本報記者 王麗新

    當房地產市場進入競爭時代時，物業服務對提升不動產資產價值的加持作用不言而喻。當下的物業服務市場，經歷了科技賦能和資本賦能后，已經一改過去開發體系中附屬業務的地位，成為房企拆分出來的重要業務板塊，甚至是利潤的重要來源之一。

    自2014年彩生活打響物業企業赴港上市第一槍后，內地房企拆分物業板塊上市就成了常規動作，但從來沒有出現今年以來這樣集中遞表和密集釋放赴港上市消息的現象。《證券日報》從中指研究院獲得的統計數據顯示，截至6月10日，今年以來已有3家物業服務企業在港成功上市，共募集資金凈額約25億港元。從遞表情況來看，今年已有7家物業服務企業成功遞表，正在等候上市。此外，還有11家房企傳出分拆物業板塊赴港上市的消息。整體來看，18家房企擬分拆物業板塊赴港上市。

    “在當前國內經濟形勢和調控政策下，房企運營壓力增大，而物業板塊由于現金流穩定、輕資產、抗周期等優勢成為房企的業務抓手。”中指研究院常務副院長黃瑜在接受《證券日報》記者采訪時表示，現在正是物業管理行業發展的黃金時期，市場空間大，資本的力量能推動物業服務企業快速發展.對于房企來說，在這個時候分拆物業上市，一方面能夠搶占市場機遇，實現新的業務增長點；另一方面能夠更專注地做好自身的開發業務。

    港股物業板塊

    市值超3000億港元

    距離內地首家物業企業赴港上市已過去6年，如今的物業板塊在資本市場的地位今非昔比。

    據中指研究院統計，目前在港上市的物業服務企業共24家，整個板塊市值超過3000億港元。5月12日，行業已經出現千億港元市值的企業，即碧桂園服務。從行業發展的勢態來看，龍頭企業擴張迅速，像雅生活、保利物業等物管企業也具有沖擊千億港元市值的機會。

    疫情以來，物業上市企業的股價表現更為獨樹一幟。截至2020年6月9日收盤，旭輝旗下的永升生活、時代旗下的時代鄰里以及銀城國家旗下的銀城生活服務年初至今漲幅超過100%。據貝殼研究院監測，10家樣本房企旗下物業年初至今股價平均漲幅超60%。

    “資本市場的高度關注與高預期，疊加疫情下人們對于物業管理的高期望，帶來物管板塊的高估值水平。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，高估值、良好的股價表現，穩定的現金流收入等多種因素之下，2020年房企紛紛分拆物業業務，搶奪上市窗口期。

    “從上市首日的市盈率來看，2020年上市的3家企業上市首日平均市盈率為27.7倍，2019年上市的企業為26.9倍，2014年-2018年上市的企業為11.3倍。”黃瑜向《證券日報》記者表示，2019年在港上市物業企業是9家，今年已上市和擬上市物業企業達到21家，這兩年物業服務企業的內在價值在資本市場逐漸顯現出來，在行業上行周期上市，估值亦會保持相對較高水平。隨著分拆上市潮的延續，會有更多物業服務企業加入上市隊伍。

    緩解母公司

    財務壓力

    6年時間，從一家企業上市到整個板塊市值超過3000億港元，不難看出，如今的物業服務業務已經不是開發商旗下一個輔助性業務板塊，反而成為其現金造血的來源。

    “房企分拆上市的背后邏輯，核心歸為兩點。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，一是緩解房企財務壓力；二是通過資本市場融資擴大業務規模。

    “高估值的物業上市平臺，有利于房企獲得持續性資金流入以及在融資端強勢表現，緩解母公司的財務壓力。”潘浩向《證券日報》記者表示，此外，多數房企選擇加快入局節奏，上市后得到充盈的資金支持和更加靈活的運營模式，便于對中小型物管公司的收并購，為行業洗牌擴充實力。

    潘浩進一步解釋了房企拆分物業上市背后的動力。他指出，一方面，隨著我國城鎮化水平不斷提高，基本居住需求被滿足，新建商品住宅市場將逐步收縮，傳統業務模式規模遇“天花板”；另一方面，“房住不炒”正擠出投資需求，開發商利潤空間被壓縮，傳統房地產行業的盈利能力整體下降。在傳統業務規模和利潤收縮背景下，房企單一以住宅開發為核心的經營模式受到挑戰，多元化發展意愿加強，物業作為開發業務的延伸，順勢而為即可完成布局，因此參與度高。

    更重要的是，潘浩向《證券日報》記者直言，相對已趨于成熟的傳統的房地產開發市場，物管市場具有較為廣闊的空間，除了新建商品房外，今年釋放的加快推進老舊小區改造的信號，也再度提升了物管市場規模。換言之，市場規模夠大，IPO后還有資金輸血渠道，不需要母公司砸錢支持擴張，同時還能貢獻穩定現金流，是一筆很好的生意。

    不過，黃瑜也向記者直言，物業的錢沒那么好賺，這個行業依然是勞動密集型行業，如何在提升服務品質的情況下降本增效，是企業發展的難點，其根本還是做好服務，把握多元增值服務的方向，為企業帶來更多的利潤增長點。