11月以來，不動產投資巨頭普洛斯宣布旗下最新的三期中國基金累計募資逾200億元人民幣，均投資于物流地產、產業園區等新基建項目。除普洛斯外，今年以來，凱德投資、黑石集團、紅杉中國、高瓴等國內外投資機構多次布局物流地產相關業務。

    業內人士表示，二級市場公募不動產投資信托基金（REITs）受追捧，讓投資人看到投資新基建相關資產又一退出路徑。

    青睞新基建

    剛剛過去的11月，普洛斯先后宣布三期新基金募集完成，規模合計超過200億元。

    11月25日，普洛斯中國收益基金VII完成募集，規模達54億元，將投向位于上海、青島、武漢、長沙等物流核心樞紐的13處已穩定運營的現代化物流基礎設施，為電商、物流以及零售行業的頭部企業提供服務。11月22日，普洛斯中國物流增值基金IV首輪募集近84億元。普洛斯表示，該基金將聚焦于收購存量資產，通過積極主動的資產管理，對園區重新定位、運營優化、改建冷庫等，以提升資產價值。11月7日，普洛斯中國收益基金VI完成募集，規模達76億元，將投資于中國19個城市的20處物流基礎設施。

    除普洛斯外，其他頭部機構也正在涌入新基建這條賽道。

    11月10日，凱德投資宣布成立兩只在岸人民幣基金，規模合計近40億元，將投資于中國的產業園項目。11月8日，黑石集團旗下資管平臺龍地宣布，即將完成對粵港澳大灣區約28萬平方米現代倉庫的收購。10月24日，高盛資產宣布與森瑤中國共同設立合資公司，預計首期投資規模近48億元，將用于收購、開發和運營上海及周邊核心城市的新型工業、物流、冷鏈等新基建項目。

    布局時機正好

    “最近這個風口確實挺火。”業內人士對中國證券報記者表示。該賽道頻獲青睞一方面與二級市場的公募REITs深受熱捧有一定關系，投資機構看到投資此類不動產的一個新的退出機會；另一方面，可能與政策鼓勵有關。

    他表示，過去幾年，一些物流園、產業園區的運營由于各種原因被擱置，這些資產需要被盤活運營起來。類似于普洛斯、黑石集團等機構作為運營方，可介紹新興產業相關企業入駐。在這種情況下，這些園區能重新投入生產，促進當地經濟發展。他透露，當地政府可能會給予股權優惠或降低收益回報目標，以此吸引投資機構參與。

    證監會11月28日宣布，調整優化涉房企業五項股權融資措施。其中，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、在建未完成項目、基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產并探索新的發展模式。

    專業人士認為，對于一級私募股權投資機構來說，當前無論從標的估值還是政策鼓勵層面看，都是出手不動產不錯的時機。

    長期優勢日益顯著

    從長期看，包括物流行業、電商行業等在內的中國新經濟高質量發展，是吸引投資巨頭持續加注新基建賽道的重要原因。

    APG資產管理公司亞太區不動產業務負責人GraemeTorre表示，電子商務行業增長和產業供應鏈結構性升級，都在驅動物流市場需求不斷增加。以增值策略來投資這一成熟投資標的更能釋放和抓住價值。

    克而瑞研究中心表示，由于大型外資和港資企業資金較為充足，看好工業園、物流地產、租賃住宅等中國新經濟資產發展。隨著中國地產紓困的持續穩步推進，外資長線投資或許將獲得較大收益。

    “在全球范圍內，中國電商產業增長較為領先。隨著國內生鮮電商及醫藥相關倉儲需求不斷增加，冷鏈基礎設施市場需求持續走高，預計到2025年，市場規模將不止翻一番。”普洛斯中國資產聯席總裁王天兵認為。

    某頭部外資人士表示，不動產投資周期性很強，對機構來說，收益邏輯很清晰，在資產被低估時買入，被高估時賣出。不動產投資具有較強的杠桿性，往往不需要特別大的本金。對險資等長線資金來說，在沒有系統性風險的情況下，不動產投資收益穩健，是一個較好的避險資產。