近日，《2021中國城市租住生活藍皮書》（下稱《藍皮書》）正式發布，指出基于我國城鎮化率年平均2%的增速，在2030年我國住房租賃市場規模將近10萬億元，行業進入發展的“黃金十年”。

    面向如此愿景，如何承接起廣大市場需求，成為行業各方面臨的核心課題，也是機構化長租房發展的關鍵。

    政策鼓勵發展“長租”，強調房屋“住”的本質

    在傳統住房租賃市場中，主要以個人房東為主的租賃房源，普遍存在配套陳舊、品質差、服務少等問題。而隨著經濟水平提高、居民消費水平提升，2011年前后，住房租賃企業逐漸出現，瞄準租賃市場短板和租賃住房剛需推出了“長租公寓”，開啟了由“機構化”逐漸替代“個人化”的行業發展進程。

    2015年起，資本入局使“長租公寓”企業井噴式增長，資本熱潮下的開發商們集體“搶灘”，盲目、快速、過度擴張引起的風險事件頻發。直到2019年住建部等六部門印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，2020年《住房租賃條例（征求意見稿）》發布，以及各地的監管和支持政策陸續出臺，對行業進行了有效管理，明確了企業要在規范中發展，使行業在凈化后步入穩定的精耕期。

    尤其是2021年“全國兩會”指出“規范發展長租房市場”“完善長租房政策”，更看出在新的發展階段中，機構化長租房將有更大空間，也促使“長租”更加強調“房”的居住功能，遵循長期“住”的生活本質。

    對于長租房的市場反饋，《藍皮書》調研發現，當前有65%的租客將“機構化長租房”作為首選。而在業主層面，自如的“80后”業主占比達32%，托管時間越來越久，5年以上占比超50%。“頭部”的住房租賃企業保持穩健發展狀態，以超100萬間的房源管理量走在前列，同時推動了租住產品矩陣化發展、居住服務水平提升等方面初步趕超世界水平。

    提高機構化長租房占比達15%以上

    但即便如此，“好房難求”的現象在租房旺季仍普遍存在，租客想租到機構化長租房仍有一定難度。一方面是，當前我國機構化長租房占比不足5%，與國際市場相比的22%-80%水平相差甚遠。因此有不少業內專家建議，在未來10年內，要通過培育樣板機構，打造中國特色的城市居住租賃模型，提高機構化長租房占比，尤其是一線重點城市要達到15%以上，對承接租賃需求有重要意義。

    另一方面，提高機構化長租房占比的重要方式之一，即是對存量住房的改造盤活。《藍皮書》數據顯示，當前住房租賃供給仍以存量供給為主，但房齡20年以上的占比達65.3%；30年以上占比達27.3%。這其中40%存在質量、環境、配套錯配的問題。

    對于這部分房源提質增效，在未來一段時期，居住供給由“開發模式”轉向“經營模式”將成為必然。這意味著，要發揮專業化租賃企業的引領作用，通過對房屋進行標準化改造，來進行存量房源的整體品質提升。

    規模與品質并重，“增益租”成行業模式樣本

    政策的針對性指導、供給方式的改變勾勒出行業未來藍圖，但此過程中，相關企業主體也面臨挑戰。一是規模與品質的雙向提升，二是租賃模式的變革。

    在業內看來，未來住房租賃企業對于規模提升，要跨過業務城市房源持有量10萬間的發展門檻，才有可能使經營毛利由負轉正，保持穩健經營情況。同時，企業要堅持“長期事業”發展觀，堅持“品質先行”的根本基礎。自如管理團隊對行業未來認為，規模提升帶來管理半徑擴大，不僅要依靠強大的管理系統，還要有強大的組織管理能力和組織文化，必須重視前期投入，而無論是10萬間還是100萬間，“品質關”都是住房租賃企業跨過且長期堅守的第一關。

    在租賃模式變革方面，過去一段時期里，住房租賃企業推動行業由C2C向C2B2C轉變，而面向未來，則更強調企業與個人的“價值共創”。2021年，自如創新求變推出的“增益租”模式即是如此，從單純的委托出租轉向長遠穩健的伙伴關系。該模式下，“收出價格透明、保底收益、收益分成”的創新機制，不僅是吸引業主將存量房源投入市場的亮點，也是保障業主基本利益、降低風險的關鍵。而自如對于供應鏈十幾年的打磨，讓裝修成本相對更低的同時，保障居住品質，使租客享有更具性價比的居住產品。

    總結來看，住房租賃行業是個“年輕”的行業，也是個快速變革的行業，面對未來近10萬億的市場規模，機遇與挑戰并存。業內專家認為，在政策指導下，機構化長租房占比在不斷提高的同時，“頭部”企業經驗應對行業賦能，從而帶動“中長尾部”發展，形成各方共創共助的市場格局，而相關企業更應秉持長遠發展定力，以審慎態度強化精細化運營，讓“長租”始終遵循“住”的本質。（李豪悅）

（編輯 張明富）