本報記者 賈麗

    今年十一黃金周，太原迎來了百萬游客人潮，鐘樓街成為網紅，但房地產市場卻不如往年火熱，反而如同陰雨綿綿的天氣一般，寒意漸濃。

    《證券日報》記者走訪幾個新樓盤銷售處和中介公司發現，太原市剛需盤跌得厲害，近三年整體跌幅高達15%，學區房、豪宅價格相對堅挺。由于常住人口和流入人口都較少，開發商庫存普遍較高。而二手房市場整體流動性也不高，價格處于下跌狀態。

    租賃市場更是慘淡，由于市場供大于求，本地人口租賃較少，租客大多為打工或剛入社會求職人員，租金普遍不高，租金回報率約為2.2%。

    在市場大環境不佳及“三道紅線”的緊箍咒下，部分房地產開發商不惜降價打折，開啟了一場去庫存大戰。

    “金九銀十”失效

    開盤即巔峰

    近來太原的新樓盤出現了一個有意思的現象，開盤即巔峰，隨后就走入下坡路。很多樓盤前期宣傳力度大，開盤往往銷量不錯，但由于購房者少，驅動力小，后續很快就賣不動了。開盤時的價格往往也是高點，由于購買者后勁不足，開發商不得不降價銷售，以吸引更多購房者。

    在幾個新樓盤銷售處，借著國慶，銷售員將打折促銷的標語掛滿了墻面，可惜依舊鮮人問津。

    “‘金九銀十’失效了。”易佳房產一位銷售人員告訴《證券日報》記者，“這幾年太原南邊發展迅速，北邊也在外擴，土地供應量充足，新蓋了不少樓盤，但購買者不足，市場供大于求。”

    據了解，目前市場上周邊商業、學校配套較好的大開發商樓盤關注度較高。其中富力、保利、華僑城、中海、融創旗下的樓盤均價從9000元/平方米到20000元/平方米不等。

    受歡迎的樓盤，大多圍繞商圈。但近年來太原新起的樓盤，多是遠郊的剛需房，這并不討喜。據了解，有幾個樓盤因為開發商資金問題，期房賣完了，卻拖了五六年遲遲未動工，不能如期交房，甚至出現了爛尾工程。

    多元化政策促市場回暖

    地產商以價換量常態化

    太原作為弱二線城市，樓市常年平靜無波。為了適當促進市場回暖，去年太原市政府推出了一套政策組合拳：延期繳納土地出讓金、調整公積金貸款條件、放寬落戶限制、人才政策等方面。雖然政策呈現多元化，不過太原市政府方面仍表示將堅守“限購、限貸、限售”等主體調控底線不放松。因此，相關政策的實施并未在房價上有太多帶動。

    2021年1月份，太原新房和二手房銷售價格環比下降0.4%、0.1%，同比下降0.8%、2.9%。

    據了解，2019年中，太原新房、二手房迎來連續12個月環比上漲，新建商品住宅從2016年的8000元/平方米上漲到13000元/平方米，但隨后棚改力度減弱加上限購，太原樓市迎來了連續三年的降溫，年均跌幅在5%左右。

    隨著城市產業轉型的推進，綜改區的大力發展，太原房企拿地熱情持續高漲，2020年太原土地市場供應面積達602萬平方米，創出近八年歷史新高。但今年以來，太原土地市場有所降溫，尤其是近兩個月，土地供應掛牌累計已近40宗，但成交量僅5宗，處于較低水平，樓面價也出現下行。

    近兩個月，太原市商品住宅供應面積為36.2萬平方米，銷售面積為34.6萬平方米。其中，新里城和玖璽臺大幅調低價格，市場均價回落11384元/平方米。隨著住宅供應明顯增加，市場呈現量穩價跌的趨勢。

    伴隨新盤上市，太原市新房庫存量始終保持在高位。目前，商品住宅市場狹義推售存量面積254萬平方米，去化周期預計4.9個月，庫存壓力上升。

    “這幾年房地產開發商邁的步子太大，攤子鋪得太廣，在市場大環境不好的情況下，又面臨同類項目多競爭大，開發商不得不以價換量，回籠資金。”21世紀不動產相關負責人表示。

    據了解，去年8月份央行確立重點房企資金監測和融資管理規則，行業金融監管趨于嚴格，以“三道紅線”為例，“紅橙黃綠”各檔次房企拿地態勢出現分化。而踩中“三道紅線”的地產商，盡快去庫存的意愿更加強烈。

    值得注意的是，太原樓市不規范的現象仍然存在，今年以來房管局對部分預售證項目收回，對市場預售、資金監管以及營銷認籌等方面的規范在今年下半年將持續加強。

    租賃市場持續冷清

    人口吸附力仍需加強

    近年來，由于新房供應較多，房租也出現下滑。

    2019年太原市面積在100平方米左右的住宅平均月租金為2500元左右，今年也就2000元出頭，租金回報率約為2.2%。

    “雖然前幾年太原房價曾經歷了一輪上漲，但工資水平卻沒有相應上升，租金沒有跟上房價的腳步，租金回報率低成為普遍現象。”太原我愛我家一位負責房屋租賃的人士稱。

    太原市限購政策相對門檻較低。近年來，房地產市場新房占比在七成以上，二手房占比較低，二手房價和租金漲幅均不理想。

    “太原熱門、高端產業相對短缺，本地居民收入水平偏低，人口吸附力不強，購房壓力較大，是致使房地產市場偏冷清的重要因素。下半年，太原市房地產市場依舊不容樂觀，地產商以價換量已經常態化。從太原市六城區情況看，各區域市場將持續分化，小店區仍舊是熱點區域，北城片區城改盤較多，供應量還在提升，長期來看，開發商依舊面臨較大的去庫存壓力。”中原地產分析師張大偉對《證券日報》記者表示。

（編輯 上官夢露）