郭曉蓓

    今年以來，樓市調(diào)控延續(xù)了高頻從嚴(yán)模式。

    盡管調(diào)控政策整體保持穩(wěn)定，但房地產(chǎn)行業(yè)供需指標(biāo)仍保持韌性，降溫幅度遠不如市場預(yù)期，整體呈現(xiàn)穩(wěn)定震蕩降溫態(tài)勢?？梢灶A(yù)見，2020年全國房價再度大幅上漲的可能性已不大，房地產(chǎn)金融定向收緊或?qū)⒊B(tài)化，短期內(nèi)樓市降溫調(diào)整態(tài)勢仍將延續(xù)，行業(yè)或?qū)⒊掷m(xù)降溫，部分地區(qū)、部分城市的房地產(chǎn)積聚的風(fēng)險可能逐步暴露。

    房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)下臺階

    政策層面，房地產(chǎn)市場政策端并未發(fā)生變化。自2018年下半年來房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)加碼，“房住不炒”總基調(diào)始終如一，在經(jīng)濟下行壓力加大的情況下依然保持較強定力。預(yù)計2020年調(diào)控將繼續(xù)以“穩(wěn)”為主，但因城施策將延續(xù)。資金層面，在政策嚴(yán)格調(diào)控下，商品房銷售低迷，開發(fā)商加快推盤回籠資金的步伐也將受到影響，同時房地產(chǎn)信貸、信托及外債等融資渠道全面收縮，對開發(fā)商帶來資金考驗。投資構(gòu)成層面，增長動力不足。雖然建安投資尚有韌性，但在開發(fā)商投資意愿和能力缺失以及市場需求受限的情況下難以持續(xù)加快開工進度。不過，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城鎮(zhèn)化剛性需求、庫存低位以及地方政府對土地出讓金收入的依賴意味著房地產(chǎn)投資仍然是經(jīng)濟的重要支撐，不會出現(xiàn)斷崖式下跌。預(yù)計2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)中緩降，全年增長5%左右。

    商品房庫存將逐步回升

    供求關(guān)系和市場預(yù)期也是影響樓市走向的關(guān)鍵因素。截至2019年10月末，全國商品住宅待售面積已降至2012年末的水平。即便該項統(tǒng)計數(shù)據(jù)并不包括未竣工的待售面積，也代表著近兩年商品住宅庫存處于低位。值得注意的是，近兩年商品房新開工面積增速遠大于商品房銷售面積，未來必將帶來一定的庫存壓力。一方面，由于項目去化率降低，大量的新推盤項目將不斷形成新的庫存；另一方面，隨著近兩年開工的項目進入集中竣工期，未竣工待售面積將逐步轉(zhuǎn)化為已竣工待售面積，在統(tǒng)計上也能逐步得到體現(xiàn)。展望2020年，伴隨著商品房庫存的回升，以及樓市銷售繼續(xù)降溫調(diào)整，市場供求關(guān)系將進一步逆轉(zhuǎn)。

    此外，2020年是棚改的“收官之年”，在三年1500萬套目標(biāo)的大前提下，預(yù)計2020年棚改計劃將近翻倍，實物安置投資或?qū)⒊^1萬億元，托底投資增速。

    行業(yè)流動性管控持續(xù)

    截至2019年三季度末，我國房地產(chǎn)貸款余額約43.3萬億元，同比增長15.6%，增速較2018年全年水平下降4.4個百分點，房地產(chǎn)貸款占各項人民幣貸款余額約28.9%，較2018年末提升0.5個百分點。從增量看，2019年前三季度新增房地產(chǎn)貸款約4.6萬億元，同比下降13.2%，占新增各項人民幣比重33.8%，較2018年全年水平下降6.5個百分點。從投放結(jié)構(gòu)來看，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)流動性管控側(cè)重于總量管控和嚴(yán)查違規(guī)，需求側(cè)為滿足居民首套和改善購房的基本居住屬性，按揭投放韌性較強；與此同時，在經(jīng)濟中樞下行和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)換擋中，銀行資產(chǎn)配置對于按揭貸款的青睞不減，短期內(nèi)投放相對“剛性”。展望未來，預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)信貸收縮壓力主要集中在供給端，需求側(cè)按揭投放出現(xiàn)大幅收縮的概率較低。預(yù)計2020年末房地產(chǎn)貸款余額約為49.5萬億元，同比增長11.7%，增速或略低于2020年各項人民幣貸款余額增速。

    房地產(chǎn)行業(yè)將加速洗牌

    2019年，在樓市降溫調(diào)整、融資監(jiān)管收緊的嚴(yán)峻形勢下，開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和資金鏈面臨巨大壓力，即便百強房企業(yè)績增速也明顯回落?？硕鸨O(jiān)測數(shù)顯示，2019年1-10月份，TOP100房企累計權(quán)益銷售規(guī)模同比僅增長5%，略好于行業(yè)平均水平，但遠低于上年同期行業(yè)增速。不過，龍頭房企銷售額集中度繼續(xù)提高，千億級房企數(shù)量明顯增加，大型規(guī)模房企的競爭優(yōu)勢依然明顯。展望2020年，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)調(diào)整，市場競爭將進一步加劇。大型規(guī)模房企憑借實力和融資優(yōu)勢，仍將繼續(xù)整合資源、擴大規(guī)模；而中小房企則將面臨較大困境。目前，房地產(chǎn)行業(yè)已進入“白銀時代”，盡管仍然存在很多結(jié)構(gòu)性機會，但開發(fā)企業(yè)集體“吃肉”的時代已經(jīng)過去，大浪淘沙將加劇行業(yè)洗牌，資源整合和兼并重組將成為大勢所趨。

    需要關(guān)注的風(fēng)險

    一是政策風(fēng)險。房地產(chǎn)市場受調(diào)控政策、信貸政策的影響極大。2019年以來，在貨幣環(huán)境相對寬松的情況下，房地產(chǎn)調(diào)控先松后緊、以緊為主，樓市在政策對沖博弈下呈現(xiàn)穩(wěn)定降溫態(tài)勢。不過與往年經(jīng)濟下行時主動刺激樓市不同的是，7月份，中央政治局會議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，體現(xiàn)了中央政府控制房價上漲、確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心，打破了放松房地產(chǎn)調(diào)控的幻想。

    二是市場風(fēng)險。從長周期來看，作為宏觀經(jīng)濟的風(fēng)向標(biāo)和晴雨表，我國房地產(chǎn)行業(yè)已進入增速下行換擋周期；從短周期來看，樓市調(diào)控仍處于緊周期，未來房地產(chǎn)市場降溫調(diào)整幅度將有所加大，周期性探底態(tài)勢將更加明顯。此外，從調(diào)控的角度來看，隨著戶籍制度逐步放開，主要城市爭相出臺人才新政。未來需特別防范一線、二線熱點城市房地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險和三線、四線城市房價下跌風(fēng)險，尤其是后者。

    三是流動性風(fēng)險。在樓市調(diào)控收緊、市場預(yù)期下行的背景下，房地產(chǎn)抵押物能否快速變現(xiàn)顯得至關(guān)重要，變現(xiàn)風(fēng)險主要體現(xiàn)在抵押物價值的下降和變現(xiàn)周期延長上。從目前的市場形勢來看，不動產(chǎn)的流動性正在變差。因此，銀行需建立健全房地產(chǎn)抵押品動態(tài)監(jiān)測機制，及時發(fā)布內(nèi)部預(yù)警信息，并采取有效應(yīng)對措施。

    四是信用風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)在投資、經(jīng)營、交易過程中都需要大量融資，但投資回報和市場波動風(fēng)險相對較高的行業(yè)。在銀企信息不透明、監(jiān)管尚不完善的情況下，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不暢、決策失誤或者資金鏈斷裂，甚至是資不抵債，高負債的開發(fā)企業(yè)非常容易選擇違約進而產(chǎn)生信用風(fēng)險。此外，個人信用風(fēng)險亦不可忽視，主要集中在投資投機購房者身上。投機購房者往往選擇加杠桿購房，有些可能還會同時投資債市、股市，甚至用房產(chǎn)作為抵押進行投機，一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，則很容易導(dǎo)致家庭破產(chǎn)，而不得不“棄房斷供”。

    （作者系中國民生銀行研究院研究員）