日前，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，逐一明確了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造目標(biāo)任務(wù)及對(duì)象范圍、調(diào)動(dòng)民眾和社會(huì)力量參與方式、籌集改造資金途徑等關(guān)鍵問題。在前期試點(diǎn)、調(diào)研基礎(chǔ)上出臺(tái)《意見》，無疑為全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作按下了“啟動(dòng)鍵”。

    在全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的同時(shí)，推進(jìn)城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型。老舊小區(qū)的改造利好建筑裝修、建筑材料等行業(yè)，將擴(kuò)大其市場(chǎng)規(guī)模。

    明確任務(wù)和時(shí)間表

    《意見》提出，2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制；到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

    同時(shí)，明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，重點(diǎn)改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類三類，各地因地制宜確定改造內(nèi)容清單、標(biāo)準(zhǔn)。科學(xué)編制城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度改造計(jì)劃。養(yǎng)老、衛(wèi)生、托育等有關(guān)方面涉及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的各類設(shè)施增設(shè)或改造計(jì)劃，以及專業(yè)經(jīng)營單位的相關(guān)管線改造計(jì)劃，應(yīng)主動(dòng)與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃、計(jì)劃有效對(duì)接，同步推進(jìn)實(shí)施。

    《意見》要求，建立健全政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作、各部門齊抓共管的專門工作機(jī)制。利用“互聯(lián)網(wǎng)++共建共治共享”等線上線下手段，開展多種形式的基層協(xié)商，主動(dòng)了解居民訴求，促進(jìn)居民形成共識(shí)。明確項(xiàng)目實(shí)施主體，推進(jìn)項(xiàng)目有序?qū)嵤晟菩^(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制。

    針對(duì)改造資金，《意見》指出，建立改造資金由政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)機(jī)制。按照誰受益、誰出資原則，積極推動(dòng)居民出資參與改造，可通過直接出資、使用（補(bǔ)建、續(xù)籌）住宅專項(xiàng)維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實(shí)。加大政府支持力度，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，中央給予資金補(bǔ)助。支持各地通過發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券籌措改造資金。支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)?；瘜?shí)施運(yùn)營主體采取市場(chǎng)化方式，運(yùn)用公司信用類債券、項(xiàng)目收益票據(jù)等進(jìn)行債券融資，但不得承擔(dān)政府融資職能，杜絕新增地方隱性債務(wù)。商業(yè)銀行依法合規(guī)對(duì)實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項(xiàng)目提供信貸支持。通過政府采購、新增設(shè)施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引各類專業(yè)機(jī)構(gòu)等社會(huì)力量，投資參與各類需改造設(shè)施的設(shè)計(jì)、改造、運(yùn)營。落實(shí)稅費(fèi)減免政策。

    解決城市“頑疾”

    分析人士指出，2017年，15個(gè)城市開展為期一年的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)。2019年，住建部會(huì)同21個(gè)部門單位深入近百個(gè)市縣調(diào)研200多個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，部分省市又開展深化試點(diǎn)探索。在前期試點(diǎn)、調(diào)研的基礎(chǔ)上出臺(tái)《意見》，無疑為全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作按下了“啟動(dòng)鍵”。成為后疫情時(shí)代下刺激住房消費(fèi)和住房投資的重要內(nèi)容，有助于提高城市更新力度和城市形象。此舉對(duì)于老舊小區(qū)居民、社區(qū)、城市和樓市來說，都有深遠(yuǎn)意義。

    “老舊小區(qū)實(shí)施改造后，對(duì)部分前期較難出售的二手房而言，肯定是利好。”多位二手房銷售人員對(duì)中國證券報(bào)記者表示，“比如，加裝電梯后，4層以上的老舊小區(qū)會(huì)好賣很多。此外，小區(qū)環(huán)境改善、外立面翻新，對(duì)小區(qū)二手房升值也有一定幫助。”

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從目前來看，老舊小區(qū)改造已經(jīng)迫在眉睫。對(duì)很多城市而言，2000年前的房屋占比超過60%。特別是部分老舊房屋的電梯改造、上下水、強(qiáng)弱電、供暖、供氣管網(wǎng)、線纜等，都需要政策扶持和資金扶持。通過老舊小區(qū)改造，小區(qū)設(shè)施設(shè)備陳舊、功能配套不全、物業(yè)管理缺失、小區(qū)環(huán)境臟亂差等群眾反映強(qiáng)烈的城市管理“頑疾”得以解決，有效地緩解城市管理的各種矛盾，居民生活環(huán)境和設(shè)施都得到根本提升，生活質(zhì)量顯著改善，群眾的滿意度提升。

    張大偉指出，在此之前，資金來源和老舊小區(qū)定義模糊，是老舊小區(qū)改造中面臨的主要問題，這次指導(dǎo)意見明確了這些問題，有利于加快改造的推動(dòng)。明確了改造內(nèi)容及資金來源，同時(shí)也要求落實(shí)稅費(fèi)減免等鼓勵(lì)政策。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，《意見》明確，商業(yè)銀行依法合規(guī)對(duì)實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項(xiàng)目提供信貸支持，實(shí)際上也說明商業(yè)銀行等積極進(jìn)入到老舊小區(qū)改造的進(jìn)程中。金融機(jī)構(gòu)介入，客觀上帶動(dòng)了此類市場(chǎng)的發(fā)展。當(dāng)然，后續(xù)如何貸款、如何讓老舊小區(qū)改造的收益更大，實(shí)際上是相關(guān)銀行和企業(yè)所關(guān)注的。

    值得注意的是，不少地區(qū)為了推進(jìn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，已經(jīng)實(shí)行金融試點(diǎn)政策。在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部大力推動(dòng)下，國家開發(fā)銀行、中國建設(shè)銀行日前與5省9市簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，在未來5年內(nèi)共提供4360億元貸款，重點(diǎn)支持市場(chǎng)力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。

    其中，國家開發(fā)銀行預(yù)計(jì)將向吉林、浙江、山東、湖北、陜西等5個(gè)省提供2610億元貸款，中國建設(shè)銀行預(yù)計(jì)將向重慶、沈陽、南京、合肥、福州、鄭州、長(zhǎng)沙、廣州、蘇州等9個(gè)城市提供1750億元貸款。

    住建部指出，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，既是造福人民群眾、滿足人民群眾美好生活需要的重要民生工程，也是有效擴(kuò)大內(nèi)需、做好“六穩(wěn)”工作、落實(shí)“六保”任務(wù)的重要發(fā)展工程。目前，全國需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣、情況各異，任務(wù)繁重。全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，必須建立改造資金政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)機(jī)制，加快培育規(guī)?；瘜?shí)施運(yùn)營主體，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大支持力度，運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與。

    利好五大產(chǎn)業(yè)鏈

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心王小嬙認(rèn)為，老舊小區(qū)改造涉及多個(gè)主體，政府、居民和開發(fā)商都是重要的主體，政府部門要承擔(dān)主體責(zé)任，動(dòng)員居民參與，出臺(tái)政策方案。隨著增量市場(chǎng)的飽和以及競(jìng)爭(zhēng)力的加大，老舊小區(qū)改造或是開發(fā)商的一個(gè)新機(jī)遇點(diǎn)。老舊小區(qū)的改造對(duì)建筑裝修、建筑材料等行業(yè)無疑是利好，將擴(kuò)大其市場(chǎng)規(guī)模。

    中國證券報(bào)記者多方了解到，建材行業(yè)、建筑裝修產(chǎn)業(yè)、家具等內(nèi)部需求、物業(yè)等外部需求以及通信設(shè)備行業(yè)將受益舊改。其中，鋼材、外墻涂料、水泥、砂漿、建筑保溫材料、木材等建筑材料屬于建材行業(yè)；停車設(shè)備、綠化設(shè)備、電梯等屬于建筑裝修產(chǎn)業(yè)。

    在小區(qū)特色風(fēng)貌、機(jī)動(dòng)車位等改造的同時(shí)，能夠帶動(dòng)家電、家具、家居裝潢以及汽車等居民的內(nèi)部消費(fèi)需求增長(zhǎng)，而完善休閑健身、養(yǎng)老托幼等其他設(shè)施也能夠引致社區(qū)居民對(duì)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)內(nèi)物業(yè)、餐飲、零售、教育、養(yǎng)老等服務(wù)的消費(fèi)需求。此外，在通信設(shè)施建設(shè)方面，光纖到戶和5G建設(shè)的改造內(nèi)容也會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)新基建產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

    中銀證券研報(bào)指出，在改造內(nèi)容方面，今年大力推進(jìn)的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作是此前改造工作的升級(jí)版，從單項(xiàng)改造變成把改造內(nèi)容分成三類：一是基礎(chǔ)類，包括水暖氣路等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升、小區(qū)建筑物公共部位維修；二是完善類，包括小區(qū)的環(huán)境及配套設(shè)施改造提升，有條件的加裝電梯等；三是提升類，包括社區(qū)公共服務(wù)產(chǎn)品的供給，比如養(yǎng)老、托育、衛(wèi)生防疫、助殘等。