盡管投資增速整體回落，銷售熱度降溫，但在A股市場上，地產股仍是當之無愧的“香餑餑”。Wind數據顯示，截至昨日收盤，5個交易日來申萬房地產指數累計上漲5.03%，居行業板塊第一。20個交易日來，房地產指數上漲16.19%，僅次于綜合板塊；市北高新、張江高科股價翻倍，區間漲幅分別達到239.16%、102.46%。

    市場人士認為，目前居民加杠桿已經趨于飽和，但房地產市場規模依然很大，而且定價體系堅實，資產包的流動性及估值彈性更大，地產行業洗牌后估值壓制否極泰來，看好地產板塊的估值抬升行情。

    龍頭股機會明顯

    昨日，滬深股指窄幅震蕩，地產股依然受到投資者偏愛，單日漲幅達到1.09%，僅次于醫藥生物位居行業第二，華夏幸福、城投控股、華業資本、深物業A漲幅均在3.5%以上。

    對此，分析認為，近期房地產板塊表現強勢，主要由于穩增長壓力下市場對調控政策或邊際松動的預期有所升溫，加之地產板塊估值較低，順勢跟隨A股大勢走出一輪強勁反彈行情。

    不過，統計局公布數據顯示，2018年1-10月份，全國房地產開發投資99325億元，同比增長9.7%，增速比1-9月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資70370億元，增長13.7%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為70.8%。

    此外，統計局公布銷售投資數據，銷售持續下行，房地產銷售面積處于階段性頂部。1-10月銷售面積13.31億方，同比增長2.2%，增速進一步回落0.7個百分點。單月持續負增長，10月單月商品房銷售面積1.38億方，同比下降3.1%（9月為下降3.6%）。

    在此背景下，有市場人士指出，無論之后地產調控是否放松，板塊的內部分化都難以避免，經濟和政策環境可能都更利好龍頭企業，優勢地產龍頭股的投資機會將更明顯。

    資料還顯示，多家房企公布今年10月份的銷售數據及拿地情況。銷售方面，多數龍頭房企延續了今年以來的高增長趨勢。

    中期有望平穩過渡

    可以預見的是，房地產投資仍受前期拿地費用的支撐，同時施工面積同比增速持續提升或帶動建安投資小幅反彈，近期多數房企拿地趨于謹慎，隨著前期拿地費用對投資的支撐作用回落，預計未來房地產投資增速較當前仍會小幅下行。

    并且，房地產行業在2016-2017年發生大面積價值重估之后，居民加杠桿已經趨于飽和，2018年7月底政治局會議明確提出“遏制房價上漲”，房地產賺錢效應將逐步萎縮，購房預期受到長效機制影響加大、部分房企將遭遇融資、回款和還債的三重壓力。

    但是，西南證券分析認為，房地產市場規模依然很大，而且定價體系堅實，資產包的流動性及估值彈性更大，行業存在結構性的風險和機會。預計2019年上半年能看到行業基本面下行、下半年看到資源整合和政策寬松，地產行業洗牌后估值壓制否極泰來。看好之后地產板塊的估值抬升行情。

    中信證券也認為，限購、限貸、限價、限售等政策，到四季度之后進入空檔期，變動不再頻繁。同時，按揭定價已較之基準利率存在較大幅度上浮，相信按揭利率頂部已經到來。即使不考慮2019年存在降息可能，未來銀行對于個貸的投放也可能趨于積極。政策有望和下行的基本面在2019年二季度后形成有效對沖，在中長期實現行業平穩健康發展。

    該機構建議，緊密留意政策的邊際變化，在重要的產業調控空檔期積極布局藍籌地產股，享受資金成本尤其是個貸資金成本對預期的推動力量。維持地產板塊“強于大市”投資評級。