老舊小區(qū)改造，路線圖和時(shí)間表正式畫定。

    7月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），從總體要求、目標(biāo)任務(wù)、改造對(duì)象范圍、支持政策和保障措施等各個(gè)角度，對(duì)老舊小區(qū)改造做出政策部署。

    而從各地的實(shí)際開(kāi)工進(jìn)度來(lái)看，雖然疫情造成了一定的影響，但目前全國(guó)老舊小區(qū)改造的新開(kāi)工進(jìn)度已經(jīng)完成了全年目標(biāo)的逾四成，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到，一些落實(shí)較快的城市，目前開(kāi)工進(jìn)度已超過(guò)全年計(jì)劃。

    分析人士指出，相較于“棚改”，“舊改”的問(wèn)題更加復(fù)雜，各地在推動(dòng)落實(shí)的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)注意老舊小區(qū)改造社會(huì)效益的實(shí)現(xiàn)。在兼顧社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上，由于社區(qū)隨著年代的增長(zhǎng)老化，到2025年的時(shí)候可以考慮改造2005年以前建成的住宅，老舊小區(qū)改造有望形成一個(gè)滾動(dòng)發(fā)展的長(zhǎng)期項(xiàng)目。

    今年新開(kāi)工目標(biāo)完成四成

    在老舊小區(qū)的改造內(nèi)容上，此次《意見(jiàn)》與住建部、各地此前的方案和提法基本一致，也將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類。分別對(duì)應(yīng)滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容、滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容和為豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區(qū)及周邊實(shí)際條件積極推進(jìn)的內(nèi)容。

    在工作目標(biāo)上，《意見(jiàn)》提出，2020年新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶；到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制；到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

    據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月，至少有超過(guò)23個(gè)省份公布了今年的老舊小區(qū)改造目標(biāo)。其中，河南提出2020年計(jì)劃完成老舊小區(qū)改造不少于50萬(wàn)戶，四川和山東也提出在今年啟動(dòng)46.3萬(wàn)戶和40萬(wàn)戶以上的改造目標(biāo)。

    而從實(shí)際進(jìn)度來(lái)看，受疫情影響，上半年老舊小區(qū)改造進(jìn)度較慢，但各地在加快改造步伐。此前21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道曾報(bào)道，西安開(kāi)工情況達(dá)到今年計(jì)劃的120%。截至7月，烏魯木齊的改造開(kāi)工率也達(dá)到了103%。另外，河北的邯鄲與唐山，以及黑龍江齊齊哈爾等地則提出，要在今年10月前完成老舊小區(qū)改造的全年計(jì)劃。

    “今年受疫情影響，新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進(jìn)度有所放緩，但是進(jìn)入6月份后開(kāi)始逐漸提速。截至目前，已完成年度目標(biāo)逾四成。而去年各地新開(kāi)工目標(biāo)任務(wù)，6月底全國(guó)總體上已經(jīng)完成。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部城市建設(shè)司副司長(zhǎng)劉李峰表示。

    長(zhǎng)期來(lái)看，也有部分省市通過(guò)了推進(jìn)老舊小區(qū)改造的長(zhǎng)期計(jì)劃。同時(shí)，還有部分省份擴(kuò)大了老舊小區(qū)改造的范圍。

    比如重慶市提出，到2022年，將有計(jì)劃地持續(xù)滾動(dòng)推進(jìn)全市1.02億平方米改造提升全面實(shí)施。河南也表示，將于2021年6月底全部完成2000年以前建成的近1萬(wàn)個(gè)、涉120多萬(wàn)戶居民的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提質(zhì)工作。

    山東和福建則擴(kuò)大了老舊小區(qū)改造的涵蓋范圍。山東3月公布的《山東省深入推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)施方案》，提出到“十四五”末，在確保完成2000年前建成的老舊小區(qū)改造基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)基本完成2005年前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)。

    《福建省老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則（征求意見(jiàn)稿）》也提到，在改造2000年以前老舊小區(qū)的同時(shí)，也要“同步改造2010年前建成的部分基礎(chǔ)設(shè)施不完善的小區(qū)、街區(qū)和片區(qū)”。

    對(duì)此，全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席、原住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行通道的背景下，建議地方政府應(yīng)該充分估計(jì)到老舊小區(qū)改造中的問(wèn)題和困難。相比于棚戶區(qū)改造，老舊小區(qū)改造涉及的實(shí)際問(wèn)題更多也更為復(fù)雜，因而難度也更大。

    “不反對(duì)提出比國(guó)家更先進(jìn)的指標(biāo)，但是一定要量力而行，把事情做扎實(shí)。各省市應(yīng)從地方的實(shí)際情況出發(fā)，依據(jù)省市的資金實(shí)力和老舊小區(qū)改造量來(lái)決定改造的進(jìn)程，從高質(zhì)量的角度去考慮，避免粗糙，或者留下大窟窿。”顧云昌指出。

    多渠道解決資金問(wèn)題

    “錢從哪兒來(lái)”，一直是老舊小區(qū)改造的一大難題。

    而此次《意見(jiàn)》也從合理落實(shí)居民出資責(zé)任、加大政府支持力度、持續(xù)提升金融服務(wù)力度和質(zhì)效、推動(dòng)社會(huì)力量參與和落實(shí)稅費(fèi)減免政策等5個(gè)角度，做出了詳細(xì)的政策部署。

    其中，在居民出資方面，《意見(jiàn)》提出，要研究住宅專項(xiàng)維修資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的辦法。同時(shí)還“支持小區(qū)居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造”。

    而最受關(guān)注的則是金融支持政策。《意見(jiàn)》則提出，支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)模化實(shí)施運(yùn)營(yíng)主體采取市場(chǎng)化方式，運(yùn)用公司信用類債券、項(xiàng)目收益票據(jù)等進(jìn)行債券融資，但不得承擔(dān)政府融資職能，杜絕新增地方政府隱性債務(wù)。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行結(jié)合各自職能定位和業(yè)務(wù)范圍，按照市場(chǎng)化、法治化原則，依法合規(guī)加大對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的信貸支持力度。商業(yè)銀行加大產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新力度，在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)前提下，依法合規(guī)對(duì)實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項(xiàng)目提供信貸支持。

    其中，銀行支持被認(rèn)為十分重要。7月17日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行與5省，中國(guó)建設(shè)銀行與9個(gè)城市分別簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計(jì)劃未來(lái)5年向5省9市共提供4360億元貸款，重點(diǎn)支持市場(chǎng)力量參與的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。

    而在債券融資領(lǐng)域，財(cái)政部此前曾表示，今年政府的專項(xiàng)債券不用于土地收儲(chǔ)和與房地產(chǎn)相關(guān)的項(xiàng)目，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入了支持范圍。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，從現(xiàn)有案例來(lái)看，不少項(xiàng)目采取了混合融資的模式。

    如天津?qū)氎鎱^(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，采取的是建設(shè)單位自有資金和專項(xiàng)債券融資結(jié)合的模式。深圳福田區(qū)改造項(xiàng)目則涉及三方融資，包括財(cái)政資金、專項(xiàng)債券融資，和深圳燃?xì)饧瘓F(tuán)與居民付費(fèi)的其他資金三個(gè)渠道。而山東聊城市東昌府區(qū)的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，則使用的是財(cái)政資金，加上專項(xiàng)債券融資和銀行貸款融資三種方式。

    對(duì)此，有債券分析人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，老舊小區(qū)改造項(xiàng)目收入來(lái)源少、規(guī)模較小，因此，風(fēng)險(xiǎn)控制成為重中之重。從已有案例來(lái)看，多數(shù)已完成融資的項(xiàng)目，還是直接以項(xiàng)目自身產(chǎn)生的收入作為償債來(lái)源，包括物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、廣告費(fèi)等，但這部分預(yù)期收益較小。也有地方政府將項(xiàng)目范圍內(nèi)國(guó)有資產(chǎn)出租收入、土地出讓收入等納入償債收入來(lái)源，這種模式正在被越來(lái)越多采用。