2020年立春已過，但房企的春天，沒有到來。

    疫情之下，全國超百座城市倡議或要求暫停開放售樓處。輾轉至線上蓄客的房企陷入被動局面。

    國家衛健委2月6日通報，2月5日0~24時，31個?。ㄗ灾螀^、直轄市）和新疆生產建設兵團報告新增確診病例3694例，累計報告確診病例28018例。

    作為華中地區的中心城市，武漢在過去數年里都是眾多全國性房企布局的核心城市。第一財經記者梳理發現，全國前二十強房企，湖北省銷售額占全國銷售額比基本維持在4%~6%之間。即使比例較低的融創中國（01918.HK），也在2019年接連大手筆“掃貨”補倉，將武漢納入重點戰略城市。

    一場疫情給住房銷售按下了暫緩鍵，也讓現金流緊張的民營房企首當其沖陷入困境。大手筆加倉的房企短期內也將因為巨量資金沉淀于此，而飽受資金鏈困擾。

    盡管數位受訪者認為，剛需和改善需求只會遲到不會缺席，武漢城市基本面不改。但隨著疫情持續，一季度房企業績受影響幾乎是受訪者共識，3月份更被視為上半年業績能否修復的分水嶺。

    當然，能給予當下房企希望曙光的還有來自金融財政、地產監管、融資等方面的寬松預期。

    必爭之地

    2019年，全國房地產開發企業土地購置面積、土地成交價款分別同比下降11.4%、8.7%，武漢仍實現了全年供應建面、成交建面、成交樓面均價等房地產開發各項指標的逆勢增長。

    以土地出讓金為例，綜合中國指數研究院、湖北中原研究部的數據來看，武漢這一指標近年持續攀升，2019年錄得超1600億元，是僅次于杭州、蘇州的全國第三大熱點二線城市。住房銷售套數與銷售面積連續9年位居全國前三。

    從各大房企的舉動也可管窺武漢市場的重要性。

    早在2009年以前，萬科（000002.SZ/02202.HK）、保利發展（600048.SH）、金地集團（600383.SZ）、華潤置地（01109.HK）、中國恒大（03333.HK）、碧桂園（02007.HK）等一線房企便相繼入駐武漢。尤其是近五六年間，武漢大力發展電子信息、智能制造裝備、汽車等持續推動產業結構轉型升級，降低落戶門檻及購房要求，百萬大學生留漢創業就業等，通過組合拳策略提升城市綜合競爭力。中梁控股（02772.HK）、正商集團、融信中國（03301.HK）、建發股份（600153.SH）等一批新面孔陸續亮相湖北。

    綜合多個機構2019年度數據，并參照克而瑞“2019年中國房地產企業銷售榜TOP200”來看，全國前二十強房企，湖北省銷售額占比基本維持在4%~6%之間。比例較低的有融創中國，為1.72%；相對較高的有碧桂園、保利發展、金地集團。

    本地房企雖然銷售金額整體低于全國性房企，但銷售比重較高。其中，奧山控股、福星惠譽為代表的本地民營房企，來自本省的銷售比重均超過40%。2019年，也屬于武漢房地產市場升溫之年。

    武漢曾在2018年出臺歷史最嚴限價政策，導致土拍市場流拍、延期現象頻現。伴隨時間對政策的“消化”，推行用地預申請模式等，本就覬覦該市場的房企在2019年大手筆補倉。這方面的代表企業有融創中國、華夏幸福（600340.SH）等。

    融創中國在2019年以單獨或者聯合體等形式在武漢“掃貨”超十幅地塊，耗資超234.4億元。

    華夏幸福以116億元的底價競得武漢兩宗地塊的土地使用權。這是華夏幸福2019年新增的首個“商業辦公項目”，更是南方總部在二級市場的首個項目，擬建金融中心。而這兩宗地塊臨近武漢超高地標綠地中心。

    類似的還有美的置業（03990.HK），于2019年首次進入湖北市場，便耗資超50億元在武漢拿地，屬于少見的手筆。

    “北上廣深拿地越來越難，類似于武漢、成都、杭州、重慶這樣的強二線城市可以說是前三十強房企的必爭之地，也是必須守住的市場。”一家房企的華中地區負責人士表示，房企無論是拼規模還是拼盈利，武漢都算得上房企進行區域布局的優質棋子。

    超過60家百強房企進駐武漢，一方面，房企在武漢拿地的難度水漲船高；另一方面，也促使更多寄望進入華中市場的房企向武漢郊區、武漢周邊、湖北其他城市下沉。

    以擅長打造和運營金融總部經濟區的開發商金融街（000402.SZ）為例，幾乎未曾缺席武漢土拍，但也僅能落子武漢市江夏區等郊區地塊。中國恒大、綠地控股、中梁控股等均在湖北鄂州、隨州、黃岡等四五線城市展開布局。

    寄望三月“翻盤”

    突然來襲的疫情迫使疫情重災區湖北省內交通、商業、娛樂等全線停止。合肥、福州、南京、杭州等超過100個城市倡議或要求暫停開放售樓處。房企錯失春節后至元宵節的返鄉置業、旅游市鎮置業的重要窗口期。

    多家布局湖北省的房企告訴第一財經記者，疫情當前，員工安全防護成首要任務，該停的工作必須停。據悉，絕大多數房企首先關閉售樓部的區域，便是湖北。

    “目前，一方面是保證公司員工尤其是疫區員工人身安全；另一方面，盡可能地通過捐款、捐物幫助疫區渡過難關。”融創中國內部人士表示。

    除了捐款捐物、對租戶減租免租，在多個省份推遲返工響應下，中國恒大等多個房企均將員工開工日期再度予以延后。

    碧桂園、融創中國、綠城控股等房企正通過線上渠道獲客。但業內普遍認為，房子與其他商品差異化大、線下購房屬客戶習慣等，線上售房轉化率低，售房效果并不明顯。房企的銷售普遍陷入被動局面。

    以“湖北市場的銷售額排名靠前，但相比于長三角、珠三角市場在公司業績‘盤子’的分量來說，湖北市場重要性靠后”，對于武漢等樓市長遠基本面整體看好的保利發展人士也直言，“疫情的沖擊是全行業性質的”。

    克而瑞新近公布的2020年1月百強房企銷售額，除萬科、金地集團、金科股份（000656.SZ）等實現正增長，銷售增速整體下行。

    “1、2月歷來是房企的銷售淡季，前兩月銷售額大概占全年10%。疫情引發的停售對2月影響最大，今年三四月的‘小陽春’大概率泡湯。”華南地區一家房企營銷人員表示。

    中指市場研究總監曹晶晶也表達了類似觀點。“相比于SARS時期，當下GDP增速趨緩、行業市場規模繼續大幅增長的動力明顯減弱、房地產市場監管政策基本面更嚴格，這次的疫情對市場的影響會大一些。”

    幾乎多位受訪企業和業內人士均將3月視為能否改變上半年銷售局面的關鍵點。

    “一季度中3月份為傳統旺季，占一季度銷售額接近一半。如果疫情3月仍未解除，上半年估計銷售額很難修復。”一家布局湖北地區的房企董秘辦人士透露，公司目前也是根據疫情動態調整對應的經營決策，動態跟進評估疫情可能對公司業績產生的影響。

    受疫情影響，諸多新問題接踵而來。中指企業事業部總經理白彥軍指出，比如，房企開工的節奏和時間延后，交付項目也會延后，這幾乎是全行業不可回避的問題。同時，線上蓄客如何實現線下轉化，也是房企當前需要攻克的核心難題。

    高債房企進一步承壓

    至2019年末，資金緊張已然是困擾房地產行業的首要問題。疫情當前，本就現金流吃緊的房企不得不直面更殘酷的資金鏈挑戰。

    天風地產根據2019H1報表數據，32家典型房企的現金/短債覆蓋倍數72%，自由現金流/短債為-18%?？傮w而言，房企短債償債能力不強。

    白彥軍指出，若疫情持續，民營房企短期現金流會受到比較明顯的影響，接連而來的還有股價的波動、全年房屋竣工和交付面積的下降、股權質押難題等。

    換言之，短期負債較高的民營房企將成為疫情沖擊的首輪對象。具體到湖北市場來看，諸如以奧山控股為代表的本地中小民營房企，其抗風險能力整體較弱。此前公布的招股書顯示，凈資本負債比率2016-2018年分別錄得316.5%、568.9%和283.1%。

    此外，2019年武漢土地市場“大贏家”的融創，及大手筆拿地的華夏幸福、美的置業等企業，項目沉淀在手中短期內難以回籠現金，對區域公司的短期資金鏈也將構成挑戰。因為在業內人士看來，鑒于疫情對當地居民造成的心理創傷較大，武漢以及湖北的房地產市場信心恢復，將慢于其他省市。

    華發股份人士表示，由于線下售樓處關閉，整個行業一季度業績料都會受到影響，“一方面，公司要看疫情的進展；另一方面，公司后續復工之后會采取加推、促銷、加快現金回款等其他方式對沖疫情的影響。”

    而放眼到中長期來看，數位受訪人士對于武漢在內的湖北市場保持著相對樂觀的態度。

    “長期還是要看城市基本面。相比于重慶、成都等二線城市來說，產業基礎不遜色的武漢，人口基數大且大學生群體超百萬，近年留漢的大學生人數成遞增之勢，剛需和改善需求旺盛。”華發股份人士表示，只要武漢城市基本面沒有變化，居民的需求只會延后，不會消失。

    作為對資金端、政策端高度敏感的行業，能夠緩解房企憂慮的另一塊壓艙石，或許是金融財政、地產監管等方面的寬松預期。例如，央行近兩日投放流動性累計達1.7萬億元，也給予了部分房企信心加持。

    “當前疫情背景下，一些高周轉的企業也會面臨比較大的資金問題，建議房企積極響應政策，做好預案。”白彥軍續稱。

    喜憂參半的是，中國恒大、融創中國、龍湖集團、碧桂園、新城控股等少數房企趕在2020年1月窗口期累計發行超百億美元債。諸如，中國恒大于1月中旬一方面將A股上市期限延長一年；另一方面，又發行了60億美元票據。這為等待疫情散去，“春天”來臨的房企提供了騰挪的空間。