“現在銀行的活期利率、定存利率都下調了，今天央行政策利率也降了，估計這個月的LPR也會降。這些利率都降了，什么時候輪到存量房貸利率？”6月13日，讀者張先生一邊看著最新的金融資訊，一邊發出疑問。

    2021年，張先生在江蘇貸款120萬買房，利率高達6.4%，每月7000多的月供讓他壓力山大。最近兩年，隨著LPR走低和各地房貸政策的放寬，新買房的人房貸利率越來越低，存量房貸的加點卻雷打不動，二者差距越來越大，讓張先生這樣的“高位站崗”者愈發郁悶。北京青年報記者注意到，近期銀行存款利率再次集體下調后，不少房貸老客戶和業內人士再次呼吁，希望盡快下調存量房貸利率。

    國有大行和股份行近期再次下調存款利率

    6月8日，工行、建行、農行、中行、交行和郵儲銀行六大國有銀行先后更新人民幣存款掛牌利率情況，活期存款利率和兩年期及以上定期存款利率均有所下調，下調幅度為5-15個基點。調整之后，六大國有銀行的存款利率全部低于3%，進入“2”時代。

    6月12日，11家全國性股份行集體宣布下調人民幣存款掛牌利率，下調項目和幅度與國有大行一致。

    這是繼去年9月15日以來，國有大行再次集體調降利率。本次存款利率下調的一個背景是銀行的凈息差迅速下降。銀保監會披露的數據顯示，2022年末，商業銀行整體凈息差為1.91%，同比下降了17個基點。今年一季度商業銀行凈息差進一步降至1.74%，單季下降17基點，創下2017年二季度以來最大降幅。

    眾所周知，銀行收到的貸款利息與付出的存款利息之間的凈息差是其主要盈利來源之一。簡言之，存款利率不變的情況下，銀行下調貸款利率，會顯著減少凈息差，影響銀行盈利。而存款利率下調，則會減少銀行的負債成本，增加銀行下調貸款利率的自發動力。

    招聯首席研究員董希淼認為，存款利率下調之后，對銀行來說有助于保持息差的穩定，銀行負債成本降低之后，傳遞到資產端，有助于推動貸款利率穩中有降，進而提升銀行穩健發展能力和服務實體經濟能力。

    居民存量貸款利率居高房貸客戶負擔沉重

    2019年8月，根據國務院部署，人民銀行改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，LPR成為金融機構貸款定價的主要參考。當年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

    2020年8月，存量貸款定價基準轉換也如期完成。根據央行披露的數據，94%的存量房貸轉換為參考LPR定價。根據合同約定，存量房貸客戶每年的實際房貸利率只與利率重定價日前最近一期的LPR有關，但是加點部分就不能再變化。

    不少存量房貸客戶前幾年買房時買在了利率高點，至今還在“高位站崗”。北青報記者曾對讀者進行一個小調查。42位來自全國15個省市自治區的讀者中，有40人都選擇浮動利率，其中30人的加點數超過100基點，最少108個基點，最高達到180個基點。

    去年LPR已累計下降35個基點。即便如此，加點超過100基點的30位讀者今年適用的最新利率依然在5.38%-6.10%的高位（目前最新的5年期以上LPR為4.3%）。

    與此同時，新購房的首套房貸客戶的利率卻一降再降。2022年以來，多地房地產市場下行壓力加大。作為提振需求、促進市場回暖的有力抓手，房貸利率政策多次調整優化，新發放房貸利率的加點下限一路走低。今年1月，新發放首套個人住房貸款利率政策動態調整長效機制正式建立。根據最新通知，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

    貝殼研究院監測顯示，2023年5月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%，較上月微降1BP；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。

    根據中指研究院最新監測，2023年以來全國已有超過40個城市調整首套房貸利率下限至4%以下，肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限，珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已經降至3.7%。

    還是以張先生為例，他當初買房的城市一年多后首套房貸利率就降至最低4.1%，現在也還是這個水平。如果張先生晚一年買房，房貸利率就能少2.3個百分點，120萬元的貸款每月月供能少1700多元。一想到這個事實，他就懊悔不已，感覺自己成了“冤大頭”。

    存量房貸利率會降嗎？業內人士看法不一

    面對居高不下的房貸利率，存量房貸客戶也想辦法減輕自己的利息負擔。

    很多人選擇提前還貸。去年下半年以來，提前還貸難頻頻登上熱搜，受到廣泛關注。不少銀行的存量客戶都要像搶春運火車票一樣搶預約額度，即使預約成功也要等好幾個月才能還款。

    還有一些人鋌而走險，違規使用利率更低的經營貸來還置換房貸，有人甚至因此遭遇不良中介掉進詐騙陷阱。

    北青報記者還發現，去年以來，全國各地大批存量房貸客戶都在互聯網平臺上呼吁有關方面能下調存量房貸的加點數。這些購房者多在2019年至2021年的利率高位期間買房，加點多超過100個基點，貸款年利率多在6%以上。

    這些存量房貸客戶的呼聲也得到了不少專業人士的支持。比如，董希淼曾建議，相關部門加快出臺相關舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民扎堆提前還款及違規“轉貸”等問題。這將引導居民將儲蓄轉化為消費和投資，將為恢復和擴大消費、促進經濟社會加快復蘇提供有力支撐。

    然而，無論是監管部門還是銀行都沒有對這些調整存量房貸利率的呼聲作出正式回應。最近，各銀行再次下調存款利率讓大家看到了希望。

    6月9日，知名經濟學家任澤平在微博建議，下調普通儲戶的存款利率時，應同步下降貸款利率，對于幾年前過高的存量房貸利率也可以降降。

    北青報記者注意到，也有一些業內人士認為，要謹慎對待存量房貸利率的調整。

    民生證券首席宏觀分析師周君芝曾在研報中指出，調整存量房貸利率是“治標”不“治本”。其一，降低存量房貸利率只能解決當下短期問題。調整存量房貸利率的邏輯，是通過縮小房貸和經營貸之間套利空間，從而遏制居民的套利行為。但是，如果未來經營貸利率繼續下行，那么房貸不得不繼續跟隨下調，這表明調整存量房貸利率并不能解決根本性問題。同時，房貸利率被動跟隨企業貸款調整，還會削弱地產政策的調控作用。

    其二，降低存量房貸利率并不能解決居民部門縮表（是指央行縮減資產負債表規模的行為）的問題。下調存量房貸利率可以抑制“借新還舊”的違規操作，但在經濟增長尚未企穩，資產收益普遍低迷的情況下，居民仍有提前還貸的沖動。

    在周君芝看來，從源頭上遏制提前還貸，政策最需要的是穩定地產價格并撬動經濟增長。在地產價格企穩的情況下，違規轉貸行為也會減少。經濟增長也會帶動各類資產收益率回升，居民提前還貸的機會成本抬升，這才可以真正遏制居民提前還貸的現象。