新冠肺炎疫情之下，物業公司在社區疫情防控中存在感暴增，而與之相應的一個熱點是，今年以來，物業公司掀起了一股上市熱潮。

    最新一例是佳源服務，前幾天正式向港交所遞交了招股書。此前幾個月，興業物聯、燁星集團、建業新生活、合景悠活、榮萬家服務已經先后登陸港交所。

    除了已經上市或者提交招股書的公司，至少還有卓越集團、華潤置地、世茂、綠城中國、金科股份、遠洋集團等多家房企，表達過分拆物業上市的意愿。

    這股內地房企下屬物業公司的上市熱潮，可以追溯到2018年，當年，包括市場熟知的雅生活服務（03319.HK）、碧桂園服務（06098.HK）、永升生活服務（01995.HK）等等，陸續登陸資本市場。

    2019年這個趨勢延續下來，上市名單增加了濱江服務（03316.HK）、藍光嘉寶服務（02606.HK）、保利物業（06049.HK）等9家公司。

    “大家都在積極利用資本市場，提高自己在物業領域的市場份額，盡可能把平臺型的公司做大。”同策咨詢的研究部總監張宏偉告訴《財經國家周刊》記者，目前，國內物業行業的市場格局還不像開發業務這么確定，上市也是為了謀求更多的發展空間，“在業內爭取一席之地。”

    為什么這兩年如此多的物業公司扎堆上市？又是什么理由，讓他們將目光投向香港資本市場呢？長期被詬病“收錢不做事”的物業公司，要“口碑利潤雙翻盤”了嗎？

    物業的上市爆發期來了

    上世紀80年代，中國物業管理行業的萌芽在深圳誕生。

    1981年3月10日，僅深圳特區成立兩年之后，中國第一家物業管理公司——深圳市物業管理公司由深圳市編制委員會成立，同年9月，涉外商品房小區東湖麗苑成立物業管理處。至此，中國物管行業的雛形開始在南方落地生根。

    此后40年里，內地房地產開發商攻城拔寨，項目數量呈幾何級數增加，而物業管理則伴隨集團的開發主業，基本完成了全國布局，但一度只是隱藏在主業的背后。

    2014年6月30日，彩生活（01778.HK）成為首家在香港上市的內地物業公司，受到國際資本市場的追捧，股價一漲再漲，給內地的同行們打開了一扇窗，讓他們看到拆分物業公司，單獨上市融資這條捷徑。

    “通過上市渠道獲得直接融資優勢明顯，上市所得的廉價資金，可以用來收并購擴大規模。”張宏偉告訴《財經國家周刊》記者。

    近兩年來，內地商品房銷售的增速普遍放緩。在我國的經濟周期、地產行業周期以及政策調控三重因素的疊加下，房地產市場開始由增量發展轉向存量運營，物管行業自然而然被推至時代的前端。

    截至2019年12月31日，在香港主板上市的內地物業管理公司已經達20家（另有3家在內地上市）。

    “預計2020年至2022年，是（物業公司登陸）資本市場的集中爆發期。”中指研究院物業事業部總經理牛曉娟表示，物業管理行業已迎來“最好的資本時代”。

    對于物業企業上市的戰略意義，海通國際高級副總裁陳丹總結了四點：一是有利于優化戰略布局和企業價值提升；二是上市后公司能借助資本市場開拓新的融資渠道，有利于實現更加標準和健康化的財務管理方式；三是促進企業品牌價值和知名度的提升，增效拓展市場份額；四是有機會定向引進優質的外部股東，進一步優化股東結構。

    “輕資產”享受高估值

    與地產開發業務相比，物業行業的財務數據更好看。

    比如佳源服務，招股書顯示，這家位于浙江嘉興的物業公司在2017年至2019年間，實現的收入分別為2.09億元、3.31億元及4.54億元，年復合增長率為47.2%，凈利潤的年復合增長率達到65.4%。

    就在幾天前的6月24日遞交申請的榮萬家服務數據也不俗。截至2019年12月31日，榮萬家服務在管總建筑面積為4.84千萬平方米，營業收入從2017年的7.09億元增加到2019年的12.5億元，年復合增長率為32.8%，利潤的年復合增長率高達62.2%。

    雖然盤子小，但是成長性很高。“房地產開發企業在港股很多都是破產價，也就三至五倍的動態市盈率。”一位港股基金的投資人士告訴《財經國家周刊》記者，而屬于“輕資產”的物業公司，由于周期性沒那么強、經營性現金流較為穩定，通常市盈率會明顯高于“重資產”的房地產開發商。

    從市場估值來看，當前物業板塊的市盈率普遍在30至50倍之間，招商積余（01914.HK）甚至高達115倍。

    中信證券的報告判斷，房地產開發業務最終將和物業管理業務分開獨立運營，物管企業終將告別開發商成本中心和品牌中心的附庸地位，分拆有利于物管公司把握戰略機遇。

    那么為什么物業公司都傾向于選擇港股呢？

    分析人士普遍認為，主要是A股門檻高，需要利潤、營收規模、關聯交易比重等多個方面達標，還要厘清公司分拆、人員架構、內控規范等問題，尤其是大部分物業公司都存在關聯交易比重過大的問題，很難通過審核。

    相較之下，新三板審核更簡單，但是融資功能不顯著，而港交所近兩年加大了對內地企業的支持力度，確實是更好的選擇。

    “相對于A股，香港股票市場相對成熟、交易品種豐富、信息披露相對自由、融資受政策限制少。”上述港股基金投資人士表示。

    疫情下物業的價值思考

    疫情發生以來，地產股票整體呈斷崖式下跌，而物業板塊卻逆勢上漲。

    截至6月24日，永升生活服務漲幅高達130%，保利物業漲幅高達80%，中海物業漲幅高達70%；同期恒生指數跌幅超過10%，近一半物業股年度漲幅超50%。碧桂園服務已經成為千億市值的港股企業。

    這也是物業公司近期趕趟赴港IPO的原因之一。

    實事求是地說，在疫情防控過程中，物業公司在多個場景中表現還算突出，比如協調溝通群眾、組織疫情上報、出入安全管控、小區內消殺、物資發放以及整合線上醫療、教育資源等等，一定程度上減輕了基層政府的工作壓力。

    種種跡象顯示，物業管理已經成為目前基層治理結構中的一個重要組成部分，業內判斷，未來政府有望對物業管理行業整體更為友好，或有更多的政策傾斜，等等。

    多位接受《財經國家周刊》采訪的物業人士表示，排除一些不作為的個例，整體來說，疫情期間，業主與物業還是有了一個更深層的接觸和互動，不僅提升了物業品牌的美譽度，也為今后開展家政、養老、家居等增值服務打下了一些基礎。

    近年來，物業企業都在加大對社區消費場景的挖掘，以尋找更多的利潤增長，包括社區資源運營類的場地租賃、車位租售、電梯及燈箱廣告、房屋租售中介以及社區居家運營類的保姆、月嫂、洗護、保養、保潔、團購、養老等一系列服務。

    例如，“物業管家”利用朋友圈、業主微信群等直達渠道，達成多種商品的銷售或團購，成為了當前最時髦的KOC（關鍵意見消費者）。

    “基礎物業和增值服務是物業企業上市能否獲得高估值的兩大關鍵。”匯豐銀行環球銀行部房地產組董事高昊表示，基礎物業收入看重穩定性，而增值服務是在基礎物業之上能給投資人帶來的想象。

    張宏偉告訴《財經國家周刊》記者，對于物業公司來說，最重要的還是要把服務做好，把規模做大，把市場地位做高，把口碑做好，在資本市場才能獲得更高的估值。“更大更好的物業公司，未來可能才有更多的發展空間，更有前途。”