本報(bào)記者 余俊毅

    近日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱《通知》），該文件引發(fā)了市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

    “政策出臺(tái)主要目的是為了‘保交樓’能順利推進(jìn)，對(duì)房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)化解起到緩沖劑的作用，并不意味著對(duì)房地產(chǎn)信托的松綁，對(duì)當(dāng)前低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一大利好。”用益金融信托研究院研究員帥國讓接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示。

    預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)

    將保持平穩(wěn)

    在穩(wěn)定房地產(chǎn)融資方面，《通知》指出，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。根據(jù)要求，自本《通知》印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期一年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

    用益金融信托研究院研究員喻智對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“穩(wěn)定開發(fā)貸的投放和貸款可展期一年，支持房企的合理融資需求，房企融資環(huán)境轉(zhuǎn)好，短期償債壓力減少，可以有效解決房企資金流動(dòng)性緊張的問題，房地產(chǎn)行業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該會(huì)明顯下降。”

    同時(shí)，為保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定，《通知》鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。鼓勵(lì)信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落實(shí)資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險(xiǎn)防控的基礎(chǔ)上，按市場(chǎng)化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。

    “《通知》提到合理融資需求。政策的目的還是化解風(fēng)險(xiǎn)，維持行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，所以對(duì)信托公司來說，房地產(chǎn)信托可以做，但展業(yè)范疇?wèi)?yīng)該限制在保交樓、項(xiàng)目并購、風(fēng)險(xiǎn)處置、養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房等符合政策指引的方向上。”百瑞信托研究發(fā)展中心研究員謝運(yùn)博對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，預(yù)計(jì)部分房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性緊張的局面將得到一定程度的緩解，有助于存量房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的穩(wěn)健運(yùn)行。

    在謝運(yùn)博看來，目前，信托行業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)信托的規(guī)模、占比均已有所下降，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)將保持平穩(wěn)。

    信托業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型

    大方向不會(huì)變化

    中國信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，在信托資金配置的五大領(lǐng)域（工商企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、證券市場(chǎng)、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)）中，投向房地產(chǎn)的資金占比明顯下降，由2012年的第三位降至2021年的第五位。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次《通知》的發(fā)布或?qū)?duì)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)帶來轉(zhuǎn)機(jī)。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，“這是目前監(jiān)管層對(duì)信托業(yè)務(wù)重要的政策和表態(tài)，此次政策可以理解為對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的放松。”

    不過，在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，雖然房地產(chǎn)信托規(guī)模在短期內(nèi)可能會(huì)有所回升，但信托轉(zhuǎn)型的總體趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生改變。某大型信托機(jī)構(gòu)高管對(duì)記者坦言，“房地產(chǎn)信托規(guī)模回暖還比較難，主要在于資金端信心還不足，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)還處于調(diào)整周期底部。”

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，本次政策對(duì)信托公司提及了“轉(zhuǎn)型”的概念，這意味著，監(jiān)管在引導(dǎo)信托公司減少對(duì)增量市場(chǎng)的關(guān)注，同時(shí)要在存量市場(chǎng)方面尋找新投資機(jī)會(huì)和業(yè)務(wù)方向。

    “在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境下，信托行業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投向很難發(fā)生大的改變。”帥國讓表示，未來在多元化融資支持下REITs行業(yè)將加速發(fā)展，有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)由高周轉(zhuǎn)快開發(fā)向存量運(yùn)營升維轉(zhuǎn)型，進(jìn)而激發(fā)市場(chǎng)潛力，信托公司在REITs可能存在一定的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。