近期，銀保監會印發《關于開展銀行業保險業市場亂象整治“回頭看”工作的通知》（簡稱《通知》）。從內容看，房地產、影子銀行等仍是監管的重中之重。與往年相比，此次“回頭看”政策涉及房地產融資的內容更多更細致。業內人士表示，過去兩年，涉及房地產的融資始終處于監管高壓之下，今年融資環境整體較為寬松，涉房業務又是金融機構利潤較為豐厚的部分，預計銀行、信托資金將愈加向大中型房企傾斜。未來房企融資環境預計持續兩極分化。

    涉房業務成重點

    此次《通知》檢查內容涵蓋從宏觀政策執行到創新業務等幾大領域，涉及銀行、保險、信托、金融資產管理和金融租賃等五類金融機構。

    針對銀行系統，政策繼續明確“房住不炒”內容，將重點嚴查幾類違規操作：表內外資金直接或變相用于土地出讓金或土地儲備融資；未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資；個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；流動性貸款、并購貸款、經營性物業貸款等資金被挪用于房地產開發；代銷違反房地產融資政策及規定的信托產品等資管產品。

    對保險機構，此次政策明確，將重點監管以下行為：通過股權投資、不動產投資等方式違規向不符合政策要求的房地產公司、房地產項目提供融資。

    對信托機構，此次政策明確，要重點監管以下行為：未嚴格執行房地產信托貸款監管政策，向不滿足“四三二”要求的房地產開發項目提供貸款；直接或變相為房地產企業提供土地儲備貸款或流動資金貸款；以向開發商上下游企業、關聯方或施工方發放貸款等名義將資金實際用于房地產開發，規避房地產信托貸款相關監管要求；對委托方信托目的合法合規性審核不嚴，為各類資金違規流入房地產市場提供便利；人為調整房地產業務分類、規避合規要求或規模管控要求。

    向大中型房企傾斜

    對金融機構而言，涉房業務風險小、利潤較為豐厚，各家機構在合規前提下都非常重視，預計未來業務會愈加傾向大中型房企。專家表示，銀行仍是房地產企業和購房者獲得資金的主要渠道。對銀行而言，不少銀行早在幾年前就已經執行開發貸白名單制度，只與排名居前的房企開展相關業務。

    信托業面臨的挑戰主要來自三個方面：第一是規模紅線無法撼動。目前房地產信托處于嚴格監管中，按照監管部門的要求，各家房地產信托額度務必不能超過2019年底。這意味著總量“天花板”始終存在。

    第二是信托渠道吸引力在部分喪失。今年以來，大型房企債券融資成本一低再低，個別已經低至3%以下。面對如此低成本的資金，一些大型房企有底氣對融資渠道“挑三揀四”。

    此外，《信托公司資金信托管理暫行辦法》正在向社會征求意見中。業內人士普遍認為，盡管資金信托新規并未明確限制房地產信托，但對非標債權集中度、投資非標債權資產比例做出限制，扼住了非標的“喉嚨”。一旦新規落地實施，預計通過信托融資壓縮的房地產資金量將達到萬億級。