■本報記者 邢萌

    5月17日，銀保監會下發23號文，對信托公司開展房地產業務提出嚴格要求，嚴格限制信托公司前端融資模式。

    受此文件影響，房地產信托募集規模明顯下降。《證券日報》記者發現，用益每周集合信托報告顯示，5月底開始，房地產信托募集規模已連續兩周環比大幅下降。5月份最后一周募集規模36.12億元，環比減少60.63%；6月份首周募集規模29.07億元，環比減少19.53%。

    在此背景下，探索真實股權投資成為房地產業務轉型方向。對此，資深信托研究員袁吉偉對《證券日報》記者表示，“整體來看，信托公司已經在加大股權投資探索力度，現在主要是和頭部房企開展此類合作，有利于累積經驗和確保項目安全。”

    23號文下發一個月有余

    集合類地產信托募集規模下降

    5月17日，銀保監會下發23號文，即《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，對信托公司開展房地產業務提出嚴格要求，其中重點關注以下幾方面：向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。

    新的監管政策出臺嚴格限制了前端融資模式的發展。所謂前端融資是指項目沒有四證從而不能獲得開發貸款的情況下作的前期融資。有研究人士指出，2016年下半年以來，信托業務的房地產融資比較有優勢的是前端融資。房地產企業在簽訂土地出讓合同后，由于四證要在繳納土地出讓金后的一段時間才能辦理下來，因此地產企業此時的融資目的主要就是為了拿地。

    受此影響，5月底以來，房地產信托募集規模明顯下降。用益每周集合信托報告顯示，以最近兩周情況來看，房地產信托募集規模均在50億元上下，與上個月單周近百億元的募集規模相距甚遠。對此，用益信托表示，受監管趨嚴影響，房地產類信托開始出現降溫趨勢，傳統的抵押貸款方式的房地產類信托被監管倒逼轉型，未來房地產信托的方向是通過基金、ABS、養老地產、真實房地產投資聯合一定區域市場的主流開發商進行。

    不過，短期內房地產信托也不會明顯萎縮。用益信托研究員帥國讓對《證券日報》記者表示，房地產信托作為信托公司的傳統重要投向領域，是信托公司收入的重要來源之一，在創新業務運作模式、盈利能力有待市場檢驗下，短期內不會萎縮。

    “明股實債”前端融資模式受限

    真實股權融資或崛起

    此前，地產項目中，明股實債項目是信托公司的主流操作模式。四川信托此前在研報中指出，“股權+債權型”信托模式為市場上主流的地產類信托模式。“此類模式的誕生其實是為了向不滿足‘四三二’條件的房企發放貸款。”而隨著23號文，這一融資模式受到限制。

    中誠信托在研報中指出，“市場上‘明股實債’項目多，真實股權投資項目較少，信托公司在對股權投資推行力度上與傳統債權項目還有較大差距，繼續推行‘明股實債’的前端融資模式無疑是與監管要求相左的。”

    明股實債的誕生，原因之一在于金融機構規避對房地產企業融資的諸多限制。僅從公開信息來看，由于披露信息有限，并不容易判斷項目是否是明股實債。

    如6月24日晚間，泰禾集團發布公告，披露泰禾集團全資子公司廣州增城區泰禾恒昇置業有限公司（以下簡稱“恒昇置業”）、廣州增城區泰禾置業有限公司（以下簡稱“泰禾置業”）與五礦信托于6月24日簽署股權轉讓協議，將廣州增城項目公司增城荔濤房地產有限公司、增城荔豐房地產有限公司29%股權作價13.02億元，以及恒昇置業及泰禾置業對項目公司的股東借款5.20億元，共計18.22億元進行轉讓，受讓方為五礦信托擬設立的信托計劃。記者發現，該信托計劃已成立，且用于支付協議項下第一筆股權轉讓價款的信托資金已募集成功。但并無明顯信息顯示該項目是否為明股實債。

    中誠信托表示，“23號文影響下，目前只有股權投資模式在前融階段是完全合規的，信托公司必須加快向股權投資模式的轉型，以適應新的監管背景和市場形勢”。

    袁吉偉對記者表示，“長遠看，開展真實股權投資，一方面需要信托公司自身提高對于房地產運營的專業水平，有效整合資源，進行全產業鏈條運作；其次是要培育客戶基礎，目前的客戶主要還是偏好穩定收益，在打破剛兌下，要在市場營銷方面有更大作為，保護好投資者權益。”