本報記者 王麗新 見習記者 張安

    位于黑龍江省東南部，擁有鏡泊湖、雪鄉、火山口國家森林公園、東北虎林園等眾多旅游資源的地級市牡丹江，近年來因房價走低，而被外界冠以“第二個鶴崗”之稱。

    春節假期，《證券日報》記者來到牡丹江市，實地探訪了這座城市的新房和二手房銷售市場。

    記者發現，春節期間，牡丹江多個在售樓盤并未營業，大家擠破頭看房選房的景象更是不存在。一位不愿具名的二手房中介人員向《證券日報》記者表示，春節期間多數房地產中介也都在放假，有看房意愿的人并不多。

    上述房地產中介表示，牡丹江市被冠以“第二個鶴崗”之名，主要是市中心以及遠郊一些房源價格持續走低。“在市中心，房齡超25年以上的步梯樓，其頂樓、次頂樓的房源價格往往在每平米1000元左右徘徊，一個80平米的房源，10萬元左右就能買到”，該中介人員指出“市中心房齡超過25年的老房子很多，而這樣的房源普遍缺乏物業管理。“三十多年的老樓，連單元防盜門都沒有，貼廣告的隨便進。年頭多、貸款難，而且市中心停車位也少，所以沒人愿意買。”

    位于牡丹江市中心北龍小區的一位業主告訴《證券日報》記者，2013年前后，自家140平米次頂樓的房子在二手市場的銷售價格基本能達到50萬元左右。而目前，隨著江南新區電梯樓的興起，市中心的步梯樓非常難賣，已經基本處于無人問津的狀態。

    另外，市遠郊的房屋也出現了價格洼地，位于牡丹江市郊的第二發電廠家屬樓，距離牡丹江市中心9.5公里的路程，在那里，8萬元就可以買到超140平米的房子，每平米售價不超600元。

    而學區房在牡丹江市似乎也并未給房屋提供多少溢價空間。牡丹江市排名靠前的長安小學，其學區房的售價也僅在3500元/平米左右。

    2022年5月份，國家統計局公布“70個大中城市住宅價格”，牡丹江的二手房價格同比跌幅達到10.5%，成為70城中唯一的二手房跌幅達兩位數的城市。

    牡丹江市因江得名，松花江最大的支流——牡丹江橫跨市區。而這條江水，也撐起了當地最高的房價。對此情況，一位牡丹江市民向《證券日報》記者表示，牡丹江市區四面環山，江水兩岸是難得的景觀帶，因此牡丹江兩岸的房子始終賣得要貴一些。

    “牡丹江城區整體不大，駕車20分鐘左右足夠橫跨城區兩端，因此，交通區位優勢并不突出。房齡、房屋質量、物業、供暖方式等因素是當地居民頗為重視的因素.”上述中介銷售人員指出“從銷售均價來看，牡丹江市全區無論是新房還是二手房，均價在3000元—4000元/平米之間，只有江景房的價格會高一些，普遍在7000元/平米左右。”

    “牡丹江曾經最貴的樓盤星河傳說，在高點時，它的江景房每平方米達到過1.5萬元。”中介人員向記者表示：“江景房不僅是視野景色好，而且沿江而建的幾乎都是新樓盤，在配套設施、物業保障等各方面更具優勢”。其中，比較著名的幾個地產項目包括環龍灣、濱江壹號、星河傳說、觀瀾國際等。

    觀瀾國際小區外景及部分二期在建樓宇 攝影/張安

    觀瀾國際的一位銷售向《證券日報》記者表示，目前項目二期正在銷售，銷售戶型在65-170平方米之間，精裝房、毛坯房均有。在未來幾個月內，現房預計將售完，但是期房房源仍會持續供給。

    上述銷售人員表示，目前小區內低層房源賣得較多。根據樓層差異，頂樓房源售價在4800元/平米左右，底層每平米售價在5000元以上，位置最好的樓層均價6000元/平米左右。90平米的房子，首付在10余萬元，貸款年限長的話，月供2000元左右，貸款年限短的話，月供3000元到4000元左右。

    綜合來看，江景房似乎成為牡丹江“拉升”房價的有效途徑。而在未來，類似牡丹江這樣的城市如何不再繼續“鶴崗化”，是值得重視和有待解決的問題。

（編輯 喬川川）