6月房企融資規模較上月出現回升。同策研究院7月4日發布的數據顯示，40家典型上市房企6月共完成融資金額498.86億元，環比增長23.08%。

    業內人士認為，當前房地產融資政策面明顯向好，整體融資環境有放松趨勢。基于7月的債務到期高點到來，并從穩市場的角度來看，地產行業需要融資回暖，預計7、8月可能會迎來房企融資償債高峰。對于部分民營房企而言，由于本身信用方面尚未恢復，若未能獲得有效融資，債務違約情況或將增加。

    結構性變化致融資成本下降

    由于今年上半年境內發債占比從2021年的58%上升至79%，而企業境內發債成本一般低于境外發債，故結構性變化導致整體融資成本下降。

    6月，同策研究院監測的40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計498.86億元，環比增長23.08%。其中，債權融資金額為494.63億元，占總融資金額比重為99.15%，環比增長29.71%；股權融資金額為4.23億元，占總融資金額比重為0.85%，環比下滑82.34%。

    債權融資方面，6月債權融資方式包括公司債（164.43億元，占比32.96%）、其他債權融資（123.55億元，占比24.77%）、境內銀行貸款（86.45億元，占比17.33%）、海外銀團貸款（76.88億元，占比15.41%）、中期票據（35億元，占比7.02%）、信托貸款（8.32億元，占比1.67%）。股權融資方面，境內再融資金額為4.08億元，海外配股融資金額為0.15億元。

    “房企6月公司債發債筆數較多，但大多來自國企央企。少數民營房企成功發行新債，其他民營房企更多是通過展期或要約交換的手段來延長現有債務的還款期限，或選擇提前償還、回購債券，以傳遞積極信號、維護市場形象，從而保證后續融資的能力。”同策研究院分析師陳舒表示，從融資多樣性來看，融資環境有所放松，但整體融資規模并未顯著改善。

    克而瑞研究中心發布的研報顯示，從歷年100家典型房企的融資總量來看，2021年出現了近5年來的首次負增長，融資總量13244億元，同比下降25%；2022年房企融資規模的下滑趨勢擴大，上半年100家典型房企的融資總量為3837億元，同比下降53%。

    從企業的債券類融資成本來看，2022上半年的新增債券類融資成本為4.31%，較2021年全年下降1.04個百分點。其中，境外債券融資成本高達8%，較2021年全年抬升0.88個百分點；境內債券融資成本為3.31%，較2021年全年下降0.76個百分點。

    對于融資成本下降的原因，克而瑞研究中心分析認為，由于2022年上半年境內發債占比從2021年的58%上升至79%，而企業境內發債成本一般低于境外發債，故結構性變化導致整體融資成本下降。另外，企業發債持續分化，債券發行向優秀房企集中，進一步拉低了企業的發債成本。融資成本看似降低，實則是融資優勢在向優質企業集中，大多數民營房企融資難、融資貴的問題仍未解決。

    濱江集團在7月1日晚間披露的投資者關系活動記錄中表示，目前融資環境整體寬松，按揭額度充足，開發貸獲取順暢。今年1至5月，公司發了3次債，利率在3.55%至4%之間。7月8日有一期債務到期，公司也準備發行新債予以替換。近幾年公司融資成本持續下降，2019年為5.6%、2020年為5.2%、2021年為4.9%。濱江集團認為，融資成本是最直觀體現公司的經營能力、安全穩健程度、資產質量以及企業信譽的指標。

    7月為下半年償債高峰

    今年7月房企債務到期規模為822.23億元，為下半年償債小高峰，后續償債規模逐步下降，2023年1月、3月和4月償債規模再次上升。

    6月28日，旭輝控股集團宣布，完成公開發行2022年第一期境內公司債券，發行規模為5億元，票面利率為5.5%，發行期限為4年，附發行后第二年末發行人調整票面利率的選擇權和投資者要求發行人購回債券的選擇權。至此，龍湖集團、美的置業、碧桂園、新城控股、旭輝控股集團等5家示范民營房企先后完成了帶有信用保護工具的債券融資。

    “雖然此前有幾家優質上市民營房企已成功發債，但力度和覆蓋面還比較有限，加之境外美元債融資的通道也不太順暢，導致當前房企融資難度依然比較大。”有民營房企高管向記者表示，考慮到7、8月是房企的償債高峰期，現在有不少房企都在想方設法融資或尋求債務展期。

    6月23日，中國奧園發布公告稱，公司出售間接全資附屬公司澳洲APGA集團股份，收回現金1.05億澳元（相當于5.68億港元）。雅居樂集團6月24日披露了一筆本金總額不超過8.94億港元的夾層貸款，年利率高達20%。該夾層貸款將用于撥支雅居樂的一般運營資金，以及為公司的現有債務進行再融資。

    信達證券研報顯示，2022年下半年、2023年和2024年仍是房企償債高峰期。今年7月房企債務到期規模為822.23億元，為下半年償債小高峰，后續償債規模逐步下降，2023年1月、3月和4月償債規模再次上升。

    克而瑞研究中心總經理林波認為，今年下半年融資政策將繼續以支持企業合理融資需求、保持房地產融資平穩有序、盡快恢復房企經營“造血”功能為主。

    信達證券地產行業分析師江宇輝表示，房地產行業基本面的底部或已過去，目前正處于邊際修復的狀態，下半年仍需要更大力度的政策來穩定市場，預計房地產板塊將進入銷售邊際改善疊加政策放松預期的修復行情。