在經(jīng)歷了陣痛期后，房企融資迎來暖意。多部門自三季度開始頻繁作出涉及房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)，釋放出積極信號(hào)。近期，多方數(shù)據(jù)顯示，房企融資及居民按揭貸款規(guī)模較上月均有提升，個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券（RMBS）在今年有所放量，截至當(dāng)前發(fā)行規(guī)模已超去年全年。種種跡象表明，涉房融資已回暖，市場(chǎng)預(yù)期房企整體信貸環(huán)境將會(huì)得到一定的改善。

    盡管近期有房企在債券公開市場(chǎng)成功發(fā)債融資，但有市場(chǎng)人士分析，當(dāng)前發(fā)債的企業(yè)均是城投公司或央企國企，且發(fā)行主體和債項(xiàng)評(píng)級(jí)相對(duì)較高，未來是否能擴(kuò)大發(fā)債主體至其他類型的企業(yè)仍有待觀察。

    銀行間市場(chǎng)融資回暖

    9月底以來，央行和銀保監(jiān)會(huì)多次提及促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。市場(chǎng)人士將其理解為政策端風(fēng)向有所緩和，房企融資環(huán)境預(yù)期有所放松。

    中指研究院提供給證券時(shí)報(bào)記者的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2021年11月23日，11月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為617.5億元，環(huán)比已超10月總額的69.2%，單月融資規(guī)模環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下降后終于呈現(xiàn)上升勢(shì)頭。從結(jié)構(gòu)來看，信用債發(fā)行規(guī)模已達(dá)425.4億元，是最主要的融資力量，占總規(guī)模近七成。

    中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，繼11月9日銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)召開房企代表座談會(huì)后，房企信用債發(fā)行明顯提速，本月發(fā)行量已達(dá)上月的227.2%，市場(chǎng)響應(yīng)積極。

    銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)11月9日舉行的房企代表座談會(huì)被市場(chǎng)認(rèn)為是房企融資的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，部分參會(huì)房企有計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，被業(yè)內(nèi)視為房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)發(fā)債的政策或會(huì)有所松動(dòng)。

    座談會(huì)后，眾多房企密集發(fā)行中期票據(jù)和超短融資券?？硕鹧芯恐行慕诎l(fā)布的研報(bào)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，11月10日以來，共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場(chǎng)融資，所涉金額達(dá)287.8億元，數(shù)額及發(fā)行企業(yè)數(shù)量相對(duì)較高。多家企業(yè)的中票、短融等債券融資計(jì)劃設(shè)立成功，顯示當(dāng)前銀行間債券市場(chǎng)融資口子已經(jīng)打開，鼓舞了市場(chǎng)的信心，未來其他資質(zhì)良好、信用較高的企業(yè)特別是國企央企也有望加入發(fā)債的隊(duì)伍。

    具體來看，11月10日，北京住總擬發(fā)行10億元超短期融資券，全部用于償還未到期的銀行借款；常州城建擬發(fā)行5億元超短期融資券用于償還債務(wù)融資工具；鎮(zhèn)江城建擬發(fā)行4億元中期票據(jù)，用于償還債務(wù)。保利發(fā)展擬發(fā)行2021年度第四期中期票據(jù)，計(jì)劃募集資金20億元，用于償還銀行貸款。這也是11月9日中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)后，首個(gè)主流房企發(fā)債的案例。此后，11月12日，招商蛇口公告擬發(fā)行30億元中票用于償還其它債務(wù)融資工具，光明地產(chǎn)擬發(fā)行5.8億元中期票據(jù)用于償債。

    易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱表示，多家房企中票、短融等債券融資計(jì)劃設(shè)立成功，預(yù)示目前銀行間債券市場(chǎng)對(duì)房企融資的口子已經(jīng)松開，未來資質(zhì)良好、信用較高的企業(yè)特別是國企央企也有望加入發(fā)債的隊(duì)伍。

    RMBS發(fā)行提速

    加大房企騰挪空間

    RMBS在今年有所放量，截至11月10日，RMBS的年內(nèi)發(fā)行規(guī)模已經(jīng)達(dá)到4550.1億元，超過2020年全年發(fā)行規(guī)模。節(jié)奏上看，今年年初RMBS上量較快，6~7月受到限制，連續(xù)2個(gè)月沒有新發(fā)，但8月開始又恢復(fù)。

    RMBS是銀行信貸ABS模式之一，以個(gè)人住房按揭貸款為底層資產(chǎn)。RMBS通常分為優(yōu)先級(jí)、劣后級(jí)，劣后級(jí)一般由發(fā)起銀行自持。從監(jiān)管機(jī)構(gòu)來看，RMBS發(fā)行額度和節(jié)奏主要由銀保監(jiān)會(huì)、央行共同管理，前者負(fù)責(zé)登記、后者負(fù)責(zé)注冊(cè)。銀行發(fā)行RMBS的主要原因包括緩解資本充足壓力、盤活存量資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)利差收入、騰挪表內(nèi)按揭額度等。

    對(duì)此，中信證券固定收益首席分析師明明表示，今年RMBS放量的主要?jiǎng)恿碜杂?020年末出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，銀行有較強(qiáng)的動(dòng)機(jī)進(jìn)行房貸出表，從而騰挪貸款空間。

    “一定程度上或有維持按揭貸款穩(wěn)定的意圖，并進(jìn)而對(duì)房企流動(dòng)性壓力帶來緩釋。但從實(shí)際效果來看，RMBS的放量也沒有對(duì)房企流動(dòng)性危機(jī)帶來明顯對(duì)沖，一方面是因?yàn)橐?guī)模增加并不多，另一方面也是因?yàn)榧幢惆唇疫呺H寬松，資金賬戶監(jiān)管偏嚴(yán)的問題也會(huì)抵消這一現(xiàn)金流入。”明明表示。

    華泰證券研究所大金融行業(yè)首席分析師沈娟表示，在維持房住不炒、三道紅線、長期引導(dǎo)涉房貸款占比下降的前提下，個(gè)人按揭貸款或成為地產(chǎn)政策微調(diào)切入點(diǎn)，重啟RMBS發(fā)行或?yàn)榉€(wěn)地產(chǎn)的措施之一。主要有三方面作用：一是可為按揭貸款騰挪額度，助信貸穩(wěn)定投放。二是緩解房地產(chǎn)資金來源壓力，有助于平穩(wěn)化解風(fēng)險(xiǎn)。三是有助于穩(wěn)定市場(chǎng)情緒，疊加銀行基本面向好趨勢(shì)持續(xù)，銀行板塊估值有望修復(fù)。

    此外，雖然涉及地產(chǎn)的資產(chǎn)支持證券（ABS）融資仍繼續(xù)斷發(fā)，不過據(jù)上交所ABS項(xiàng)目信息平臺(tái)顯示，本月已有購房尾款、長租公寓等資產(chǎn)支持項(xiàng)目顯示為“已反饋”，一項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)支持計(jì)劃顯示為“通過”，ABS融資或?qū)⒊霈F(xiàn)松動(dòng)跡象。

    按揭貸款方面，證券時(shí)報(bào)記者梳理公開信息發(fā)現(xiàn)，10月下旬后多家銀行開始跨區(qū)跨季調(diào)配按揭額度，按揭發(fā)放也明顯加快。多個(gè)城市按揭發(fā)放時(shí)間縮短了1個(gè)月左右，部分城市恢復(fù)了二手房貸款辦理。

    據(jù)鳳凰網(wǎng)報(bào)道，上海地區(qū)相比于此前幾個(gè)月額度緊張甚至沒有額度、放款需要一直排隊(duì)等待的情形，很多銀行給出了相對(duì)充足的額度，可按照正常流程和時(shí)間審核放款。杭州有銀行之前按揭放款時(shí)間至少2~3個(gè)月，現(xiàn)在基本1個(gè)月左右就能放款。北京有銀行10月房地產(chǎn)按揭信貸額度比9月多了不少，放款速度加快，但整體仍沒有完全開放。

    央行數(shù)據(jù)也表明按揭貸款正在增加，10月份居民部門中長期貸款增加4221億元，10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元，這也是央行首次單獨(dú)發(fā)布個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù)。

    融資市場(chǎng)分化

    雖然整體上看房地產(chǎn)企業(yè)融資總額已有明顯抬升，但當(dāng)前在公開市場(chǎng)發(fā)債的企業(yè)均是城投公司或央企國企，且主體和債項(xiàng)評(píng)級(jí)相對(duì)較高，未來是否能擴(kuò)大發(fā)債主體至其他類型的企業(yè)仍有待觀察。

    不少業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)同房地產(chǎn)市場(chǎng)融資主體分化的觀點(diǎn)。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)記者分析，目前來看，房企融資環(huán)境剛剛復(fù)蘇，相比之前融資總額度階段低點(diǎn)，已逐漸恢復(fù)。“目前銀行間市場(chǎng)融資，以國企央企為主，這是本輪樓市最主要特征，從房企拿地也能間接說明開發(fā)商融資的分化，今年下半年以來，拿地最多的十家房企只有一家民營開發(fā)商。”

    不過，陳星也指出，房企發(fā)債主體分化特征明顯。本月發(fā)行人仍以央企及地方國企為主，僅金地一家為混合所有制企業(yè)，民企等待邊際放松仍需時(shí)日。此外，信托融資182.0億元，較上月已增長20.8%，也已出現(xiàn)一定回暖跡象。

    這種融資分化的特征還體現(xiàn)在融資成本上。景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉對(duì)記者表示，房地產(chǎn)國企和民企融資差異化由來已久。“從資金狀況來講，大部分國企央企開發(fā)商資金面偏向?qū)捤桑瑫r(shí)其融資成本非常低，某央企的綜合融資成本在4.8%左右，而民企開發(fā)商目前流動(dòng)性緊張，融資成本相對(duì)較高，隨著近期銀行系統(tǒng)的逐步放水，開發(fā)商也在利用時(shí)間窗口加快融資解決現(xiàn)金流問題。”

    從融資成本看，一些大型民營房企融資成本可以維持較低水平。截至2021年上半年底，碧桂園的融資成本約為5.39%，較去年底下降17個(gè)基點(diǎn)，其中發(fā)行的5.5年期5億美元優(yōu)先票據(jù)利率低至2.7%；2021年上半年，美的置業(yè)新增融資成本為4.74%，加權(quán)平均融資成本4.92%；截至2021年6月底，龍湖集團(tuán)平均融資成本為4.21%。

    美的置業(yè)方面對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，整體而言今年房企發(fā)債利率中樞普遍都在提高，相較于民營房企而言，央國企在投資機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入上會(huì)更加有優(yōu)勢(shì)。短期來看，緊信用的金融環(huán)境會(huì)導(dǎo)致國企開發(fā)商和民企開發(fā)商存在一些機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入上的分化，相較而言前者會(huì)更有優(yōu)勢(shì)一些。但從中長期來看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定有序的發(fā)展，機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的評(píng)估還是會(huì)回歸到對(duì)企業(yè)長期經(jīng)營能力和產(chǎn)品質(zhì)量的競爭力之上。

    談及民營開發(fā)商發(fā)債融資的策略，一位地產(chǎn)民營上市公司10強(qiáng)的高管告訴證券時(shí)報(bào)記者，公司會(huì)根據(jù)既定的節(jié)奏和策略，始終保持自律與穩(wěn)健，掌握資金管理的主動(dòng)性。“事實(shí)上，政策導(dǎo)向?qū)π袠I(yè)的發(fā)展方向更加明確，一些企業(yè)層面的潛在風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)引起評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的關(guān)注。隨著去風(fēng)險(xiǎn)、降杠桿的監(jiān)管邏輯在信用層面帶來資質(zhì)分化，資源也有望向穩(wěn)健企業(yè)傾斜。”

    美的置業(yè)方面認(rèn)為，目前國內(nèi)融資市場(chǎng)還是以銀行機(jī)構(gòu)為主的間接融資體系。今年從銀行開發(fā)貸來看，對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企的項(xiàng)目審批和投放整體并沒有特別的收緊?？梢灶A(yù)期在房地產(chǎn)貸款額度管控有所放松之后，主要還是針對(duì)優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)行傾斜，即緊信用的環(huán)境不會(huì)有太明顯的轉(zhuǎn)變。

    張大偉建議，房地產(chǎn)融資收緊政策應(yīng)該循序漸進(jìn)。“房企調(diào)控分為融資端和銷售端，一方面，三道紅線政策限制了高負(fù)債房企的擴(kuò)張拿地，可以遏制一些風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，對(duì)首套房剛需的房貸周期應(yīng)該滿足，政策目標(biāo)是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。對(duì)市場(chǎng)而言，2個(gè)月的貸款時(shí)間較為合理，目前市場(chǎng)上擠壓的信貸資金釋放后，房企流動(dòng)性問題也可以得到紓解。”

    展望未來，中指研究院認(rèn)為，明年預(yù)期融資政策矯正修復(fù)，機(jī)構(gòu)偏好國企及穩(wěn)健頭部民企，房企策略應(yīng)注重長期主義。預(yù)期未來機(jī)構(gòu)偏好的企業(yè)類型以央企國企，實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營穩(wěn)的頭部民企以及區(qū)域龍頭企業(yè)為主。與此同時(shí)，中央進(jìn)行窗口指導(dǎo)后，信貸政策改善正在路上，多家機(jī)構(gòu)已在執(zhí)行和落地，但傳導(dǎo)至市場(chǎng)端仍需過程，按揭放款和開發(fā)貸等資金到位尚需時(shí)間，且不同區(qū)域會(huì)有差異。另外，受銀行端“兩道紅線”影響，信貸放松的空間有限。