蘇向杲

    央行重提存量房貸利率調整再次引發市場關注。

    8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開的2023年下半年工作會議提到“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或是新發放貸款置換原來的存量貸款”。

    監管層針對存量個人房貸利率調整接連發聲，積極回應貸款者、商業銀行等市場參與各方當下最為關心的問題，值得點贊。不過，目前存量個人房貸利率調整的實際推進速度仍有待提升。一方面，根據監管表態，商業銀行可按“市場化、法治化”原則變更合同或置換貸款，但自監管首次表態至今，已兩周有余，商業銀行普遍仍在“觀望”；另一方面，監管層具體的指導政策還有待出臺。

    基于上述現狀，并結合當下存量個人房貸市場實際情況來看，下調存量個人房貸利率宜早不宜遲。這背后主要有兩大原因。

    其一，加快推動存量個人房貸利率下調有助于緩解商業銀行壓力。

    據中國人民銀行披露的信息顯示，今年上半年，“因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。”而個人房貸普遍是長期貸款，且不良率很低，屬于優質資產。購房者提前還款后，對商業銀行而言是損失：一是當下很難找到此前較高利率的優質資產替代存量個人房貸；二是由于凈息差縮窄，盈利能力弱化。

    鑒于目前商業銀行個人存量房貸體量很大，且“提前還房貸”會給其經營帶來較大壓力，因此，商業銀行應在監管原則下，積極尋求解決辦法。其中，適度下調存量房貸利率是最為直接的路徑，這一舉措雖給購房者讓渡了未來的部分利息收入，但商業銀行也降低了資產再配置、客戶流失的壓力，是一種可行的舉措。

    其二，加快推動存量個人房貸利率下調有助于降低購房者違規風險。

    目前，一些購房者的存量房貸實際利率超過5%，部分甚至超過6%，而當前一些商業銀行的經營貸、消費貸的利率低于4%。對購房者而言，盡管用經營貸、消費貸的資金提前還存量房貸會有騙貸法律風險、違規用貸風險、續貸風險等諸多風險，但顯然購房者會“節省”大量的房貸利息，該類行為也因此頻頻發生。從這個角度來看，加快推出購房者可接受的存量房貸利率調整方案，有利于避免購房者諸多違規風險。

    總之，從微觀視角看，加快推動存量個人房貸利率下調既利好商業銀行，也利好購房者。從宏觀視角看，其能減輕購房者負擔，釋放消費潛力，助力我國經濟擴內需。因此，監管部門、商業銀行等應積極推動存量個人房貸利率下調。