王麗新

    連日來，多個(gè)部門發(fā)聲提及“消化存量房產(chǎn)”，各地亦緊鑼密鼓地出臺(tái)相關(guān)政策。這是對(duì)中共中央政治局4月30日召開會(huì)議提及“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”的快速落實(shí)，可為樓市企穩(wěn)復(fù)蘇創(chuàng)造更好的市場環(huán)境。

    當(dāng)下，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)從過去的供不應(yīng)求過渡到供求基本平衡，甚至部分城市出現(xiàn)供過于求的情況。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年4月末，商品房待售面積74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%，去化周期較長。更重要的是，除了待售新房、空置房屋、在建工程等庫存外，還需解決賣舊買新置換不暢等問題。

    由此可見，聚焦“消化存量房產(chǎn)”發(fā)力，是激活不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性的關(guān)鍵一招，更是穩(wěn)樓市預(yù)期的一項(xiàng)重要任務(wù)。那么，如何消化存量房產(chǎn)？有哪些路徑和模式？

    第一，激活二手房流動(dòng)性，疏通新房二手房市場聯(lián)動(dòng)去庫存堵點(diǎn)。當(dāng)前，多地二手房掛牌量激增，表明置換需求較強(qiáng)，但當(dāng)前新房二手房聯(lián)動(dòng)交易鏈條循環(huán)不暢，一定程度上導(dǎo)致新建商品房庫存高企。

    近期，多地出臺(tái)取消限購、住房“以舊換新”相關(guān)政策，旨在疏通二手房交易時(shí)間長、手續(xù)繁瑣等堵點(diǎn)，為新房去庫存釋放新的需求空間，可謂打破僵局、對(duì)癥下藥。據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至5月21日，全國已有超60個(gè)城市推出住房“以舊換新”措施，模式主要有兩種，一是“國企收舊換新”；二是“中介優(yōu)先幫賣”。目前來看，“以舊換新”政策雖然仍在探索階段，但卻是盤活存量、消化庫存的有益嘗試，預(yù)計(jì)未來相關(guān)配套資金、統(tǒng)籌方式等會(huì)進(jìn)一步完善。

    第二，“以購代建”盤活新建未售商品住房，核心是將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保障性住房，同步解決保障房不足以及新房庫存去化難的問題。5月17日，中國人民銀行表示，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

    從實(shí)際操作層面看，一方面，部分城市已跑通“國企收儲(chǔ)未售新房”模式；另一方面，也要鼓勵(lì)各地保租房平臺(tái)去購買開發(fā)企業(yè)的存量商品房。若“以購代建”推進(jìn)順利，將對(duì)市場產(chǎn)生多方面影響，一是將消化存量房產(chǎn)與加快保障性住房供給相結(jié)合，更好滿足工薪收入群體的住房需求；二是有利于緩解開發(fā)商資金壓力，去庫存效果有保障；三是開發(fā)商可將回籠資金投向在建工程，加快項(xiàng)目竣工交付，為保交房護(hù)航。

    預(yù)計(jì)接下來各地將加快推進(jìn)“以購代建”。若結(jié)合收購成本和租賃市場需求來看，二線核心城市有可能率先成為試點(diǎn)，一是其新房套均總價(jià)低于一線城市，所需資金規(guī)模相對(duì)較低；二是這類城市租賃需求較大，收購主體可更好地處置存量房產(chǎn)，甚至未來可尋求通過保租房公募REITs發(fā)行來回籠資金。

    第三，進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，分類處置已售難交付商品住房，防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場正處在調(diào)整過程中，部分在建已售的商品住房項(xiàng)目面臨交付困難，若其無法正常交付，將嚴(yán)重?fù)p害購房者權(quán)益，影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，著力分類推進(jìn)在建已售難交付商品房項(xiàng)目處置，全力支持續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付，打好保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，至關(guān)重要。

    目前，從中央到地方，多方主體已經(jīng)做了諸多工作，例如，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制建立以來，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元。對(duì)合規(guī)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”，一是能滿足在建項(xiàng)目合理融資需求；二是確保已售未交付商品住房正常交付；三是獲得資金支持后，可縮短竣工交付周期，保交房穩(wěn)民生。當(dāng)然，對(duì)于已經(jīng)資不抵債的項(xiàng)目，也需盡快啟動(dòng)司法處置程序，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組，處置中要把維護(hù)購房人合法權(quán)益擺到首要位置。

    整體來看，解決房地產(chǎn)問題需要一攬子政策協(xié)同發(fā)力，“消化存量”和“優(yōu)化增量”之間，亦需做好平衡。多措并舉消化存量房產(chǎn)之際，供給端也需隨之調(diào)整，比如暫緩商品住宅去化周期過高城市的宅地出讓等舉措，也頗為重要。總而言之，多管齊下，統(tǒng)籌協(xié)同，有力出擊，房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)恢復(fù)可期。