士建議，合理控制負債水平，搶抓回款、積極融資確保現金流安全。

    高利率融資

    數據顯示，12月以來融信中國、力高集團、佳源國際控股等多家房企發布融資計劃，多數房企融資金額超過1億美元，融資規模普遍較高。

    以融信中國為例，公司12月4日公告，擬發行2023年到期的3.24億美元的優先票據，票面利率為8.1%。利息支付日為自2020年6月9日起，每年于6月9日及12月9日支付。

    毅德國際也在12月4日早間公告，擬發行美元優先無抵押票據，年利率最低14%，到期時的最低收益為15%。新票據預期按賬面值發行，于到期日的最低贖回價為102.236。此前公司公告，2020年到期1.57億美元的12%優先票據尚未償還，建議發行新的美元優先無抵押票據，與未償還現有票據開展交換要約。

    部分房企接連發布融資計劃，利率和規模均高企。以佳源國際控股為例，公司12月3日晚間公告，公司已向聯交所提出申請，發行2022年到期的額外3000萬美元優先票據，利率為13.75%，與2019年7月11日發行的2.25億美元于2022年到期的利率為13.75%的優先票據合并組成單一系列。

    同日，佳源國際控股公告，擬發行2023年到期的額外3750萬美元優先票據，利率為13.75%，與2019年10月18日發行的2億美元于2023年到期的優先票據合并組成單一系列。

    上市房企密集發布美元債融資計劃的趨勢從四季度初就已經開始。2019年11月，房企合計發布美元融資計劃總金額超過50億美元，刷新歷史紀錄。從企業融資情況看，有贖回有新增，多數企業重視美元融資途徑。從融資成本看，資金成本分化的趨勢依然持續。已發布融資計劃的房企之間出現較大差異，多數龍頭房企融資成本較低，規模優勢逐步顯現；中小房企融資成本則明顯較高，對未來擴大經營不利。

    中原地產首席分析師張大偉表示，從12月以來的數據看，房地產企業海外融資規模只增不減，行業全年融資額度刷新紀錄成為定局。發行美元債對不少上市房企而言是重要的資金補充，但受房企資質和融資額度的限制，很難成為主要來源。總體來看，美元債井噴對緩解部分企業融資壓力有很大好處。

    緩解資金壓力

    中國證券報記者梳理發現，多數公司融資用途為現有債務的再融資。以力高集團為例，公司公告，擬發行本金總額為2.5億美元的優先票據，票據將于2019年12月10日起（包括當日）按年利率11.5%計息。針對發行票據的理由，力高集團表示，本集團是一家專注于在中國開發中高端住宅及商業物業的綜合性房地產開發商，公司有意將票據發行的所得款項凈額用于為其若干現有債務再融資。公司可能會因為市場狀況的變化而調整其計劃，并重新分配所得款項凈額的用途。

    張大偉表示，最近房企明顯更加關注資金鏈安全，房地產市場必須穩定，而穩定房地產最主要的是防止出現金融風險，所以在最近幾個月，針對房地產融資的各方面政策都在規范與收緊。從目前看，信托與海外融資都是規范而不是全面暫停，對于中小房企，特別是對于高負債率房企來說，未來預計融資難度將非常大，但對于大型企業來說，影響相對有限。

    諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對中國證券報記者表示，大量房企發布融資計劃，其中償還貸款、補充流動資金成為主要目的。在政策的嚴格管控下，融資渠道逐漸收緊，房企年底加快融資維持現金流安全是企業穩定發展的前提。年底房企紛紛加緊融資，主要是彌補背后的資金缺口，前期債務到期也需要大量的現金償還。

    2019年下半年以來，房企在融資趨嚴疊加降杠桿背景下，整體拿地積極性有所減弱。中國指數研究數據顯示，三季度以來，隨著房企融資環境收緊，企業資金壓力漸顯，高價地宗數占比持續下降，流拍占比持續提升，11月流拍宗數占比為8.9%，土地市場整體表現較理性。

    中國指數研究院指出，2019年房地產行業集中度加速提升，“越大越強、強者恒強”的競爭法則已成共識。品牌房企積極把握時機，采取靈活的推盤和價格策略搶抓回款，整體銷售業績延續增長態勢。在拿地方面，企業投資更加聚焦與理性，拿地區域逐步向城市基本面較好的一、二線城市回歸。行業融資渠道收縮，企業融資難度攀升，大型房企在強化現金管控的同時積極融資，緩解資金壓力。整體來看，在市場調整和資金面趨緊的雙重壓力下，品牌企業準確把握市場節奏精準投資，加大營銷力度推動銷售回款，整體競爭優勢持續增強。

    降杠桿仍是主流

    對于房企明年的策略，陳霄表示，2020年對于多數房企而言還是以降杠桿為主，在融資環境持續收緊以及當前樓市調控政策收緊的大背景下，對于大部分房企尤其是中小型房企來說生存成為基本問題。目前大部分房企還存在負債率過高的問題，而當下的市場環境下降杠桿來降低企業自身的財務風險成為重中之重。

    對于大部分房企來說，放緩拿地節奏，加強房企的戰略合作，能有效降低企業經營風險。2020年房地產市場調控預計不會放松，堅持房住不炒成為基本原則，市場維穩基調不會改變，價格不會出現大幅上漲，房價將更加趨于穩定，成交量將繼續呈現小幅下滑態勢，市場將朝著更加健康穩定的方向發展。

    中國指數研究院預計，從全國來看，2020年我國房地產市場整體承壓，但在行情周期輪動背景下，結構性市場機會仍存。面對新形勢，如何把握市場調整機遇，靈活轉變經營策略，進而實現穩健且持續的業績增長，成為房企面對的主要問題。具體到融資方面，建議合理控制負債水平，搶抓回款、積極融資確保現金流安全。

    業內人士表示，對于大型房企而言，在總體融資規模和成本存在優勢的前提下，企業可繼續合理運用各類融資渠道提高資金流動性，同時避免盲目多元化，確保資金鏈安全；對于中型房企而言，需提高資金使用效率，同時關注自身負債率、現金流和自有資金等各項財務指標紅線，平衡好規模擴張和資金安全的關系；而部分中小型房企資金壓力日益增加，未來可通過合作或股權融資的方式降低杠桿率，提高發展能力。