今年上半年，物管企業赴港上市，再掀熱潮。

    6月24日，榮萬家生活服務和合景悠活兩家物管企業同一天向港交所提交上市申請。6月26日，又有一家內地房企的物管企業佳源服務遞交了上市招股書。

    這也出現了一周之內三家物管企業扎堆申請上市的景象。

    半年10家物管企業赴港上市

    近年來，受資本市場的看好，物管企業投資價值凸顯，上市也逐漸成為熱潮。據了解，2019年就有10家物管企業成功上市，截止目前已有近30家物管企業在香港和內地上市，上市陣容擴大趨勢明顯。

    受港交所青睞，今年物管企業赴港上市熱情不減。據風云地產界（微信公號：fydcj888）不完全統計，今年已有10家物管企業向港交所遞交申請。

    2020年物管企業申請表

    趕在上半年結束前，物管企業上市節奏加快明顯。除了上述圖表統計已經申請的公司，之前已傳言許久的金科集團旗下的物管企業金科智慧服務赴港IPO申請也在近日獲中國證監會受理。

    據了解，今年以來已有弘陽服務、金融街物業、正榮服務等多家物管企業已經通過了港交所聆訊，距離上市更進一步。而2019年下半年遞交上市申請表的建業新生活、燁星集團等物管企業已經在今年上半年成功登陸了港交所。

    業內人士分析表示，受今年疫情影響，物管企業服務的專業性和成長性逐步得到了投資認可，目前港交所物業板塊逆勢上漲明顯。

    在物業股如此受青睞的情況下，房企熱衷于分拆物管企業上市的意愿越來越明顯。據了解，目前還有10余家房企已經公開表示計劃分拆物業板塊赴港上市。

    高復合增長，可持續成隱患

    物管企業受資本看好，透過其招股書能夠窺探一二。

    風云地產界（微信公號：fydcj888）發現，三天內相繼遞交了上市申請書的合景悠活、榮萬家生活服務和佳源服務，高復合增長率成為這三家公司共同的亮點。

    據招股書顯示，合景悠活2017年到2019年收入分別為4.63億元、6.59億元和11.25億元，復合年增長率為55.8%；凈利潤分別為4414萬元、7968萬元和1.85億元，復合年增長率達到104.7%。

    作為榮盛發展旗下的榮萬家生活，2017年到2019年收入分別為7.09億元、8.79億元和12.5億元，復合年增長率為32.8%；實現凈利潤分別為4192萬元、7487萬元和1.1億元，復合年增長率為62.2%。

    2019年受排名烏龍影響的房企佳源國際，其分拆上市的物管企業佳源服務的復合增長率同樣表現優異。

    據公開資料顯示，佳源服務2017年到2019年收入分別為2.09億元、3.31億元及4.54億元，復合年增長率為47.2%。同時凈利潤分別為1834萬元、3577萬元及5021萬元，復合年增長率為65.4%。

    關于復合增長率，長期的統計證明，最出色的公司才能達到長期20%的復合增長率。當前物管企業表現出的高復合增長率，對于其目前的行業環境來講，展現出強大的增長潛力。

    在高增長潛力的背后，風險同樣較為明顯。例如近三年處于高復合增長的榮萬家服務，其招股書就披露公司大部分收入由榮盛發展集團開發的物業提供。

    有業內人士曾表示，物管企業目前成長主要源于背后的房企，能給他們帶來多少確定性的增長。當大型房企新盤推出的時候，其物業管理服務也就順理成章的得到增長。

    例如國內首家上市的物管企業彩生活，上市后營收經歷了2015年至2018年的四年快速增長期，在2019年時，營收增速由2018年的121.7%下降至6.4%，下滑非常明顯。同樣表現出增速大幅下滑的還有雅生活服務、綠城服務等物管企業。

    行業集中度加速提升

    對于目前的物業發展來講，行業正處于快速發展階段，隨著存量市場的不斷增大，物管企業也在逐步擺脫僅作為房企附屬產品的狀態。

    據中指研究院統計，2019年百強物管服務企業營業收入均值達10.40億元，同比增長17.38%，整體經營業績保持快速增長。

    面對行業的發展，房地產分析師張波對此表示，物管企業正經歷快速增長期，目前是他們對資金需求最大的時候，未來能上市的企業，才能大概率活下來，進而有資格瓜分市場。

    據了解，目前物業行業的集中度不斷加強。數據顯示，2016至2019年物業服務百強企業的市場份額得到快速提高，已經從市場份額的29.44%，提升至43.61%，強者恒強態勢逐步加強。

    隨著行業集中度逐步加深，不少物管企業通過選擇上市融資進行擴張以求生存。

    數據顯示，截止目前港股上市的23家物管企業，融資凈額共計超237億元。2019年新上市物管企業的資金用途中，用于戰略投資和收并購的資金比例較之前的上市公司，提高了約10個百分點，占資金比例達到60%-70%，繼續加速推動行業集中度。

    面對目前房企旗下物管企業爭相上市的現狀，知名地產分析師嚴躍進也認為，目前多數房企分拆物業上市，都是出于做大品牌影響力和提高市場占有率的目的。