房地產下半場的發展邏輯是：敬畏杠桿，克制盲目擴張欲望，“增肌減重”優化資產負債表，堅守產品質量底線，用長期主義理念創新經營模式

    王麗新

    時值三月，又是年度業績大考揭榜時刻。從已公布的年報或業績預告數據來看，約60%房企虧損，約70%凈利潤下滑，部分出險房企年報仍難產，虧損超百億元房企“曳尾于涂中”。

    但也不必過度悲觀，逆市之中，利潤規模穩超200億元者亦存。懂得敬畏市場的優等生陣營中，譬如中海地產、保利發展、龍湖集團等不僅穩住了局面，甚至拾級而上。

    在這個財報季，上市房企大面積虧損，一方面與房價下跌，企業不得不大面積計提資產減值準備有關；另一方面則是因為2017年前后高價搶地，低毛利項目進入結轉期，以及流動性困難導致結轉項目減少所致。但這種增收不增利的局面，歸根結底與當初的高杠桿無序擴張脫不了干系。

    蒙眼狂飆二十載，全國城鎮化進程已進入中后期。“房住不炒”定位深入人心，“高負債、高杠桿、高周轉”的“舊三高”經營模式難以為繼。在筆者看來，有效化解頭部房企風險，從拼規模轉向保交付，從過去唯規模論轉向“增肌減重”才是正途。在控負債總額的情況下實現利潤的穩中有增，同時要多措并舉優化資產質量。

    首先，上市房企需加快出貨，進行資產換倉，優化底層資產質量。2月份以來，多地樓市新房到訪量和成交量都出現復蘇苗頭，有項目甚至再現“一房難求”。在此背景下，有些企業旗下城市公司對去化率極高的個別項目蓄意漲價，這并不可取。

    一則，市場仍存不確定性；二則，企業仍需籌集資金妥善安排還債事宜；三則，要儲備資金為后市發展布局。當下，多城為了提高賣地收入，推性價比高的優質土地入市，這是房企加快出貨、實現資產換倉的好機會。比如，用回流的銷售資金投資利潤空間大的新地，優化資產結構，而不是簡單地增加土儲規模。

    其次，嚴控短債比，不借貴錢，優化債務結構。合理控制有息負債增長比例，特別是將一年內到期的負債控制在合理比例，始終是企業理性發展的安全閥。當下虧損面較大的房企，多是過去過于膽大、忽視高負債率風險、盲目賭博式擴張且規模存水分的“千億房企”。反觀在行業低迷期的進擊者，多是長期堅持理性財務策略的自律派。

    以龍湖集團為例，其已將一年內到期的短債占比壓縮至10%以內，截至2022年底，現金短債比達到3.52倍。為預防匯率變動對利潤和現金流的影響，龍湖集團將98%的外幣負債進行掉期處理，提前規避風險，將全年匯兌損失壓縮至千萬元級別，保證了盈利空間。而保利發展、招商蛇口等頭部房企不外如是，皆為保持財務盤面穩健的“高手”。

    更重要的是，房企應合理擴大非開發業務比重，構建新盈利模式。去年11月份以來，從“金融16條”到證監會松綁房企定增或重組，再到試點不動產私募投資基金，“支持房企合理融資”不再是一句口號，房地產風險正在出清。面對較為寬松的金融環境以及樓市交易抬頭的市場環境，即便是優質房企，也要克制擴張欲望，需深刻認識到，以資產和負債同步增長驅動利潤和收入增長的做法已經變得危險。

    鑒于此，在主營業務利潤日漸平庸的當下，如何挖深非開發業務的護城河，是許多房企夙興夜寐所求。2021年以來，華潤置地、龍湖集團、金地集團等典型房企，在開發主業之外，大多已在商業、物管、長租公寓、代建等領域異軍突起，輕資產項明顯增多，且其非開發收入比例日漸提升。

    站在新舊發展動能轉換節點上，筆者認為，房地產下半場的發展邏輯是：敬畏杠桿，克制盲目擴張欲望，“增肌減重”優化資產負債表，堅守產品質量底線，用長期主義理念創新經營模式。