日前，華泰汽車宣布與富力地產（02777）集團達成戰略合作，富力地產集團將參股華泰汽車，共同發展新能源汽車產業。關于此次合作的細節，包括如何參股以及各自的分工，富力地產（02777.HK）與華泰汽車控股的上市公司曙光股份并未披露相關公告。

    不過，此次略顯“低調”的合作仍然引起了行業廣泛關注。這并非地產商首次入局汽車行業，據不完全統計，近三年內，已有恒大、寶能、華夏幸福、碧桂園（02007）、萬達等超十余家地產商扎推投資汽車產業，尤其是聚焦于新能源汽車領域。

    中國汽車流通協會有形市場分會常務副理事長蘇暉告訴記者，地產商涉足新能源汽車行業是為了謀求自身的多元化轉型，但未來的造車之路并不樂觀，同時也將為新能源汽車行業帶來一定的沖擊，加劇行業競爭。

    壓力倒逼房企轉型

    據證券時報記者不完全統計，從2017年起，已有超10家地產企業入局新能源汽車領域，涉及范圍包括整車制造、動力電池制造、產業基地或產業園建設、經銷商渠道拓展等，計劃投資總額已達4000億元。

    地產商為何在近年來扎堆入局汽車行業？一位業內人士告訴記者，這與地產行業所處的大環境有著密切聯系。

    全聯車商投資管理（北京）有限公司總裁曹鶴曾向記者表示：“過去三四年，我國經濟的大基調是去杠桿，其中房地產是尤受宏觀調控關注和政策沖擊的行業。”

    記者了解到，去杠桿帶來的流動性緊縮容易導致風險偏好快速下降、信用供給收縮、債務違約風險等，而這也將為房地產行業帶來一定的壓力。

    同時，嚴格限購，“房子是用來住的，不是用來炒的”等措施，也進一步削減了地產商對于一二線城市的想象力。今年7月，中共中央政治局會議上，再度強調了“房住不炒”的定位，并首次明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段。一位業內人士稱，未來房地產政策不會放松，地產行業已漸漸告別暴利增長時代。

    日前，中國恒大（03333）（03333.HK）披露了2019年上半年盈利預警，預期凈利潤較去年同期下降49%，其中核心業務凈利潤預期較去年同期下降約45%。

    一位不愿具名的知情人士告訴記者，恒大上半年凈利的下滑，暴露了地產行業告別高增長的信號，未來地產商如果依靠簡單的規模擴張，是很難獲得高利潤的，因此探尋新的盈利模式，進行多元化布局，成為了地產企業抗壓的重要渠道。

    據悉，近年來，諸多房地產巨頭所投資的領域已非常寬泛，包括礦產、酒類、娛樂、體育、長租公寓、旅游、快銷品等各行各業。而目前，新能源汽車產業則成為地產商扎堆投資的“熱點”領域。

    據一位知情人士透露，以華夏幸福為例，多年以前就成立了汽車行業研究院，并從各個權威機構招兵買馬，聘請高級研究人員對汽車行業的實時動向和未來發展趨勢進行研究。該知情人士告訴記者，對于部分地產商而言，進軍汽車行業其實早就在他們的規劃之中。

    產業蛋糕巨大

    “地產商扎堆入局新能源汽車行業，無非是圍繞著三方面展開，即技術方向、政策和土地。”一位業內人士告訴記者，當前新能源汽車行業正處于風口期，行業本身自帶吸引投資的引力。

    該內部人士還向記者透露：“新能源汽車的發展已是大勢所趨，伴隨著產業成熟度的提高，這個領域也將逐漸面臨收緊和洗牌的局面，因此地產商都是抱著非常緊迫的心態加緊布局汽車行業的。這一點，從恒大的布局腳步就能窺之一二。”

    2018年7月，恒大健康發布公告，正式入主美國新能源汽車公司法拉第未來。入股后雙方的合作進展得并不順利，多次在控制權方面發生博弈，并因此引發了仲裁。不過，此番曲折，絲毫沒有影響恒大入局汽車行業的決心。今年1月，恒大健康以9.3億美元成功收購NEVS51%的股權，并獲得其多數董事席位，并火速以10.6億元入股動力電池企業卡耐新能源，持股58%成為其第一大股東。與此同時，中國恒大還以144.9億元成為了廣匯汽車的第二大股東，獲得其40.96%的股權。

    內部人士稱，恒大之所以重金投入新能源汽車領域，且在行業各個細分領域均進行投資，是因為這塊蛋糕足夠大。根據公安部官網顯示，截至2019年6月底，全國機動車保有量達3.4億輛。在新能源汽車方面，我國新能源汽車保有量達344萬輛，占汽車總量的1.37%；與去年同期相比，增長72.85%。其中，純電動汽車保有量為281萬輛，占新能源汽車總量的81.74%。

    “新能源汽車代表著中國制造產業的戰略方向，符合政策支持的大方向。基于這個角度進行投資，也會受到地方政策的支持，在某種程度上更加便于地產商擴大規模、獲得土地。”該內部人士稱。

    對此，蘇暉認為，國家鼓勵發展實體經濟，新能源汽車行業又是戰略新興產業，是重點鼓勵和支持的行業，因此地產企業入局汽車行業屬于恰逢其時，符合企業自身謀求多元化轉型的需求。

    此外，也有行業專家認為，“汽車+地產”的模式，利于打造具備特色的汽車小鎮，實現共贏效應。尤其是在一些汽車產業較為發達的省份，大多數產業園與城市相對割裂，存在一定的“城市病”問題，如果地產商介入，有利于加強產業與城市的融合。例如，碧桂園就看中了汽車小鎮的發展模式，于2017年在廣東佛山順德開始興建新能源汽車小鎮。

    跨界難度不小

    對于地產商的入局，部分業內人士認為，這將利好于行業發展，同時由于部分地產商的介入并不僅僅是投資行為，還會充分參與到造車的運營中，這將進一步促進行業的技術變革。曹鶴告訴記者，大量資本介入肯定是好現象，可以將我國汽車產業變革的進程大大縮短。

    而另外一部分行業專家則提出了風險提示，認為地產商的跨界，雖然能帶來巨大的資本和新鮮血液，卻在一定程度上加劇了新能源汽車行業的競爭程度，使得行業競爭更加激烈殘酷。

    蘇暉認為，地產企業到不熟悉的新能源汽車領域跨界，有許多難以想象和不可逾越的困難，目前，地產企業造車大多數屬于起步階段，產品都還未面世，未來的造車之路不容樂觀。

    “造車不是躺著賺錢，要真正彎下腰去，不是所有的地產商都能完成這樣的轉型。”一位業內人士告訴記者，目前來看，地產商入局汽車行業并非一帆風順，不僅進展緩慢，也遭遇了一些質疑。據悉，自寶能入股觀致后，已有80%的經銷商反映門店并不賺錢，銷售情況并無明顯好轉。2018年，萬通地產擬以31.7億元收購星恒電源，曾遭遇了上交所的問詢，據悉，隨后萬通地產發布公告稱終止了此次收購。

    而近期富力集團參股華泰汽車的項目，也在行業內引發深度討論。有業內人士分析稱，截至2018年，富力地產負債超3000億元，截至2019年3月底，富力的資產負債率為82.04%，較2018年底的80%上升2個百分點。在這種背景下“負重”入局新能源汽車行業，很難判斷其未來的前景。該業內人士稱，雖然新能源汽車行業的蛋糕巨大，但不排除地產商有跟風投資的可能，因此面對地產商扎堆入局新能源汽車行業的現象，行業內需要冷靜判斷，相關企業也需要合理評估風險性。