主持人沈明：近期，樓市整治力度有所加大，北京145家房產中介被立案查處。專家如何看待樓市監管的新動向，房地產中介公司將向何處去？

    ■本報記者 劉萌

    樓市江湖似乎永遠不缺少故事，首付貸雖然選擇“潛水”，但并沒有相忘于江湖。

    《證券日報》記者調查發現，部分房產中介存在墊資、幫買方湊首付、“二套房變首套房”等違規行為。

    房產中介違規墊資

    《證券日報》記者以購房者身份暗訪了多家京城房產中介，在得知本報記者買房首付不夠后，經紀人給出了一些“解決辦法”。

    北京市朝陽區某房產中介表示：“如果您名下還有其他房產，可以將房產抵押給我們公司，最高可抵押房產評估價的七成。我們公司可以做到7天內放款，不會影響買房進度。”

    “不過，這類墊資業務一般期限比較短，您需要考慮后續有沒有還款能力。同時，抵押用途不可以寫購房，并且需要一定比例的手續費”。該經紀人提醒記者。

    據其介紹，手續費分為兩種：第一，每月收取貸款額1.08%作為利息以及貸款額0.1%作為中介費，簽訂合同時一次性繳清。第二，每月收取貸款額1.5%作為利息，簽訂合同時一次性繳清。

    在第一種情況下，購房人需要與中介約定固定的墊資時長。以墊資100萬元、用款8個月為例，購房人一次性繳納總額為8000元的中介費（每月收取貸款額的0.1%，共8個月），以及86400元的利息（每月收取貸款額的1.08%，共8個月）。如果購房者用款不足8個月提前還款，中介費不退，利息可按照用款天數退款，不足1個月按1個月計算。同時，8個月的用款期限不可以展期。

    在第二種情況下，以墊資100萬元、用款2個月舉例，購房人一次性繳納30000元利息（貸款額的1.5%，共2個月），如果購房者用款不足2個月提前還款，實際利息按照用款天數計算（不足1個月算1個月）。同樣不可以展期。

    上述經紀人表示：“第一種情況適合不清楚資金何時能夠周轉開的購房人，利息相對較低，不過如果簽訂的時限較長又提前還款，會損失0.1%的中介費。”

    據《證券日報》記者暗訪了解，墊資手續費大多為借款額的1%-2%不等，每個月收取，多數中介表示“不滿1個月要按照1個月收費”。

    “二套房變首套房”

    提高貸款額

    在某大型房產中介，《證券日報》記者了解到一項可以減輕二套房首付壓力，即“二套房變首套房”的“服務”。

    上述房產中介的經紀人表示，“我們可以在您不離婚的前提下，將買二套房操作成買首套房，貸款利率執行基準利率上浮10%，貸款比例達到65%。此項業務收取貸款額1%-1.5%的手續費，貸款額0.15%的公證費，80元抵押登記費以及1000元左右的委托費。其中第一項，由我們公司收取。”

    不過，面對《證券日報》記者的追問，這位業務員并不愿意透露具體流程，只表示：“您只需提供身份證、戶口本、征信記錄等個人信息，除了銀行面簽，其他環節您不用出現。同時，您不用擔心風險，此項業務為批貸后繳納手續費，并且在和賣方簽訂購房合同時，會簽訂一個補充協議，寫明‘如果貸款未批則合同作廢’。我們會和賣方解釋清楚，等待批貸的時間一般在10天以內，即使此單批貸失敗，也不會耽誤很長時間。”

    業內人士分析稱：“直接的‘二套房變首套房’，從流程來看，是不可能在銀行獲得審批通過的，因為銀行批貸時會查詢買方的征信記錄，過往的貸款記錄等信息是瞞不住的。如果房產中介確實能夠實現上述業務，很可能是房產中介提供了假資料給銀行，而銀行在審核時也涉嫌放水。”

    該房產中介工作人員表示：“‘二套房變首套房’的手續費為貸款額的1%-1.5%，一般以貸款額作為區分。近期，貸款額超過300萬元的客戶手續費按照1.5%收取，300萬元以下的客戶按照1%收取。”對于這樣做的原因，其解釋稱：“貸款超過300萬元涉及到與銀行分行層面溝通，所以手續費較高，300萬元以下支行審批即可。”

    除此之外，還有多項根據購房者實際情況“量身定做”的貸款業務。一位房產經紀人表示：“您只管放心看房，最后如果只是差錢，我們公司提供‘一站式服務’，可能是抵押貸款也可能是消費貸。如果賣家要求全款，我們也可以提前墊資，拿到房本您再按照合同約定把錢還給我們公司。”

    在記者的暗訪過程中，多個房產中介為了促成交易，對本報記者聲稱其“業務合規”、“流程正常”。

    一位不愿具名的中介行業高管人士表示：“對于購房者來說，首付貸、墊資等雖然緩解了燃眉之急，但是部分借款的利息會非常高。對于購房人而言，需要考慮是否能夠保證自己有一個長期穩定的工作來償還這部分高息借款，以及未來房地產市場不可能短期內大幅上漲讓購房者從中間套利。對于房產中介來說，推介此類業務的動力在于促成買賣雙方盡快達成交易。部分房產中介即使沒有直接提供相關業務，作為引薦方也是違規的，這種加杠桿的方法，不管是對于房產中介、開發商、貸款中介、金融機構，中間的風險還是比較大的，不利于整個房地產市場的穩定。”

    據記者了解，近兩年，住建部、央行等一直重點治理樓市信貸違規等亂象。2017年，住建部、央行、銀監會聯合印發《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。人民銀行營業管理部、銀監會北京監管局、北京市住建委、北京住房公積金管理中心四部門曾聯合印發《關于加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知》，要求各商業銀行要根據“了解你的客戶”的原則，加強對客戶的盡職調查，認真核查購房人首付款資金來源，對使用“首付貸”等金融產品加杠桿的客戶，應拒絕發放貸款。《2018年整治銀行業市場亂象工作要點》將違反房地產行業政策作為整治工作要點之一，包括發放首付不合規的個人住房貸款；以充當籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構發放首付貸等行為提供便利；綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡套現等資金用于購房等均被作為重點查處對象。

（策劃 劉萌）