為切實保障限房價項目的住房是用來住的，由北京市住建委起草的北京限房價項目銷售新政昨日公開征求意見。根據新政，項目銷售限價與評估價比值不高于85%的，將由北京市保障房中心收購轉化為共有產權住房，并進行搖號銷售。對此，業內專家認為，新政能夠“雙防雙保”，扼制炒房，確保限房價項目住房是用來住的。

    價差大的轉為共有產權房

    所謂限房價項目，是指按北京市“限房價、控地價”方式競得土地的開發建設項目。由于“限房價項目”在土地出讓時確定的銷售限價，與達到預售條件時項目周邊住房市場價格存在差異，所以如何銷售“限房價項目”備受社會關注。

    新政明確，在限房價項目辦理施工許可后，由北京市保障房中心對該項目可售住房的市場價格進行評估，形成評估價。根據限房價項目可售住房在土地出讓時的銷售限價與評估價之比不同，將采取不同的銷售方式。

    其中，銷售限價與評估價比值高于85%的，將由開發商按商品房銷售，有資格購房家庭取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證后滿5年才能上市交易。

    對于銷售限價與評估價比值不高于85%的，由北京市保障房中心收購轉化為共有產權住房，具備共有產權住房購房資格的家庭均可申購，并將搖號銷售。項目所在區戶籍和在項目所在區工作的北京市其他區戶籍、非京籍家庭作為優先組配售。

    新政還明確，設定比例暫定為85%，在實施過程中可根據市場變化和銷售情況適當調整。另外，北京市保障房中心收購限房價項目時，應在購房合同開始網簽之日起十個月內向開發建設單位付清全部收購款。具備共有產權住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備北京市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建筑面積大于140平方米的住房可向具備北京市購房資格的居民家庭進行銷售。

    “雙防雙保”扼制炒房

    對于部分限房價項目上市時銷售限價與同地段房屋市場價會產生較大差價的原因，北京房協副會長、秘書長陳志指出，一是政府推出“限房價、控地價”的土地出讓方式是為了控制土地出讓價格、防止出現“地王”，所以有必要適當壓低住房銷售限價；二是為引導項目周邊的在售新房項目及二手房房主理性定價，扼制房價上漲，也需要在一定程度上控制銷售限價，特別是一些在土地出讓時周邊沒有在售新房，銷售限價主要是參考了周邊二手住房當時的成交均價。

    “限房價項目銷售時與周邊商品房價差較大時，就存在較大的獲利空間，一些投資投機客必然趨之若鶩，如果不采取必要的措施，原本用來居住的房屋就成了投資投機客炒房牟利的工具。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波說，目前看，即便像有些城市那樣采用公開搖號的方式，但巨大的獲利空間還是會吸引大量的購房人參與搖號，其中很多購房人都是本著“買到即賺到”，而非真正需要房子住的動機參與的，導致了真正自住的剛需家庭最終能購買到的概率大大降低。如果由政府收購過來作為共有產權住房再公開搖號銷售，并且購房后再賣二手房也只能面向符合共有產權住房購買條件的家庭轉讓，大大壓縮了限房價項目的牟利空間，投資客、炒房者也就沒有了購買的動力，申請購買的居民家庭將主要是自住的剛需家庭，使得限房價項目真正回歸房住不炒的目的。

    樓建波認為，限房價項目銷售新政能夠“雙防雙保”，扼制炒房，確保限房價項目住房是用來住的。“雙防”既通過土地出讓時提前鎖定住房的上市銷售價格，防止開發企業炒地推高房價、地價獲取暴利，也防止住房出售時提前鎖定的價格較市價偏低引起投資投機購房人炒房獲取暴利；“雙保”則既保障了房子是用來住的，也保護了剛需和改善家庭用來自住的住房需求不受到投資投機購房人的擠壓。

    而對于新政中暫定85%的設定比例，陳志指出，如果設定比例過高，收購項目過多，會對全市普通商品住房供應造成影響，不利于商品住房市場的穩定；如果設定比例過低，則不僅會存在較大的牟利空間，而且政府持有比例較高，也會影響剛需家庭的購房積極性，畢竟這種轉化而來的共有產權住房的價格相對直接推出的共有產權住房的價格還是較高。所以，總的看，85%的設定比例是經過綜合考量和測算的，按這個比例，目前已推出的限房價地塊，經初步測算80%左右的項目應該不會被收購，將按照普通商品住房由開發企業銷售，因此對這類項目總體影響不大。而且，設定比例暫定為85%，在實施過程中，還有隨著房地產市場的實際情況變化等進行動態調整的機制，而不是機械地固定在某個比例，體現了管理方既兼顧當下又著眼長遠，既兼顧各方利益又突出剛需導向的考慮。