中新經緯客戶端3月3日電日前，克而瑞研究中心發布樓市2月市場月報。報告顯示，2月半數以上城市新房供應，27城總體成交面積同、環比銳減8成左右，多數城市二手房成交近乎“放空”。此外，2月全國土地市場成交體量降至近一年來的最低水平。

    二三線供應面積降幅擴大，超半數城市零供應

    根據報告，2月27個重點城市新增供應面積85萬平方米，環比大幅下降92%，同比降85%。報告稱，主要因新冠疫情影響，春節期間多地售樓處被迫暫停銷售活動，加之核心一二線城市普遍延期復工時間，據克而瑞監測，半數房企于2月17日才開始集中復工，也導致整體供應呈現出斷崖式下跌。

    具體來看，一線城市商品住宅新增供應面積18萬平方米，同、環比分別下降81%和86%，北、上、深均為零供應，新增供應主要集中在廣州，但廣州推盤表現依舊不如去年同期，同比下降44%，供貨節奏顯著放緩。目前北、上、廣的復工率基本達到50%以上，預期3月一線城市的供應會逐步恢復。

    此外，二三線城市本月新增供應面積68萬平方米，環比下降93%，同比下跌85%，降幅較1月顯著擴大。半數以上城市零供應，推盤量最多的福州也不超過15萬平方米。目前來看，2月仍有供應的城市主要集中在珠三角和長三角區域，典型城市有福州、佛山、常州、東莞等。報告指出，這些城市目前疫情基本可控，加之2月中旬迎來房企復工高峰期，因而能保證少量供應。報告預計，到3月份，疫情較為嚴重的武漢、長沙、鄭州等中部城市供應量依舊不容樂觀，其他區域的供應量有望隨著復工率的上升而穩步增加。

    成交同、環比皆銳減8成左右

    報告指出，因供應顯著縮量，疫情恐慌情緒蔓延，2月樓市成交依舊下行。27個重點城市整體成交240萬平方米，環比降幅高達83%，同比仍跌77%，顯著不及2019年月均水平。

    一線城市總成交僅為29萬平方米，環比下跌82%，同比下降73%。北、上、廣、深四城均同環比齊跌，且多數跌幅在50%以上。其中廣州跌幅最為顯著，雖然供應小幅放量，但因經歷去年年末需求的集中釋放，疊加疫情影響，成交同環比跌幅均達到90%。

    二三線城市總成交211萬平方米，同環比分別下降78%和84%。從絕對量層面來看，僅成都、南京、鄭州成交量超過20萬平方米，多數城市2月成交量不足10萬平方米。報告表示，尤其是寧波、重慶、武漢等地，購房意愿寥寥，加之售樓處開放情況不佳，2月均為零成交。

    分區域來看，成都、鄭州等中西部城市出現放量，2月兩城累計成交量為67萬平方米，占比總體成交量高達28%。雖然總體城市全線下跌，但是東南沿海情況普遍好于內陸城市，諸如蘇州、無錫、常州、福州、合肥，成交量仍能保持在10萬方左右，購房需求緩慢而相對平穩的釋放。

    多數城市庫存與上月持平，近四成城市消化周期超18個月

    報告顯示，2月全國多地新房新增供應掛零，導致近6成重點城市供求比降至零點。由于供求皆處于極低位運行，加之延遲備案等導致數據失真因素的存在，2月供求比數值很難反映出市場真實的供需情況。從庫存來看，多數城市庫存量基本與上月持平，成都、南京等庫存量小幅收縮。

    報告指出，受疫情導致市場停擺、成交下滑影響，多數重點城市消化周期明顯拉長，10個城市消化周期躍升至18個月的警戒線之上，北京、大連、長春、廈門更是進一步升至超30個月的高位。但隨著三月各地售樓處逐漸恢復開放、成交逐步回暖，預計多數城市下月消化周期會回歸常位。

    中高檔成交占比上升，200㎡以上產品有所回落

    根據報告，從價格段分布來看，京滬2月低檔產品成交占比與上月持平，深圳回調7個百分點；中低檔產品上海下滑10個百分點；中高檔產品京、滬分別上揚18和11個百分點；高檔產品北京占比下滑12個百分點，深圳上升7個百分點。

    從面積段分布來看，2月90平方米以下產品北京、上海占比回落10個百分點，深圳上升12個百分點；90-120平方米產品上海、北京分別上漲9個和6個百分點；144-200平方米產品占比全線上升，其中北京上漲8個百分點；200平方米以上大戶型產品成交整體有所回落，北京回落12個百分點。

    7城二手房成交環比降81%

    報告顯示，由于多個核心城市整月暫停房地產中介線下帶看業務，2月多數城市成交體量近乎“放空”。整體來看，2月全國7個重點城市二手房成交體量僅71萬平方米，環比大跌81%，同比跌幅也達63%。

    從日成交數據來看，重點城市中所有二線城市成交面積均不足10萬平方米，且均以此前成交房源的延遲網簽為主。預計隨著疫情得到控制，3月核心城市或將逐步允許線下中介活動進行，屆時城市二手房市場將逐漸恢復活力。

    土地2月成交規模量縮價漲

    在土地成交方面，報告指出，作為傳統的成交淡季，2月土地市場總成交建筑面積在疫情的影響之下進一步走低。據克而瑞監測數據，截至2月27日，全國300城經營性土地共計成交1370幅，同比降幅進一步擴大至35.5%；成交建筑面積僅為8079萬平方米，不到1月的五成，和去年2月相比也有34%的差距；成交價格方面，2月土地成交總金額也隨成交面積的減少而下滑至2366億元；成交單價方面，由于北京、上海2月出讓地塊價值較高，帶動平均樓板價上升至2989元/平方米，較今年1月和去年2月都上漲三成以上。

    市場熱度方面，2月成交溢價率仍然維持在10%以上，達到10.44%，和上月大致持平。不過，報告指出，2月成交溢價率的維持主要是受重點城市優質土地出讓增加影響，如北京成交10宗住宅用地，土地條件都比較好，平均成交溢價率高達26%，極大帶動整體市場熱度。土地流拍方面，以重點監測的城市來看，疫情影響之下，多數城市暫停土地出讓，因此2月撤牌和政府收回地塊較多，導致流拍率明顯上漲，實際因無人競拍或未達底價而流拍的地塊并不多，并且這類流拍地塊主要集中在保定等三四線城市。

    分城市來看，一線城市2月成交總量較上月增加33%，和去年2月相比上漲31%；成交金額較上月大漲94%；成交單價在北京、上海優質土地成交的帶動下突破2萬元/平方米，平均樓面價達到21813元/平方米。2月上海的成交量最大，達到266萬平方米，共計成交21幅，北京10宗地中僅有2宗底價成交，其余地塊的成交溢價率均超過20%。

    二線城市2月成交建筑面積較上月下降50%，同比也大幅下降；地價也受到多個高地價城市成交量下調而下滑至3902元/平方米，比上月下降10%，不過同比仍有16%的漲幅。具體到城市來看，由于受到疫情影響，多個城市都暫緩土地出讓，2月僅有5個城市成交量在100萬平方米以上，其余城市成交量比較少。成交量最大的城市是長沙，總成交建面為162萬平方米，共成交13宗地。成交金額最高的城市是福州，在2月末共計出讓12宗地，成功出讓11宗，1宗改期出讓，共計攬金144億元，平均溢價率達到15%。不過，成交熱度最高的當屬南寧，2月平均成交溢價率高達40%。

    三四線城市成交體量相比上月大幅下降55%，和去年2月相比也有3成降幅；價格方面，2月三四線成交樓板價微降3%，將至1381元/平方米，不過和去年2月相比仍然上漲13%。不過，在市場熱度方面，和一二線城市逐漸回溫的土地市場相比，三四線城市的土地市場熱度卻有所降溫，2月溢價率再度回落至10%以下。熱點城市中，2月僅有南通的成交量超過100萬平方米，其余城市的成交體量都比較低；結合成交溢價率來看，南通、徐州、佛山等長三角、珠三角的強三線城市熱度較高，其余城市的競拍熱度相對較低。（中新經緯APP）