本報記者 王麗新

    在居住訴求不斷升級的當下，加上疫情的沖擊，全國老舊小區改造再度被熱議，2020年政府工作報告中也明確3.9萬個老舊小區的改造目標。

    按照住建部標準，全國需改造的老舊小區達到17萬個，涉及建筑面積40億平方米。根據貝殼樓盤字典數據，重點20城市的記錄小區數量為15.39萬個，其中樓齡20年以上的老舊小區數量為5.96萬個，老舊小區的占比近40%。

    “舊改項目的主要問題在于項目體量大、涉及戶數多、程序復雜化、時間跨度長、動遷成本高、資金難以籌集以及動遷居民矛盾突出等。”萊坊上海及北京研究及咨詢部主管楊悅晨向《證券日報》記者表示，目前各城各區都紛紛在研究如何解決舊改難題，積極推進城市更新和舊改項目的加速進行。但對于舊改項目，每個地區應該找到問題癥結所在然后因地制宜地確立自己的舊改模式。

    北京超八成老舊小區在城六區

    據貝殼一份研究報告顯示，老舊小區數量最多的三個城市為上海、成都、北京，老舊小區的數量分別為14000個、5200個、5100個；從老舊小區的比例來看，老舊小區的數量占總體存量比重最高的三個城市為上海、濟南、北京，20年以上老舊小區占比分別為61%、49%、47%。

    另一組數據顯示，老舊社區一般都集中在城市的老城區，以北京為例，逾八成老舊小區分布在寸土寸金的城六區，西城近六成是老舊小區。根據貝殼樓盤字典數據，北京樓齡在20年以上的老舊小區數量5100個左右，涉及243萬套住房。

    對此，貝殼研究院指出，不管從絕對數量還是比例來看，北京上海這兩個超級都市的房屋老舊情況都比較嚴峻，恰恰是這類城市面臨更大的住房需求缺口和更強烈的品質居住訴求，未來老舊小區改造的推進力度也將會更大。

    “內城區老居小區居住空間普遍擁擠，其社區環境、配套及安全性不足，而北京的大型商業圈均分布在城六區，如金融街、CBD等。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《證券日報》記者表示，內城區普遍較差的居住品質與年輕人對品質居住需求相悖，導致北京“職住”分離狀況嚴峻，造成上班族通勤時間長，城市交通擁擠等問題。

    事實上，據《證券日報》記者了解，一線城市向來“舊改”需求強烈，尤其北京和上海老舊小區改造的推進難度較大，但預計接下來或許有很多破冰之舉。

    “舊改”雖難但進程會提速

    “老舊社區改造的核心難點在于利益協同。市場主體參與老舊社區改造，需要與社區居民和相關方進行冗長的協商。”許小樂進一步向《證券日報》記者表示，第一，市場主體的進入還存在一定的阻礙；第二，老舊社區一般產權復雜，企業統籌協調改造利益的難度大；第三，社區改造涉及到市政設施，需要與道路、供水、供電、燃氣、電信等多個部門多次溝通協調；第四，老舊社區改造投融資方式不暢通；第五，老舊社區改造必然涉及到小區容積率、綠化率、車位比等規劃要求，改造需要基于歷史和現實需求靈活調整。

    不過，許小樂也指出了在該方面頗為有效的模式。許小樂向本報記者介紹道，愿景集團的勁松老舊小區改造項目成為業內標桿，愿景集團通過對勁松社區前期資本投入進行改造，獲取前置場所的經營權，通過長期的運營來收回投資。

    對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也向《證券日報》記者表示，老舊小區改造需要資金支持，過去房企參與住宅項目開發，可以憑借預售制度加快回籠資金，但改造老舊小區項目資金回籠的周期要更長，需要銀行予以老舊小區改造貸等金融支持。此外，改造的過程實際上也是居住品質提高的過程，各類物業服務，各類設施使用，可能都會涉及到資金支持。

    值得一提的是，即便難度很大，但市場分析人士多認為，接下來全國17萬個老舊小區改造會提速。

    許小樂向《證券日報》記者表示，相關部門已經明確提出“運用市場化方式吸引社會力量參與”的方式，預計下一步會復制推廣成功的模式經驗，進一步創新政策工具、金融工具和技術工具，推動全國老舊社區改造進程，更好滿足人民群眾對美好生活的向往。

（編輯 喬川川）