香港特區(qū)政府決定繼續(xù)推動(dòng)“明日大嶼愿景”計(jì)劃填海造地，提倡多管齊下保障土地供應(yīng)，包括在中部水域填海發(fā)展交椅洲人工島和其他維港以外近岸填海的選項(xiàng)。

    證券時(shí)報(bào)記者 羅曼

    一邊是大量買不起房的年輕人，一邊是樓價(jià)頻破紀(jì)錄創(chuàng)新高，解決香港住房問題一直以來都是香港特區(qū)政府工作的重中之重。

    10月16日，香港特區(qū)行政長官林鄭月娥發(fā)表任期內(nèi)第三份施政報(bào)告。報(bào)告一共6節(jié)，其中，“房屋”、“土地供應(yīng)”各占一節(jié)，重視程度可見一斑。林鄭月娥表示，房屋問題是目前香港社會(huì)所面臨的最嚴(yán)峻的民生問題，也是部分民怨的根源。特區(qū)政府將會(huì)陸續(xù)推出短、中期支援措施，包括大幅增加過渡性房屋項(xiàng)目、放寬首次置業(yè)人士按揭計(jì)劃樓價(jià)上限——首次置業(yè)人士可申請(qǐng)最高九成按揭貸款的樓價(jià)上限由目前的400萬港元提升至800萬港元，即一套800萬的房子，首付只需要付80萬就能“上車”。這需要通過壓力測試，即最低家庭收入達(dá)到74123.5港元/月。

    “這一條非常關(guān)鍵。”有香港市民向證券時(shí)報(bào)記者表示，其實(shí)香港很多市民都能通過還款壓力測試，但是交不起首付，這一做法釋放了市民購買壓力。

    八大措施解決住房問題

    林鄭月娥在施政報(bào)告中訂立了一個(gè)清晰目標(biāo)：要讓每一個(gè)香港人及家人，不再需要為住房問題煞費(fèi)思量，都可以在香港建立一個(gè)屬于自己的家。

    為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，確保各目標(biāo)家庭“供得起，買得起”，施政報(bào)告公布了八大措施，協(xié)助港人置業(yè)。

    第一，大幅增加過渡性房屋項(xiàng)目，在未來三年提供1萬個(gè)單位，以紓緩居住環(huán)境惡劣和長時(shí)間輪候公屋家庭的壓力。政府為此預(yù)留資金費(fèi)用由早前公布的20億港元增加至50億港元。

    第二，為非公屋、非綜援的低收入住戶，包括輪候公屋人士，提供生活津貼，將于下個(gè)年度先后發(fā)放兩次。

    第三，研究重建香港房委會(huì)旗下的工廠大廈作為公營房屋，增加出租公屋的供應(yīng)。

    第四，目前39個(gè)“租者置其屋計(jì)劃”（簡稱“租置計(jì)劃”）屋邨中，約有4.2萬個(gè)未售出單位，平均定價(jià)約為評(píng)估市值的二折。房委會(huì)將積極部署，加快出售這些單位。

    第五，今年將繼續(xù)出售合共約8600個(gè)居屋和“綠置居”單位，預(yù)計(jì)2020年可高達(dá)約12000個(gè)，以盡快滿足市民的置業(yè)期望。

    所謂“居屋”，是居者有其屋計(jì)劃，主要是為一些收入不足以購買私人樓宇，又不合資格（或不愿意）入住公屋的市民提供另一種選擇。此計(jì)劃內(nèi)興建的屋苑通稱居屋。“綠置居”，原稱為“綠表置居先導(dǎo)計(jì)劃”，由香港政府建議房委會(huì)選擇合適的正在興建的公屋項(xiàng)目，以先導(dǎo)計(jì)劃形式出售給主要為現(xiàn)有公屋租戶的合資格“綠表”人士，單位定價(jià)比傳統(tǒng)居屋低廉。

    第六，今年繼續(xù)推出3000個(gè)“白表居屋第二市場計(jì)劃”，以滿足更多白表人士的置業(yè)需求。所謂白表人士，是既無私人樓宇，又不滿足公屋申請(qǐng)者的人士。

    第七，將在2020年第一季出售安達(dá)臣道一幅私人住宅用地，落地第二個(gè)“首置”（首次購房）先導(dǎo)項(xiàng)目，用賣地條款規(guī)定發(fā)展商除興建私人住宅單位外，須興建約1000個(gè)“首置”單位，并以低于市價(jià)賣給合資格人士。

    第八，放寬按揭計(jì)劃樓價(jià)上限。即首次購房人士可申請(qǐng)最高九成按揭貸款的樓價(jià)上限由目前的400萬港元提升至800萬港元，可申請(qǐng)最高八成按揭貸款的樓價(jià)上限則會(huì)由600萬港元提升至1000萬港元，后者包括自用樓換樓按揭。

    對(duì)于首次置業(yè)者來說，以前購買總價(jià)400萬港元的房屋，才可實(shí)現(xiàn)一成首付，但現(xiàn)在提高到了800萬港元。一套800萬港元的房子，首付只需要80萬港元，剩下720萬港元貸款，以目前香港按揭利息2.475%計(jì)算，還款期限30年，每月按揭還款28355港元。

    不過，購房需求增加也可能會(huì)進(jìn)一步刺激樓價(jià)上漲。證券時(shí)報(bào)記者獲悉，在香港特區(qū)政府出臺(tái)放寬按揭成數(shù)政策后，大圍區(qū)內(nèi)即有兩成放盤業(yè)主反價(jià)封盤，反價(jià)幅度達(dá)5%～10%。例如名城1期3座底層NA室，實(shí)用面積677平方尺，原本1050萬港元放盤，但業(yè)主得知樓按放寬后，即時(shí)加價(jià)至1150萬港元。

    繼續(xù)推進(jìn)填海計(jì)劃

    要滿足市民對(duì)住房的殷切需求，就要持之以恒增加可建屋的土地。林鄭月娥提出由政府主導(dǎo)用地和基建的規(guī)劃，并為確立的公共用途收回所需的私人土地，讓市民看到不論是短、中、長期開拓的土地，政府都會(huì)全力以赴，讓土地為民所用。

    具體來說，政府會(huì)加快規(guī)劃，然后運(yùn)用《收回土地條例》和其他使用條例，收回以下三類私人土地用作百分百公營房屋和香港設(shè)施發(fā)展。其一，可能具發(fā)展?jié)摿Γ醇{入新發(fā)展區(qū)或其他發(fā)展項(xiàng)目，大部分屬私人擁有的新界棕地，約450公頃，改劃政府用地，作房屋用途。其二，位于各區(qū)法定分區(qū)計(jì)劃大綱圖上，已劃作高密度房屋發(fā)展，但因各種原因仍未有發(fā)展計(jì)劃，而評(píng)估后認(rèn)為適合作公營房屋發(fā)展的私人土地。其三，收回位于市區(qū)并適合作高密度房屋發(fā)展的茶果嶺村、牛池灣村和竹園聯(lián)合村寮屋區(qū)的私人土地，以加快發(fā)展這些合共七公頃的市區(qū)用地，重建為以公營房屋為主的新小區(qū)。截至目前，政府已知會(huì)收回的私人土地約700公頃，預(yù)計(jì)其中400多公頃會(huì)在未來五年間收回，遠(yuǎn)多于過去五年收回的20公頃。

    然而，上述通過改變現(xiàn)有用途作房屋發(fā)展的土地并非取之不盡。因此，特區(qū)政府決定繼續(xù)推動(dòng)“明日大嶼愿景”計(jì)劃填海造地，提倡多管齊下保障土地供應(yīng)，包括在中部水域填海發(fā)展交椅洲人工島和其他維港以外近岸填海的選項(xiàng)。其中，交椅洲人工島將為香港提供1000公頃的土地。

    林鄭月娥表示，每項(xiàng)土地發(fā)展工作都充滿挑戰(zhàn)，但會(huì)通過定期更新《香港2030+：跨越2030年的規(guī)劃遠(yuǎn)景與策略》和按年檢視《長遠(yuǎn)房屋策略》下的供應(yīng)目標(biāo)，為不同收入的市民提供置業(yè)機(jī)會(huì)，讓香港市民“買得起、供得起”樓。