“存量房貸調(diào)整已是大概率事件。”招商銀行行長(zhǎng)助理彭家文近日在該行半年報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。日前，包括農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、中信銀行在內(nèi)的多家上市銀行回應(yīng)了存量房貸利率調(diào)整問(wèn)題。部分銀行表示，已制定好房貸利率下調(diào)預(yù)案，但最終方案尚未明確。

    研究人士認(rèn)為，由于長(zhǎng)期以來(lái)按揭貸款定價(jià)“因城施策”及商業(yè)銀行投放的時(shí)間、地區(qū)帶來(lái)的成本差異，房貸利率下調(diào)很難有“整齊劃一”的行動(dòng)。有分析師表示，相較于北上深等城市，非一線城市的存量房貸利率下調(diào)空間可能更大。

    多家銀行，已制定下調(diào)預(yù)案

    近期，人民銀行明確指導(dǎo)商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。8月29日，農(nóng)業(yè)銀行副行長(zhǎng)林立在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，“在有關(guān)政策方案明確后，我們將抓緊制定具體的操作細(xì)則，會(huì)盡快完善好合同文本的準(zhǔn)備，做好系統(tǒng)銜接，加緊系統(tǒng)改造調(diào)整等方面的工作，積極做好組織實(shí)施。”

    彭家文稱，招行已經(jīng)制定了相應(yīng)的預(yù)案，但還沒(méi)最終方案。中信銀行副行長(zhǎng)謝志斌日前在該行業(yè)績(jī)會(huì)上也表示，對(duì)可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整，已經(jīng)做好了預(yù)案。

    與此同時(shí)，還有多家銀行高管表示正密切關(guān)注中。建設(shè)銀行首席財(cái)務(wù)官生柳榮表示，當(dāng)前監(jiān)管部門(mén)的具體細(xì)則暫未出臺(tái)，各家銀行也在溝通，出臺(tái)后會(huì)對(duì)凈息差造成一定下行壓力。華夏銀行行長(zhǎng)關(guān)文杰回應(yīng)稱，正密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，有序推進(jìn)后續(xù)相關(guān)工作的開(kāi)展。此外，多家銀行還表示，客戶近期提前還貸的現(xiàn)象有所緩解。

    銀行調(diào)整存量房貸利率在此前已有先兆。8月21日，5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為4.2%，較上月維持不變。

    “存量按揭利率調(diào)整已箭在弦上。”民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬分析稱，在當(dāng)前新發(fā)放貸款利率已降至歷史低位，各地因城施策空間較大，且銀行息差持續(xù)承壓環(huán)境下，為保持銀行合理利潤(rùn)水平，5年期以上LPR報(bào)價(jià)維持不變可為存量房貸利率加快落地預(yù)留空間。

    銀行因城施策是難點(diǎn)

    盡管多家銀行已明確表態(tài)正在研究具體實(shí)施方案，但存量房貸利率的實(shí)際落地仍面臨較多影響因素。

    廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向證券時(shí)報(bào)記者表示，“因?yàn)殂y行存量按揭貸款的投放發(fā)生在不同的時(shí)間。而不同時(shí)間、地區(qū)和銀行，投放的按揭利率并不一樣，銀行當(dāng)時(shí)的資金緊張程度、存款端的資金來(lái)源等差異很大。”他表示，商業(yè)銀行調(diào)整存量按揭貸款利率過(guò)程可能會(huì)比較緩慢，調(diào)整的幅度一開(kāi)始也可能不會(huì)太大。

    彭家文在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，目前沒(méi)有最終方案主要是考慮到許多因素需要兼顧好。如怎樣兼顧好“因城施策”和公平性以及系統(tǒng)支持的問(wèn)題，這些因素在各城市、各分行和客戶的情況并不相同。對(duì)于下調(diào)存量房貸利率帶來(lái)的影響，招行在內(nèi)部按照“樂(lè)觀”、“中性”和“不利”的三種情景做了測(cè)算，結(jié)果顯示總體可控。

    謝志斌也表示，從政策理解來(lái)看，各地區(qū)按揭貸款利率差異比較大，存量利率調(diào)整較難實(shí)行“一刀切”的管理政策。從調(diào)整力度看，也需要兼顧銀行實(shí)際承受能力。

    謝志斌透露，目前中信銀行按揭貸款規(guī)模約9500億元，存量利率高于新發(fā)生利率的部分占6000億元，假設(shè)這部分按揭每降低10BP（0.1個(gè)百分點(diǎn)），將會(huì)影響該行貸款收益約6億元，影響凈息差0.8BP。按照一些主流券商研究機(jī)構(gòu)估算，按揭利率每調(diào)降10BP，對(duì)全行業(yè)凈息差影響大概是0.9BP～1BP。較行業(yè)整體影響來(lái)看，該行有部分優(yōu)勢(shì)，保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

    李宇嘉認(rèn)為，銀行下調(diào)存量房貸利率的意愿較低，因?yàn)槟壳吧虡I(yè)銀行凈息差已經(jīng)降到1.74%的歷史最低點(diǎn)，如果要進(jìn)一步下降存量房貸利率，對(duì)銀行息差影響較大。因?yàn)檠胄幸烟岢觯裱袌?chǎng)化、法治化的原則，而作為商業(yè)機(jī)構(gòu)的銀行，也要按照與借款人之間的合同來(lái)進(jìn)行，并遵循《合同法》。

    “由于調(diào)整自主權(quán)在于商業(yè)銀行，銀行‘響應(yīng)表態(tài)’的動(dòng)作可能大于實(shí)際的調(diào)整。”李宇嘉還表示，存量房貸利率調(diào)整能夠降低購(gòu)房者的月供負(fù)擔(dān)，緩解銀行提前還貸的現(xiàn)象。但是，這一舉措不可能使提前還貸的趨勢(shì)發(fā)生扭轉(zhuǎn)。

    非一線城市或更受益

    央行數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額38.6萬(wàn)億元。據(jù)中金公司分析師測(cè)算，當(dāng)前銀行存量按揭利率約為4.7%，假設(shè)存量按揭利率下調(diào)70BP降至新發(fā)放利率4.0%左右的水平，按照100萬(wàn)元按揭貸款、等額本息還款計(jì)算，可降低借款人月供約400元；全行業(yè)每年可減少房貸利息約3000億元。

    不過(guò)，華創(chuàng)證券研報(bào)認(rèn)為，預(yù)計(jì)最終符合調(diào)整利率加點(diǎn)的按揭占比有限，若靜態(tài)測(cè)算，按揭占比低的中小銀行受到的影響更為有限。中信建投證券和中泰證券分析認(rèn)為，從客戶的角度而言，不具有提前還款能力的客戶議價(jià)能力有限，在與銀行的協(xié)商中能獲得的讓利較小。

    資料顯示，2008年調(diào)降存量房貸利率時(shí)，由于當(dāng)年“轉(zhuǎn)按揭”盛行，銀行為爭(zhēng)奪按揭貸款業(yè)務(wù)，普遍選擇存量按揭貸款給予利率七折優(yōu)惠。而如今，相對(duì)于彼時(shí)調(diào)降存量房貸利率時(shí)的貸款規(guī)模和政策環(huán)境，住房按揭貸款的定價(jià)已發(fā)生較大改變。

    招商證券銀行業(yè)首席分析師廖志明此前撰文稱，當(dāng)前按揭貸款定價(jià)機(jī)制已采用“三層定價(jià)機(jī)制”：一是全國(guó)層面，監(jiān)管部門(mén)確定全國(guó)層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國(guó)層面的政策底線基礎(chǔ)上，按照“因城施策”原則確定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限；三是商業(yè)銀行層面，商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風(fēng)險(xiǎn)等因素，與借款人協(xié)商確定具體利率水平。這些情況與上一輪調(diào)降時(shí)已有較大不同。

    從存量房貸利率調(diào)整的可能路徑來(lái)看，廖志明認(rèn)為，可能的方案為：存量按揭貸款加點(diǎn)高于目前區(qū)域最新加點(diǎn)幅度的，按揭貸款加點(diǎn)有可能下調(diào)至最新的，低于最新加點(diǎn)幅度的保持不變。由于按揭貸款利率需要遵循區(qū)域下限，存量按揭利率降至當(dāng)?shù)禺?dāng)前新發(fā)放利率之下也是不合理的。為了推進(jìn)存量按揭利率調(diào)整工作，銀行可以在手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行等設(shè)置調(diào)整申請(qǐng)鏈接，讓客戶自主申請(qǐng)，也可以網(wǎng)點(diǎn)線下申請(qǐng)，操作難度很低。

    另一方面，廖志明預(yù)計(jì)，由于近幾年北上深房貸利率加點(diǎn)政策保持穩(wěn)定，加點(diǎn)幅度保持不變，若遵循區(qū)域政策，大部分北上深按揭客戶或沒(méi)法受益于存量按揭貸款利率下調(diào)，北上深以外區(qū)域或顯著受益。而廣州近幾年已大幅下調(diào)過(guò)加點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，目前96個(gè)城市中，執(zhí)行利率普遍在3.7%～4.0%左右。

    李宇嘉也表示，北上深下調(diào)空間可能不大，一線城市以外的地區(qū)受益于利率下調(diào)的空間可能相對(duì)大一些。