本報記者 陳紅

    8月26日晚間，蘇州市住房和城鄉建設局通過官方微信公眾號發布通知，明確為進一步滿足居民改善性住房需求，即日起取消蘇州市區范圍內新建商品住房“取得不動產權登記證書滿2年方可轉讓”的限制措施（有特殊限制轉讓要求的住房除外）。這一針對性政策調整，迅速在房地產市場與資本市場引發廣泛關注。

    從政策背景看，近年來蘇州房地產市場需求端持續承壓。新房市場，深圳克而瑞信息技術有限公司數據顯示，2025年1月份至7月份蘇州市區商品住宅成交面積178.1萬平方米，同比下降約10%；雖成交均價26060元/平方米同比持平，但成交面積下滑顯露出市場有效需求待激活。二手房市場則呈“高掛牌、低交易”態勢。蘇州樓市情報數據顯示，當前二手房掛牌量已突破20萬套，競爭激烈。

    事實上，此次取消新房限售并非蘇州首次調整樓市政策。早在2024年1月30日，蘇州便已全面取消新房、二手房限購，不再對購房者的戶籍、社保繳納年限、購房套數等設置限制。此次調整是前期寬松舉措的深化，核心是打破住房流通壁壘，釋放置換需求，優化資源配置，提振市場活力。

    努曼陀羅商業戰略咨詢創始人霍虹屹在接受《證券日報》記者采訪時表示，政策的關鍵價值是打破改善性住房交易的“制度梗阻”。限售在過往市場過熱期能抑制投機，但當前則束縛了正常置換需求；取消后可加快住房流通，理順“二手房出售—新房購買”鏈條，提升供需匹配效率，加速改善性需求釋放。

    中關村物聯網產業聯盟副秘書長袁帥對《證券日報》記者表示，限售解鎖的房源會集中入市，增加二手房供給、拓寬購房者選擇；部分資金緊張或看空市場的投資者可能降價拋售，加劇二手房價格下行壓力，“以價換量”特征將更明顯。同時，二手房供給增加會加劇新房市場競爭，開發商需通過優化價格、提升品質、創新營銷吸引購房者。

    采訪中，《證券日報》記者了解到，政策對不同市場主體的影響分化，房企策略調整尤為關鍵。對房企而言，置換需求釋放有望加快新房去化，尤其是改善型中高端產品更受青睞，能緩解庫存壓力；但行業從業者提醒，房企需警惕市場短期回暖引發盲目擴張，應聚焦現金流管理，以穩健策略應對波動，避免依賴短期政策紅利。

    在金融機構層面，政策對信貸業務的影響同樣值得關注。霍虹屹提到，置換需求的釋放可能帶動貸款需求上升，為金融機構帶來新增業務，但需警惕市場過熱或購房者過度舉債引發的不良貸款風險，因此“審慎授信+差異化金融產品”將成為風險防控的關鍵。

    對購房者而言，袁帥提醒，盡管短期內二手房源選擇增多、議價能力有所提升，但購房決策仍需回歸理性。《證券日報》記者在走訪中介機構時發現，部分購房者已開始關注政策松綁后的房源動態，但多數人表示會綜合考量房屋價格、交易稅費、區位配套及自身居住需求，不會因短期市場變化盲目入市。

    上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，蘇州作為經濟發達城市，此次政策調整具有強示范效應，后續各地或會結合庫存、成交、需求結構出臺針對性措施，穩定市場預期，推動樓市良性循環。