本報記者 杜雨萌

    今年以來，隨著高層數次表態“支持合理住房需求”，房地產市場的信貸環境正肉眼可見地發生改變。除了稍早前的惠州、贛州、紹興等地外，《證券日報》記者注意到，近來，包括成都、鄭州、寧波、蘇州、杭州等多個熱點城市房貸利率亦有所下調。

    多位接受《證券日報》記者采訪的業內人士稱，從目前房地產市場的整個政策層面看，各地根據自身實際而實施的房貸利率差異化降低，既有利于促進剛需和改善性需求的釋放，也為“探索新的發展模式”贏得時間。

    房貸利率普遍下調

    貝殼研究院發布的數據顯示，截至3月21日，其監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個、15個基點；本月平均放款周期為34天，較上月縮短4天。

    “當前的房貸利率已接近2020年三季度時的水平。”據貝殼研究院首席市場分析師許小樂介紹，前述103城中，有82城房貸主流利率下調，其中，成都首套利率本月下調69個基點，回調幅度最大，二套房貸利率降低34個基點。此外，包括蘇州、深圳、上海等20城主流首套房貸利率已低于5%。

    58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，一方面，房貸利率的下調受市場因素影響。即自去年四季度以來，多個城市商品房成交量持續走低。購房者觀望情緒的加重亦導致居民新增中長期貸款在年內出現明顯下滑，這為房貸利率下行提供了市場基礎。另一方面，今年以來，監管部門針對居民自住性需求提升的政策保障力不斷加強，釋放的政策暖意進一步推動了多地房地利率的走低。

    結合國家統計局數據來看，今年前兩個月，商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%，其中，住宅銷售面積下降13.8%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中，住宅銷售額下降22.1%。與此同時，截至2月末，商品房待售面積57026萬平方米，比2021年末增加6003萬平方米。其中，住宅待售面積增加5552萬平方米。另外，中指研究院提供的數據也顯示，據統計，2022年一季度，全國50個代表城市新建商品住宅月均成交面積約2011萬平方米，同比下降40.6%。

    再者，從新增信貸方面來看，央行數據顯示，2月份住戶部門中長期貸款減少459億元，為有數據統計以來首次單月負增長。

    “當前房地產市場需求端信心尚未完全修復。不過，隨著后續信貸環境的持續改善以及各地陸續出臺的支持性政策，預計樓市成交有望進一步修復。”許小樂如是說。

    在張波看來，目前信貸政策的調整并沒有出現“一刀切”的操作方式，不同城市的調整力度以及調整點位都存在一定差異，這種“因城施策”的調整方式對房地產市場復蘇所起到的作用也更為可控。

    樓市成交初顯回暖跡象

    當下，無論是信貸端的改善，或者多地針對需求端進行的政策調整，其目的都是為了保障房地產市場的良好運轉，進而為房地產市場“探索新的發展模式”贏得時間。

    《證券日報》記者注意到，自今年《政府工作報告》在定調2022年房地產市場發展方式時明確提出“探索新的發展模式”后，3月16日召開的國務院金融委會議再次強調，關于房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。

    在張波看來，探索新的發展模式除了要進一步強化租賃住房市場的保障機制，解決低收入居民及新市民等的住房問題外，還要不斷增強商品房市場化的調節機制，讓市場更充分、更有效運轉。也就是說，目前在加快建設保障性租賃住房、共有產權房的同時，首先要保證商品房市場的穩定以及防范化解房企風險。

    中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜也向《證券日報》記者表示，防范化解房企風險，關鍵是要解決房企的資金來源問題，幫助企業解決當前債務到期、房屋建設資金等一系列問題。一般情況下，房企的資金來源有兩種，一是融資性資金，二是經營性資金。事實上，在房地產經營運行的各個鏈條中，銷售端回暖可以說是打破當前房地產僵局的關鍵。

    “具體來看，銷售端回暖后，企業可支配的預售資金增加，資金回籠更加順暢，企業經營性現金流改善后，行業信用有望得到修復，建筑施工節奏也會加快。”陳文靜稱，屆時，購房者、金融機構、上下游供應商的預期都將進一步穩定，從而促進房地產行業良性循環。

    近期樓市成交初顯回暖。貝殼研究院的數據顯示，僅今年3月1日至3月17日期間，其監測的50城二手房日均成交量以較2月份（春節后）日均成交水平增長約17%；同時，二手房市場供需活躍度也有所提高。3月以來50城二手房新增帶看客戶量與新增掛牌房源量均較2月份（春季后）的日均水平提高。

（編輯 張明富 喬川川）