本報記者 陳瀟

    “2024年，龍湖運營及服務業務實現收入267億元，對集團整體收入的貢獻占比達到21%，并且有希望在2028年達到收入占比過半。”3月28日，在龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖集團”）業績會上，其董事會主席兼首席執行官陳序平表示，這幾年，運營及服務業務正撐起公司利潤盤面。

    同日，龍湖集團發布的2024年“成績單”顯示，報告期內，公司實現營業收入為1274.7億元，股東應占溢利（凈利潤）為104億元。其中，運營及服務業務實現收入267億元，貢獻81億元的核心凈利潤。

    對于未來是否會“重運營、輕開發”，陳序平表示，開發、運營、服務三者齊頭并進。但現階段公司仍把債務安全放在首位，因此債務安全優先于增量投資。開發業務會保持一定的投資強度，聚焦一二線核心城市，選擇更加有兌現把握的項目。

    采取“攻守兼備”策略

    去年9月份，“促進房地產止跌回穩”首次提出，政策從供需兩端協同發力，推動市場呈現止跌回穩態勢。

    在業績會上，龍湖集團執行董事兼地產航道總裁張旭忠亦表示，當前樓市筑底趨勢已較為清晰，2025年市場整體下降的空間有限，但是不同城市、不同板塊之間的分化會加劇，存在較多的機會窗口。

    面對市場分化，龍湖集團采取“攻守兼備”策略，在存量去化方面，張旭忠表示，去年全年的簽約回款率就超過100%，今年會成立專職團隊對包括商辦、車位、現房等在內的項目進行精細化的管理，目標還是要繼續攻堅存貨去化，換回來有質量的回款。

    龍湖集團首席財務官趙軼在回答《證券日報》記者提問時表示，2024年年末，公司擁有3300萬平方米土儲，單方成本4300元，相對來說比較低的。同時，整體財務結構比較安全，在現金流管理上比較有主動權，在銷售上可以根據市場價格隨行就市，不會為了賣一套房子不顧一切地壓低價格。

    在獲取增量項目方面，龍湖集團聚焦在高能級城市核心板塊，做到優中選優。2024年，龍湖集團在北京、上海、杭州、成都等熱點城市共獲得9幅土地。2025年一季度，公司還在上海、蘇州獲取了兩幅優質土地。

    “在投資方面，我們始終把公司的安全穩健放在首位，投資方面堅守投資紀律。接下來在保障償債安全性前提下，我們會擇機獲取新土地，并根據市場變化進行彈性的供貨。”張旭忠表示，今年龍湖集團的可售貨源全年超過1600億元，相對比較充裕。

    與此同時，面對市場對更高住房品質的追求，龍湖集團亦結合好房子的政策導向，從社區配套、產品設計、物業服務等細節方面不斷優化，推出全新的產品線——觀萃。

    “成都觀萃開盤三個月就實現清盤，上海觀萃自去年9月份首開后三開三罄，在12月底也實現清盤，可以說觀萃產品線得到市場的充分認可。”張旭忠表示。

    “2028年，即使運營及服務收入占比能夠實現過半的情況下，我們開發業務的收入也還是有一半，仍然是最重要的收入組成部分。所以依然會持續去做，但會聚焦在好城市、好地段，好房子。”陳序平表示。

    實現收入結構轉變

    在穩固開發基本盤的同時，龍湖集團通過運營及服務業務的持續發展，實現了收入結構的轉變。2024年，公司運營及服務業務收入占比躍升至21%，這一轉變背后，是商業投資、資產管理、物業管理、代建業務等多個航道協同發力的成果。

    在商業板塊，龍湖集團2024年新開11座天街項目，出租率攀至歷史新高，達到97%。整個商業板塊營業額亦同比增長16%。

    龍湖商業總經理包偉表示，2025年將持續對現有項目進行招調及改造升級，同時，今年會再開11座商場，預計整個航道在今年能夠實現10%以上收入增長。

    在資產管理航道，通過將長租公寓升級為龍智資管平臺，該板塊已實現連續兩年經營性現金流為正，2024年該航道的全年貢獻運營收入31.8億元。

    在物管航道方面，除了物業基本盤，在租售、美居、優選方面公司也在積極突破服務邊界。在龍湖龍智造航道，2024年公司實現12.1億元營收，不僅僅是代建業務，在裝修、數字化方向也在做積極探索。

    值得一提的是，要完成收入結構的轉變，在陳序平看來，更為重要的是，需先完成債務結構轉化。

    過去，通過提前“踩剎車”，龍湖集團的償債相對從容。2024年，龍湖集團有息負債余額相比高峰期下降超300億元，融資結構不斷優化，融資成本下降至4%。

    陳序平表示，今年是龍湖集團債務結構轉換的最后一年，也是最關鍵的一年，一季度已經償還65億元信用債，7、8月份還有30多億元信用債到期，正在做提前應對。

    陳序平表示，到2025年年底，公司長周期的經營性物業貸有機會接近900億元的規模，整體債務會進一步下降到1400億元左右。

    “我們將通過正向經營現金流降低有息負債總額，經營性物業貸置換短周期的信用債，在未來兩三年時間內完成整個債務結構的切換。”陳序平表示，有了債務結構切換才能持續實現收入結構轉換，希望龍湖集團把信用融資降到10%左右，同時也能實現更加安全，健康發展。