12月23日，全國住房和城鄉建設工作會議（以下簡稱“住建工作會議”）在北京召開，住房和城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽全面總結2019年住房和城鄉建設工作，分析面臨的形勢和問題，提出2020年工作總體要求，對重點工作任務作出部署。

    會議強調，2020年，要重點抓好9個方面工作。其中，在房地產領域，此次會議提出，堅持“穩”字當頭，全面落實因城施策、穩地價穩房價穩預期的長效管理調控機制，保持房地產市場平穩運行，堅決防范化解房地產市場風險。

    分析人士指出，在經濟工作會議的提法上，此次會議強調了“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”，未來“房住不炒”的定位和相關調控，或將不受房地產周期的限制。

    長期堅持“房住不炒”

    保持房地產市場平穩健康發展，仍然是此次住建工作會議9大方面工作之首。

    在房地產領域，會議要求堅持“穩”字當頭，全面落實因城施策、穩地價穩房價穩預期的長效管理調控機制，保持房地產市場平穩運行，堅決防范化解房地產市場風險。

    對于2020年的相關工作，會議提出，要著力穩地價穩房價穩預期，保持房地產市場平穩健康發展。長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，繼續穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案，著力建立和完善房地產調控的體制機制。

    值得注意的是，在此次會議上，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”再度被提及，這是半年內中央高層及部委連續第三次對此表態。

    而與中央相關表述一脈相承的是，此次住建工作會議專門強調要“長期堅持”房地產行業“房住不炒”的定位。

    “這對2020年以及未來的樓市，有很強的指導意義”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴21世紀經濟報道，其背后的含義在于，強調“長期”，意味著不管市場周期的變動所帶來的行情好壞，樓市管控都會持續，“房地產行業‘房住不炒’的定位不受市場周期的影響。”

    另外，21世紀經濟報道記者注意到，相比2018年住建工作會議的提法，在本次會議的表述中，長效機制已經從“著力建立和完善”變為了“穩妥實施”，這意味著官方口徑下，長效機制已經建立完成。具體來看，這包括城市主體責任制、“一城一策”試點等相關機制。

    加強租賃市場監管

    租賃市場的相關工作，在此次會議的9大方面工作中第三個被提及。

    會議提出，要著力培育和發展租賃住房，促進解決新市民等群體的住房問題。進一步培育機構化、規模化租賃企業，加快建立和完善政府主導的住房租賃管理服務平臺。重點發展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規范標準和運行機制。

    其中，“加快建立和完善政府主導的住房租賃管理服務平臺”的提法，被認為是主管部門將要加強租賃市場監管的重要信號。

    實際上，由于部分租賃企業在2019年頻繁“爆雷”，整頓租賃市場，在2019年已經成為一項重要工作。

    9月，住房和城鄉建設部專門召開了住房租賃中介機構亂象專項整治工作推進會，要求在全國范圍內深入開展住房租賃中介機構亂象專項整治，嚴厲打擊侵害住房租賃當事人合法權益的行為。

    據了解，6月至11月期間，全國共排查住房租賃中介機構81416家，查處違法違規住房租賃中介機構9197家，通報曝光違法違規典型案例7974起。另外，在11月，住房和城鄉建設部等6部委，還專門通報了整治住房租賃中介機構亂象的第一批7起違法違規典型案例。

    對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴21世紀經濟報道記者，對租賃市場，此次會議提了兩句話，分成了市場化租賃和政策性租賃兩個領域，可以看出政府的明確定位。對于市場化租賃，會議堅定機構化、規模化的方向，發揮市場的作用，本質上是對租賃供給端升級優化，機構化的提升能夠有效改變市場“散亂差”的格局。這一態度一定程度上表明了政府對于長租公寓價值的認可，近年來長租公寓行業出現的一些問題是發展中的問題，需要對新事物有一定的包容，更要通過發展來解決。

    其次，許小樂分析稱，會議也強調了要更好發揮政府對市場監管的作用，前提是對市場行為的充分了解，建立和完善租賃管理服務平臺，提高租賃備案登記率，為監管打好基礎。

    而對于會議提及的政策性租賃住房，許小樂認為，其發展的責任更多在于政府，尤其是在地方城市政府。地方政府需要將有限的資源發揮最大的價值，探索規范標準和運行機制，核心在于租賃土地供應制度、投融資制度、運營管理制度等，提高供需匹配度，降低運營成本，提高覆蓋效率。

    轉變城市開發建設模式

    除了房地產、租賃市場等具體領域外，此次會議在更為宏觀的城市發展模式領域的相關表述，被認為可能會對行業造成十分深遠的影響。

    會議提出，堅持問題導向、目標導向、結果導向，推動城市開發建設由增量建設為主轉向存量提質改造和增量結構調整并重，不斷滿足人民群眾對美好生活的需求。

    其中，“存量提質改造”的主要抓手，被認為是城市更新、老舊小區改造（以下簡稱“舊改”）等相關部門在過去一年多次強調的工作。

    實際上，自從稍早些時候結束的2019年中央經濟工作會議，首次提及了“加強城市更新和存量住房改造提升”之后，這一領域迅速成為熱點。記者在12月舉行的中國寫字樓產業園發展論壇第十六屆年會上了解到，品牌房企，如恒大集團、碧桂園、萬科、保利、華潤、大悅城、首創等，超過半數已參與到城市更新領域，合作與收并購步伐加速，金融退出機制也已見雛形。

    對此，住房和城鄉建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌接受21世紀經濟報道采訪時表示，從中央經濟工作會議，再到住建工作會議，所強調的存量改造、存量發展的模式，主要有三個方面的考慮。

    首先，我國城市內部的大量困難戶家庭，還居住在老舊小區中。因此，棚改與舊改等工作，有利于實現城市困難群眾住房保障。某種意義上而言，是城市內部的扶貧攻堅。其次，不僅是舊改，存量發展中的城市更新等政策，還有著促進土地集約利用，優化土地資源配置，將過去低效利用的城市土地高效利用的意義。最后，由于我國開始強調經濟空間布局的調整，中心城市將會在引領區域經濟發展中起到更重要的作用，因此，需要通過用地結構的調整，促進城市產業結構的調整，實現高端產業在中心城市的集聚。

    而對于城市存量發展中可能存在的問題，顧云昌表示，雖然我國過去幾年間去庫存取得了良好成果，但是，從土地供應結構來看，未來一二線城市要考慮商業地產去庫存的處理問題。而對于三四線城市而言，本輪周期所供應的大量土地，可能成為未來存量改造的問題之一。