隨著中國消費(fèi)市場日益增長，以及電商滲透率提高，物流成為構(gòu)建交互紐帶的重要一環(huán)，物流倉儲空間需求也不斷擴(kuò)張。如今，倉儲已被視為與水和石油一樣不可或缺的商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施。

    隨著首批REITs項(xiàng)目上市，以普洛斯為代表的倉儲物流類資產(chǎn)走入公眾視野。近日，上海證券報(bào)記者走進(jìn)普洛斯空港物流園，實(shí)地感受了現(xiàn)代倉儲物流的發(fā)展情況。

    現(xiàn)代倉儲的新“門面”

    北京有三大物流基地，普洛斯空港物流園坐落在其中之一的順義空港物流基地。該基地緊鄰首都國際機(jī)場，以及北京天竺綜合保稅區(qū)，區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)。

    從外部看，普洛斯空港物流園里的倉庫似乎并無特殊之處，但內(nèi)部別有洞天。在普洛斯員工帶領(lǐng)下，記者進(jìn)入某藥企尚在定制中的倉儲中心。置身巨大空間，個人尤顯渺小，說話時還能聽到回音。內(nèi)部定制好的貨架、傳送設(shè)施井然有序，且配備安全通道指示、消防栓、火災(zāi)警報(bào)器、滅火器等消防用品，此外還設(shè)有冷藏區(qū)和常溫區(qū)，讓人眼前一亮。

    據(jù)普洛斯中國高級副總裁、資本運(yùn)營負(fù)責(zé)人楊敏介紹，上世紀(jì)80年代，普洛斯率先提出并實(shí)踐現(xiàn)代倉儲物流（物流地產(chǎn)），2003年進(jìn)入中國時，即把高端倉儲標(biāo)準(zhǔn)帶入中國。從選址來看，倉庫地址一般靠近市中心或交通樞紐，如機(jī)場、港口、公路等。從建筑面積來看，獨(dú)棟一般不小于1萬平方米，園區(qū)一般不小于5萬平方米。從結(jié)構(gòu)來看，單層庫多為高品質(zhì)鋼結(jié)構(gòu)，多層庫一般為混凝土或鋼結(jié)構(gòu)，附帶坡道及電梯。

    此外，對于倉庫建設(shè)也有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。楊敏提到，一是外部裝卸設(shè)置，比如配有高1.3米的卸貨平臺，方便貨運(yùn)車輛和物流車輛有效進(jìn)出；二是內(nèi)部空間充分利用，比如柱子之間的距離是12×24米，燈下距離地面是9米，以達(dá)到空間最大利用率；三是安全設(shè)施到位，比如內(nèi)部都要完成消防噴淋預(yù)設(shè)，且還設(shè)有高度不低于4.5米的雨棚、按40尺集卡荷載的盤道等配套設(shè)施。

    業(yè)內(nèi)人士表示，如今的倉儲物流，已不再是傳統(tǒng)意義上的“倉庫”，而是在特定的有形或無形場所、運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)對物品的進(jìn)出、庫存、分揀、包裝、配送及其信息進(jìn)行有效計(jì)劃、執(zhí)行和控制的物流活動，其對上下游生態(tài)的延伸正在不斷激發(fā)人們的想象空間。

    電商崛起帶動倉儲物流發(fā)展

    據(jù)了解，中金普洛斯REIT收益來源于底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)租約合同約定產(chǎn)生的租金及物業(yè)費(fèi)收入。對于投資者來說，持有中金普洛斯REIT份額，既能享受由租金及物業(yè)費(fèi)收入帶來的較為穩(wěn)定的派息分紅，又能享受由底層物業(yè)價(jià)值增值所帶來的價(jià)值增長。

    值得注意的是，倉儲物流并不等同于商業(yè)地產(chǎn)，更多屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇。楊敏提到，從資產(chǎn)類型來看，倉儲物流和商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別在于，倉儲物流是消費(fèi)驅(qū)動型，基于快速崛起的電商，物流行業(yè)得以高速發(fā)展，從而帶動整體租賃需求。

    從投資角度來看，倉儲物流能夠燙平周期。楊敏解釋，從硬件來看，高標(biāo)倉相當(dāng)于基礎(chǔ)模板，各行各業(yè)客戶都可以入駐，且可根據(jù)自身需求進(jìn)行改造，具有普適性。“依托于自身運(yùn)營能力，普洛斯在招商過程中，會有意識地把整個園區(qū)客戶做一定行業(yè)類別的配比，即通過租戶高度分散，達(dá)到在不同經(jīng)濟(jì)周期下不同行業(yè)互為補(bǔ)充的效果，從而起到燙平周期的作用。”

    以普洛斯項(xiàng)目為例，截至2020年年底，其底層7個物流園區(qū)共吸納53家租戶入駐。從租戶行業(yè)分布情況來看，前4大行業(yè)中，運(yùn)輸業(yè)占比44.83%，商業(yè)與專業(yè)服務(wù)業(yè)占比30.47%，軟件與服務(wù)業(yè)占比7.80%，零售業(yè)7.64%，其余行業(yè)占比均未超過5%。主要租戶包括京東、美團(tuán)、德邦物流、上海醫(yī)藥、捷豹路虎等。

    在楊敏看來，中國日益增長的消費(fèi)市場，以及電商滲透率的提高，正推動物流倉儲空間需求的擴(kuò)張。為保證終端客戶的購物體驗(yàn)，電商企業(yè)需要提供豐富的商品種類和高效的配送及退貨服務(wù)，其中各環(huán)節(jié)對倉儲物流設(shè)施均有大量需求。且在新冠肺炎疫情發(fā)生后，消費(fèi)者充分感知到生鮮零售和配送企業(yè)的價(jià)值，生鮮電商平臺業(yè)務(wù)激增，一定程度上為倉儲配送行業(yè)的加速發(fā)展創(chuàng)造了新的機(jī)遇。

    對于倉儲來講，租約持續(xù)性成為投資者獲取收益的關(guān)鍵影響因素。據(jù)楊敏介紹，普洛斯租戶的租約多為3到5年，續(xù)租情況因客戶而異。為最大程度縮短園區(qū)空窗期，一般在租約到期前半年就會和原有客戶洽談，到期前3個月確定好客戶去留情況，預(yù)留出足夠時間尋找新客戶或與原客戶續(xù)約。

    就中金普洛斯收益率來看，投資者最終獲得的收益包括派息分紅，及資產(chǎn)增值產(chǎn)生的資本利得收入。根據(jù)項(xiàng)目估值測算，在扣除基金管理費(fèi)及其他成本支出后，未來兩年預(yù)測現(xiàn)金分派率在年化4.5%左右。

    楊敏提示，對于長期投資者來說，應(yīng)正確理解“強(qiáng)制分紅”概念。公募REITs是具有強(qiáng)制分紅特征的產(chǎn)品，但也是權(quán)益類產(chǎn)品，不是保本產(chǎn)品。對于投資者來講，應(yīng)多關(guān)注項(xiàng)目底層資產(chǎn)質(zhì)量，對資產(chǎn)未來的收益形成預(yù)期，對基金招募說明書中披露的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，也要形成清晰的認(rèn)知，盡量減少由信息不對稱帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

    市場擴(kuò)容激發(fā)新動力

    除了普洛斯北京空港物流園，還有鹽田港現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目同步入選了首批公募REITs試點(diǎn)。

    對于倉儲物流資產(chǎn)的投資，楊敏認(rèn)為，隨著倉儲物流行業(yè)對配送效率及服務(wù)體驗(yàn)要求的提高，租戶群體對高標(biāo)倉庫的需求將逐步增加，預(yù)計(jì)我國物流基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)還有很大的增長空間。現(xiàn)代化的高標(biāo)準(zhǔn)物流基礎(chǔ)設(shè)施，可以保持較強(qiáng)的租賃市場競爭力。長期來看，京津冀、長三角、大灣區(qū)等核心城市群的一、二線城市依然會是中國物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資重點(diǎn)。

    根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場報(bào)告（2021年第一季度）》，北京、上海和深圳的倉儲市場空置率均低于10%，其中北京和深圳的空置率均低于5%。同時，深圳市在2021年至2023年間新增供應(yīng)非常有限，預(yù)期不超過20萬平方米。

    “在有限的新增供應(yīng)和活躍需求的共同影響下，未來深圳市的倉儲物流資產(chǎn)將持續(xù)處于接近滿租的狀態(tài)。”深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理（深圳）有限公司首席投資官、紅土創(chuàng)新基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資決策委員會委員孔令藝表示。

    具體來看，孔令藝提到，一線城市的地方政府對于倉儲物流土地的新增供應(yīng)稀少，一線城市政府推進(jìn)拆除違建工作，非高標(biāo)倉庫被拆除，使得存量供應(yīng)減少。此外，城市群一體化的發(fā)展，加速了成熟群核心城市物流地產(chǎn)需求增長。

    同時，由于一線城市高標(biāo)準(zhǔn)倉儲物流資產(chǎn)供不應(yīng)求，多地市場存在租金跳漲的情況。根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國物流地產(chǎn)市場白皮書》，北京2018年第四季度租金相較2017年第四季度租金水平同比增長19.5%，由1.17元/平方米/月增長至1.4元/平方米/月；深圳2019年非保稅倉庫租金同比漲幅亦達(dá)到20.9%。

    對于國內(nèi)市場，中金公司認(rèn)為，從需求側(cè)看，國內(nèi)企業(yè)主要以重資產(chǎn)模式持有倉儲物流設(shè)施，資產(chǎn)出表需求強(qiáng)烈，中國倉儲物流REITs的發(fā)行需求旺盛；從供給側(cè)看，中國倉儲物流REITs具有廣闊發(fā)展空間，長期理論市場規(guī)模有望達(dá)到2000億元以上。總的來說，基于龐大的零售及電商市場，未來國內(nèi)倉儲物流市場規(guī)模有望在全球市場占據(jù)可觀份額，進(jìn)而為國內(nèi)REITs市場擴(kuò)容提供長期動力。