王麗新

    1月2日，2025年北京土地市場首拍“開門紅”，海淀朱房兩地塊最終以溢價率17%、25%，以及總價近182億元成交，創下新紀錄。沒有限價、搖號限制后，不止北京土地市場掀起熱潮，2024年底，上海出讓6宗地，攬金185億元，平均溢價率約17%。

    2024年四季度以來，沉寂多年的土地市場開始變得熱鬧。“百億元地塊”歸來，溢價率超過40%的地塊頻現，熱點城市土拍熱度持續升溫，使得2024年全國300城土地溢價率穩定在4%的水平線上。筆者發現，得益于一攬子“穩樓市”政策，土地市場正展現出新的交易特征。

    第一，市場分化加劇，點狀高熱預期漸濃。土地市場歷來是樓市“晴雨表”，面粉基本上決定面包價格，反過來亦然。當前，去化率已經成為開發商投資指揮棒。

    在這一輪行業長期筑底修復的走勢中，全國土地市場目前呈現出局部火熱、整體偏冷的格局，主要體現在三方面。一是去化困難的三、四線城市涉宅用地以底價成交為主；二是高能級城市尤其是一線及部分二線城市樓面價表現強勢，單幅地塊成交溢價率屢次突破40%。比如，部分涉宅用地溢價率超過48%，“北上深杭”等地的優質地塊是房企補倉的重要標的；三是多個熱點城市優化土拍規則、容積率及計容規則，改善土地規劃設計條件和套型要求，這類土地適合建設“好房子”，吸引房企競相爭奪。

    這一現象背后，反映出樓市進入買方市場后，房企更加追求單盤現金流及收益率，即“投一成一”。鑒于此，預計未來土地市場冷熱分化趨勢會加劇，有去化保障的地塊將保持高熱。

    第二，房企拿地謹慎，“以銷定投”追求確定性。房地產市場進入深度調整期后，受銷售能力、融資能力以及交付能力等諸多因素影響，即便是拿地主力軍央企、國企及地方國資，也不會盲目進入新城市。

    整體上，房企拿地邏輯轉向理性謹慎、聚焦深耕以及重視回報率，主要體現在三大原則上。一是不追求規模，拿“能開盤”的地。在高周轉、快增長階段，房企拿了高價地，出于擴張需求，不賺錢或者微利也會積極開盤。當前，房企推盤邏輯則發生重大轉變，去化率和收益率是開盤新指標，只有算得過來賬且有利潤的項目，開發商才更有動力將其推向市場。

    二是聚焦核心城市核心地塊投資。這是房企共識。據克而瑞研究中心監測，各企業2024年拿地選擇高度趨同，一方面減少布局城市，比如拿地金額TOP10企業中的全國性房企，投資城市均不超過20個；另一方面，一、二線城市成為典型企業投資首選，TOP10企業中有9家企業在一、二線城市的拿地金額占比超過95%，這足以說明頭部房企投資向核心城市聚攏。

    三是“以銷定投”成為拿地新鐵律，發展節奏由“快”轉向“穩”。當前，房企頻繁調整組織架構，從中即可窺見投資決策的改變。沒有土地儲備或者銷售去化率較低的城市，集團投決會一般會對其當地團隊提出的拿地訴求投反對票，并將其管理片區劃入其他大區。考慮市場需求，結合當地銷售現狀補倉，減少庫存壓力，是當下房企確保在市場波動中獲得穩定收益的新拿地策略。

    第三，多地放慢供地節奏，市場進入去庫存周期。受房地產市場供需關系變動影響，全國土地市場交易規模已經連續三年縮減，進入去庫存周期。這一變化主要表現為土地成交規劃建筑面積總量減少，以及土地出讓金總額下降。

    出現這種現象受多重因素影響：一是為促進市場恢復供需平衡，庫存去化周期超過24個月的城市暫停或減緩供地；二是受新房銷售規模下行影響，低能級城市出現流拍及底價成交現象，導致整體土地市場溢價率處在低位；三是若盤活閑置用地顯著增多、土地二級市場成交規模增加，會進一步壓降一級招拍掛土地市場成交規模，以配合行業去庫存節奏的平穩進行。

    展望2025年，隨著住房市場步入新發展階段，改善性需求正逐漸成為樓市交易主要驅動力。疊加貨幣政策重提“適度寬松”，以及去年10月份以來新房市場銷售持續轉好，接下來，土地市場有望迎來更多高品質、高單價地塊成交，帶動投資端信心回升。